共13盘预售公示、登记，列表见文末↓
在杭州第三次集中土拍落槌前，《杭州市共有产权保障住房管理办法》出台。继经济适用房、拆迁安置房、商品房、公租房、自持后，又一新玩法——共有产权房浮出水面。而早在11月26日，杭州市规划和自然资源局，就已经在建设项目用地预审与选址意见书公示过一份名为《临平新城共有产权房项目》的文件。
在这份文件上，已经详细披露了临平新城丰收湖板块一块共有产权房用地的具体位置，不出意外的话，这可能就是杭州的第一块共有产权房用地！
还是回过来看共有产权房管理办法，洋洋洒洒的41条政策事无巨细既包含了很多已明确的规则，也埋下诸如”一定比例、一定年限“等伏笔、尚待后续相关步骤解密、指导，总的来说，政策已经很细微充分，背后肯定也有很多数据支撑。
这里就不过多解读，管中窥豹分析一下政策对市场预期到底有哪些影响？或者是共有产权房适合哪些人群？
房叔前两天已经对影响杭州21年市场端的两大变量人口和供给做过详尽分析，城市人口策略影响的是需，但把人口需求扒开来，还分若干层次，刚刚需、刚需、刚改、高改、甚至终改。共有产权房，共有两个字就可以看出主要针对的人群，有钱改善肯定不会考虑一般也没有资格考虑共有，他们恨不得土地产权能够延长到100年。刚刚需，手头真拮据；或者年轻刚需，未来看好，但目前手头没有积蓄，七大姑八大姨凑凑还够不上首付；还有租住公租房的真刚需……以他们角度看来，与书非借不能读恰恰相反，“公有”与“自有”产权就像是国人眼里购买实物黄金远比纸黄金疯狂，手中有粮心中不慌。在现实社会，与其打工30年给政府付房租，不如为自己打工30年，赚套房子的观念，无疑还是占上风的。但是这个共有，一来价格相较同板块商品房会有优惠，二来产权还能类似分期，首期认购50%-80%产权，剩下20-50%产权政府代管，相当于最低仅付房价5折房款，首付最低到全款的15%，就可以锁定房源。况且这个共有还并不是就终身共有制，以拿到不动产证5年为限，如果你愿意就可以通过“增持”“股权”把“共有”产权房变为自有的70年产权商品房，而10年后甚至可以上市交易。这样一来就有多种选择：1、首期期权（产权份额）50%——0（市场向下，政府回购）；2、首期期权（产权份额）50%——100%——上市交易（市场向好），灵活多变，房子的金融属性和居住属性能够全包容，还没风险，而对于这三类人群，共有就是永远的神。
但也不是所有人都能享受这待遇，还得看准入门槛，就是哪些人能买？第一种：已落户，关键词：一定年限户籍、一定年限市区无房、单身≧30岁。这类人群有两个暂未定义的“两个一定”变量，但依照杭州目前执行的政策，只会放宽，也就是说，把空填满购房群体的画像预测大致是这样的：落户（2年）以上，（ 3年）以上无房，单身≧30岁。第二种：非户籍，关键词：《居住证》、社保或个税一定年限、一定年限市区无房、单身30岁+。同样，这类人群也有“两个一定”是变量，大胆预测，就高不就低，同样完形填空群体画像预测大概是这样的：社保或个税（2年）以上，（3年）以上无房。这些变量如按8.5新政放宽执行，相当于把一部分刚需无房从商品房摇号，挤压到共有产权房里来，但还是要看决心，如果变量苛刻，考虑到长持性，从商品房转共有产权并不一定合算。反之，如果放宽，确实短期内对摇号难度大的城西、瓶窑、良渚、崇贤、大江东，甚至临平北、银湖，这些刚需红粉盘板块有一定的影响，这里几个可调变量就是给政策预留空间，其中有句话也很明确“准入条件具体标准根据保障需求和房源供应情况进行动态调整”。要想发挥新政策的“药效”适当降低标准势在必行，至少落户时间、社保（个税时间）存在变数。
