星创城、花屿观澜里、江山云樾、良语云缦选房指南 | 房叔选房No.308
共13盘预售公示、登记，列表见文末↓
目前在场唯一红盘星创城此次加推套数相对较多，可惜不足300套的量依然难以“解渴”；
整盘精装限价2.9万元/㎡，加推292套，主力户型102-133㎡，总价起步约235万元；
上次入围条件为E类人才15个月社保，无房家庭109个月社保，中签率低于10%。
大学城北大盘江山云樾再度加推，有约88㎡小户型设计；整盘精装均价2.62万元/㎡，加推南、北府各108套，主力户型88-120㎡，总价起步约180万元（最小户型面积约81㎡）。
花屿观澜里处在有着未来想象空间的市北，与地铁建设一路站之间距离较近；在望涛月明12.4摇号之后，预计会有一批人会在花屿观澜里登记最后一天涌入，届时需关注登记情况；
整盘精装限价3.75万元/㎡，收官套数384套，主力户型100-138㎡，总价起步约322万元。
良语云缦时隔5个月后再度领证，加推套数较少，且为139㎡改善户型；整盘精装限价2.85万元/㎡，加推70套，主力户型139㎡，总价起步约352万元。
星创城
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：13号楼（2-25F）、15号楼（2-26F）
均价：精装限价29000元/㎡，装修标准3000元/㎡
主力户型：约102㎡户型147套，108㎡户型48套，133㎡户型97套
无房户倾斜：80%比例，约234户
人才倾斜：20%比例，约58户
验资门槛：冻结资金首套70万，其他140万
登记时间：12.4-12.6
| PART 2 |
配套介绍
楼盘为4号线勾阳路地铁上盖综合体，分为两期开发，一期南区为住宅16幢21-26F高层，二期北区为购物中心、写字楼、五星级酒店。
小区出入口设在3、4号楼之间、7号楼东南侧、14、15号楼之间、14号楼北侧。
楼盘东侧为安置房，北侧为规划住宅用地，西侧为河道及在建莫干山路高架，南侧为河道及在建金昌路。
| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
13号楼 →
一楼设有物业用房；
东侧设有非机动车地下车库出入口、地面机动车停车位、非机动车停车位；
东南侧设有化粪池；
南侧设有垃圾房；
西北侧靠近地铁线；
南侧设有消防登高场地；
15号楼 →
一楼设有养老用房、社区用房；
东南侧靠近地铁线；
东侧为出入口，设有地面机动车停车位、机动车停车位；
北侧设有地面机动车停车位、机动车停车位、非机动车停车位
南侧设有消防登高场地。
| 户型分析 |
约102㎡三房两卫户型 →
位置：13、15号楼中间套
套数：147套
价格：234.83-309.49万元
优点：三开间朝南；南向带大面宽阳台；U型厨房；
缺点：南北通透性一般。
约108㎡三房两卫户型 →
位置：15号楼夹边套
套数：48套
价格：284.73-329.57万元
优点：三开间朝南；南向带大面宽阳台；U型厨房；
缺点：南北通透性一般。
约133㎡四房两卫户型 →
位置：13、15号楼东西边套
套数：97套
价格：298.63-421.47万元
优点：两房朝南；南向带大面宽阳台；U型厨房；
缺点：两房朝北。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、选房建议
| 高层约102㎡、108㎡、133㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：约102㎡为13、15号楼中间套，约108㎡为15号楼夹边套，约133㎡为13、15号楼东西边套；
2. 采光因素：13号楼低楼层南侧有一定采光影响；
3. 噪声因素：13号楼东侧有一定道路噪声影响；13、15号楼北侧有一定道路、商业噪声影响；
4. 户型因素：边套通透性优于中间套；
5. 价格因素：总层数为25、26F，总价最高在19F或及20F，往上、往下至7F每层之间价差约1-3万元，再往下价差明显。
在楼幢选择上，建议优选15号楼，噪声影响相对较小；在南侧采光有一定影响的情况下，建议从次顶楼往下选，其中15号楼西侧单元采光影响相对较小，可优选中低楼层；
顶楼价格相当于6F，考虑到采光，建议优先于5F前选择。
江山云樾
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：北府9号楼（1-27F）、南府14号楼（1-27F）