我们说过很多次了，2021年火爆市场强消化下新房库存少、集中土拍供应延缓和区域性供给不足、亚运会对工期影响，三重重锤。2022年热点板块甚至主城区新房供需失调、断供都不同程度存在，虽说共有产权房短期内不可能对市场有强供应的能力，但对心理预期的强心针效应足够强大。政府划拨土地，专地专用，好处是土地性质统一，便于管理，而且受地价影响小，理论上能做更好的产品，但这条路属于长效机能，排入明年土地计划，最快明年底才能形成供应，甚至2023年才能形成规模。对于平仰供应，要看纳入全市年度总量指标并优先供应的“一定比例”的这个“一定”的决心，如果按照杭州21年公租房和人才租赁房新开工100万方的量，以及共有产权房的中小户型定义，那就是1万+套/年，这些地块如果以中心城区或者是卫星城旧城改造、未来社区的形式落地，对刚需肯定是一颗定心丸。就是在土拍市场中单独选定“限房价、定份额、竞地价”地块，并在出让方案中限定购买产权份额，明确套型面积、交付时间、销售方式、销售基准价等内容，与三次土拍的定品质类似。大概率会出现在云城、三江汇这些未来城市的样板和共同富裕试点板块，可以无障碍的集中大规模做复制，甚至与职住平衡、产城融合也很搭。杭州自17年土拍出现自持，至21年初就有149宗涉宅地块出现竞拍自持比例，面积约240万平方米，房源约2.5万套，如果加上今年数据将稳超3万套。超过杭州一年新房销售量的1/5，再加上政府房源、征收的安置房，这个量如果盘活并投入新房市场，2022年供应绝对值并不低，补充第三次土拍的拖延的量也没问题，对于刚需端供应结构性不足的警报也能全面解除。而对于手里有大量烫手山芋——自持房的开发商而言，绝对是天大的利好，从遥遥无期的长持仅能用租赁方式抵消成本，“共有产权房”无疑是救命稻草，至少首次销售就能回收50%，10年有望全面回笼资产，绝对是双赢的利好。而这些供应的诱惑力，在政策里也有明确：“销售基准价按同地段、同类型商品住房市场价格合理优惠后确定”。这个“合理优惠”如果步子迈大点，大胆打个8折又有何妨，毕竟要吸引人为新政埋单。
共有产权房无疑是一种公租房、商品房之外的另一个解决城市居住、供给的较完美的方案，而如果要效能最大化，发挥所谓的主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善保障性住房供应体系，和“房住不炒”的决心。把政策效能和市场引导做结合，放低无房房票的年限门槛，给足价格吸引，从而形成购买惯性，功效会被无限放大，这就成功了。而这就需要打破政策桎梏，放开准入的“一定年限”，供应的“一定比例”，售价的“合理优惠”这些变量。同样共有产权也可以变成“安得广厦千万间，大辟天下寒士俱欢颜”和房住不炒的决心。平衡供需，降低入门门槛，让短投变长投，让短期行为变长期居住+资产包的多样化，才能稳预期、稳房价，阻断房地产成为影响经济的灰犀牛，但不要仅限一时一地，也不要仅限流于形式的一核九星中那九星的边边角落，主城核心宝地又有何妨，这才是根本。 当然，任何政策都不是万金油，共有产权也主要针对城市基层的刚需、甚至夹心层，改善层面的重构没有触动，但尝试的逻辑没有问题，一步步来。
按规定，共有产权保障住房购房家庭取得不动产权证满5年的，可向代持机构提出一次性增购政府份额的申请，增购后住房性质转为商品住房。不动产权证附记“需取得不动产权证满10年后，方可通过买卖、赠与等方式上市交易”。
1、低预算、低收入纯刚需自然可以买，长期持有共有产权房同样也有保值增值功效；2、低预算刚需，如果需要改善，则需要在约7年后（加上两年左右建设周期），在持有共有产权房的同时，方可购买改善商品房3、刚需，如果计划将来出售共有产权房改善，则需要在约12年后（加上两年左右建设周期），方可改善。
对照自己的收入情况和购房计划，自然能够得出结论。
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文/渔舟 编辑/渔舟
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2021杭州地铁楼盘图（12月版）
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