均价：精装均价约26200元/㎡，装修标准3000元/㎡
主力户型：88㎡户型54套，98㎡户型107套，120㎡户型54套，特殊户型81㎡为1套
无房户倾斜：50%比例，南、北府各约54户
人才倾斜：10%比例，南、北府各约11户
验资门槛：首套验资50万元，二套及全款验资100万元（参考上期摇号）
登记时间：预计12.4-12.6
| PART 2 |
配套介绍
南府东侧为云涛北路，一路之隔为杭州碧桂园；
南侧为水云街，对面为水云和达城、圈圈里商业配套；
西侧为文淙北路，对面建有公园及东郡之星；
北侧为银海街，对面建有银海公寓。
北府东侧为文淙北路，可沿着文淙北路往南到南府、及水云和达城等商业配套；
南侧为银海街，一路之隔为宋都东郡之星，目前二手均价约2.8万元/㎡；
西侧为春新路，及18班幼儿园规划用地和楼盘西府；
北侧为储备用地，且已是海宁市地界。
| PART 3 |
楼幢&户型分析
△南府不利因素
△北府不利因素
| 楼幢分析 |
北府9号楼 →
西侧为非机动车库出入口；
东侧设有地下变电所；
南府14号楼 →
西侧设有非机动车地下车库出入口，设有地下变电所；
东南侧为消防出入口；
东南侧设有化粪池；
南侧设有特殊垃圾收集点。
| 户型分析 |
高层约88㎡三房一卫户型 →
位置：北府9号楼中间套
套数：54套
价格：203.46-245.63万元
优点：
三开间朝南；南向带大面宽阳台；
缺点：
独卫。
高层约98㎡三房两卫户型 →
位置：南府14号楼中间套、东西边套
套数：107套
价格：216.32-266.48万元
优点：
三开间朝南；南向大面宽阳台；
缺点：
南北通透性一般。
高层约120㎡四房两卫户型 →
位置：北府9号楼东西边套
套数：54套
价格：273.54-338.39万元
优点：
四开间朝南；南向大面宽阳台；U型厨房；公卫干湿分离；
缺点：
书房尺寸一般。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、选房建议
| 约88㎡、98㎡、120㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：约88㎡为北府9号楼中间套，约98㎡为南府14号楼中间套、东西边套，约120㎡为北府9号楼东西边套；
2. 采光因素：低楼层南侧采光有一定影响；
3. 噪声因素：14号楼北侧、东侧有一定道路噪声；
4. 户型因素：通透性上边套优于中间套；
5. 价格因素：总层数为27F，总价最高在20F，整体每层价差控制在1-2万元；特殊数字24F有约4-5万元的价差，18F有约9-14万元的价差，14F有约8-11万元的价差，不介意可考虑。
在楼幢选择上，南府14号楼纯98㎡户型，北府9号楼含有89㎡小户型和120㎡改善户型；单从位置看，9号楼道路噪声影响较小，建议优选；
高楼层采光更有保证，且上下楼层价差不大，建议从次顶楼往下选；
南府14号楼西边套高于东边套约4万元，考虑到东侧道路噪声影响，预算充足优选西边套；北府9号楼东边套高于西边套约8-9万元，考虑到控制总价，优选西边套；
顶楼价格介于4、5F之间，从采光因素考虑，优先于3F前选择。
花屿观澜里
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：6、7、9、11号楼（2-25F）
均价：精装限价37500元/㎡，装修标准3500元/㎡
主力户型：约100㎡户型192套，118㎡户型120套，138㎡72套
无房户倾斜：30%比例，约115户
人才倾斜：15%比例，约57户
验资门槛：冻结资金首套100万，二套200万，一次性330万
登记时间：12.3-12.5
| PART 2 |
配套介绍
| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
6号楼 →
北侧设有消防登高场地；
西侧设有垃圾收集点；
7号楼 →
北侧为车行出入口，设有机动车地下车库出入口；
西侧设有非机动车地下车库出入口；
东侧设有地面机动车停车位、公共自行车位；
南侧设有消防登高场地；
西北侧设有垃圾收集点；
9号楼 →
西侧设有非机动车地下车库出入口；
北侧设有消防登高场地；
11号楼 →
东侧设有非机动车地下车库出入口；
西侧设有地面机动车停车位、化粪池；
北侧设有地面非机动车停车位；
南侧设有消防登高场地。
| 户型分析 |
高层约100㎡三房两卫户型 →
位置：6、7、9、11号楼中间套
套数：192套
价格：321.76-414.78万元
优点：主次卧朝南，U型厨房；
缺点：中间套通透性稍差。
高层约118㎡三房两卫户型 →
位置：7号楼东边套、9、11号楼东西边套
套数：120套
价格：358.19-473.13万元
优点：主次卧朝南，U型厨房，带走入式衣帽间与独立贮藏室；
缺点：无明显缺点。
高层约138㎡四房两卫户型 →
位置：6号楼东西边套、7号楼西边套
套数：72套
价格：443.29-563.42万元
优点：三房朝南，主卧带走入式衣帽间，次卧卫生间距离近；
缺点：厨房略狭小。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、选房建议
| 约100㎡、118㎡、138㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：约100㎡为6、7、9、11号楼中间套，约118㎡为7号楼东边套、9、11号楼东西边套，约138㎡为6号楼东西边套、7号楼西边套；
2. 采光因素：南侧低楼层有一定采光影响；
3. 噪声因素：7号楼东侧、11号楼西侧、北侧有一定道路噪声影响；
4. 户型因素：通透性上边套优于中间套；
5. 价格因素：总层数为25F，总价最高在20F或及21、22F，往上、往下至5F每层之间价差约1-3万元；14F与15F之间价差约11-14万元，18F与19F之间价差约14-27万元，不介意可考虑。
在楼幢选择上，优选楼盘中间的6号楼，其次选择稍有一定噪声影响的9号楼，再次依次选择7、11号楼；
高楼层采光视野较好，建议从次顶楼往下选；顶楼价格相当于4F，考虑到采光影响，建议优先于4F前选择；
6、9号楼东边套高于西边套约6-7万元，考虑控制总价优选西边套；11号楼东边套高于西边套约17万元，考虑西侧噪声影响较大，预算充足优选东边套。
良语云缦
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：6、11号楼（1-18F）
均价：高层精装均价28500元/㎡，装修标准3000元/㎡
主力户型：约139㎡户型70套
无房户倾斜：50%比例，约35户
人才倾斜：10%比例，约7户
验资门槛：资金存款证明120万
登记时间：12.3-12.5
| PART 2 |
配套介绍
| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
6号楼 →
南侧设有地面非机动车停车位、消防登高场地；
11号楼 →
北侧设有地面非机动车停车位、消防登高场地。
| 户型分析 |
高层约139㎡四房三卫户型 →
位置：6、11号楼东西边套
套数：70套
价格：351.77-415.92万元
优点：四开间朝南；南向带大面宽阳台；U型厨房；
缺点：次卫为暗卫。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、日照表、选房建议
| 高层约139㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：约139㎡为6、11号楼东西边套；
2. 采光因素：南侧低楼层有一定采光影响；
3. 噪声因素：道路噪声影响较小；
4. 户型因素：通透性上边套优于中间套；
5. 价格因素：总层数为18F，总价最高在16、17F，往下至6F每层价差约1-3万元，再往下价差较明显；14F有一定优惠，不介意可考虑。
在楼幢选择上，11号楼所处位置更佳，建议优选11号楼；高楼层采光视野更好，建议从次顶楼往下选；
6号楼东边套高于西边套约3万元，建议优选西侧园区景观丰富的西边套；11号楼西边套高于东边套约4-5万元，预算充足优选西边套；
顶楼价格相当于5F，从采光因素考虑，可优先于3F前选择。
| 今日公示楼盘 |
| 今日登记楼盘 |
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文/阿寻 编辑/阿寻
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2021杭州地铁楼盘图（12月版）
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