归根究底，房价为何不能高也不能低，只能稳？ | 房叔说No.341

共 20 盘预售公示、登记，列表见文末↓

| PART 1 |

房住不炒，已然是目前政策市的的主旋律，2021这一整年购房者及二手房东想必对这四个字感受比过往都要痛切许多。

其中最权威的翻译便是“稳房价、稳地价、稳预期，锁住流动性，用空间换时间”。

时间往往解释成经济转型时间，但这个词实在宏观，普通的老百姓着实是感受不到，恰好《中国统计年鉴2021》刚发布不久，笔者就借此聊聊这个“不高不低”的稳字诀。

| PART 2 |

《中国统计年鉴2021》发布，影响楼市最大头的自然是“人口”，不出所料的，2020新生人口出生率8.52‰，同期全国人口自然增长率（出生率-死亡率）仅为1.45‰；

▲近10年出生率

这两项数据均创下1978年以来的历史新低，在2021的年尾，基本可以判断，2021-2022中国人口开始负增长且有继续止不住的趋势；

▲近5年出生人口及自然增长率预测

更要命的是，我国1971年才实行计划生育政策，1963-1971年出生人口如下图，这也是我国继3年自然灾害以后的第三批婴儿潮，很快这批“爷爷奶奶”就要进入全面退休的年纪；

 ▲1963-1971出生人口，数据来源国家统计局

这三项数据基本可以定义后10年的基本国情，我国会以火箭般的速度迈入深度老龄化社会，同时财政会背上世界上最大规模和强度的养老和医疗负担。

人口的出生率下降原因是复杂的，不能单一用房价来概况，但按照二者的趋势比较尤其是15年暴涨的节点来看， 强相关的关系是跑不掉了，那么人口总量进入剪刀差的国情对楼市意味着什么：

 ▲1999-2020人口出生率与房价变化，数据来源国家统计局

1、自然是长期红利减缓或消失，一二线城市减缓、三四线城市消失甚至衰败。

2、无论是居民部分或是非金融企业部分的债务比例这两年到达巅峰，后续不再增长或开始下降，很好理解，因为20-50岁适龄购房人群开始减少，老年人多了青年少了，贷款能批的总量在变少，除非总是大放水，否则房价逐渐丧失上涨的动力。

3、由1、2推论，城市分化加剧，因为人口总量一旦进入存量逻辑，抢人就是零和博弈，不光是二线抢3、4线，而是2线要干掉其他2线，拼命往前挤到一线，现在抢到多少年轻人未来就有多大的底气保持人口的动态平衡，变老又年轻人流出的城市，除非产业都靠机器人，难以实现发展和维持楼价。

4、房价-城镇化-人口增量这三者需要匹配。以杭州为例，如今各类新城规划和地铁4期等15年长期规划，和年均增长约40w+劳动人口之间是匹配的，房价最终才撑得住。

 ▲2020人才吸引力前10名人口流入情况

5、现在的二手房价除了炒作以外仍然高，这是因为已经叠加了买到城镇化尾巴的城市预期，是已经体现了溢价的，杭州有新城规划十几个，在中国一个新城的成熟周期是15-20年，在匹配的人口增量下我们默认能够实现，于是市场反映二手房价如此才合理，如果现在杭州的人口增量是-40w+每年，所有二手房打7折都是轻的。

6、基于5笔者一直不建议跳过新房直接购买二手房，是意味着你用2021的购买力，去提前兑付2030-35的房价，就投资来说除非2035-2050你购买的板块仍然有产业活力同时吸引大量年轻人进驻，不然在人口剪刀差的当口，二手房投资的意义就很小，它变得更像成熟储蓄而非升值产品。

7、所有超过15年的规划尤其是距离市区远的全都别信，因为你不知道哪一年杭州的人口增量和素质就不足以覆盖规划的能级。

 ▲明显踩刹车的房地产开发力度，数据来自国家统计局

8、再过不久中产还会迎来父母的养老压力，不生娃最多是勇敢和新潮，在孝文化基因根植的中国，不奉养老人是不现实的，锁死大量的现金流交给房贷，可经不起父母得一次病，这让年轻人更加不敢生娃，消耗本就不多的现金流。

总结：在人口开始变为存量社会的情势下，占中国人资产77%的房子，猛涨的价格已经伤害了国本，房住不炒是不可能松动的，房价不能再暴涨。

| PART 3 |

房价不能猛涨，那为什么房价不能跌呢？至少不能明着狂泻。

文字总是轻佻，来做个算数，小中见大你就会明白。假设80后A早年买房，100万现金加100w贷款上车200w的房子，贷款总额不到130w，这时A的资产情况是净70w左右；

过了5年，这房子涨到300w了，这时A没卖房子还还了30万房贷，这时他的资产情况是300-100w=200w；

A房价增长50%，净资产增长近200%。

这时有人B接盘，如果他自付全款，300w给A，A套现200w离场，又过5年，这套房子涨到400w；

B房价增长33.3%，净资产增长33.3%，考虑通胀，只能保值甚至亏了。

所以B最好的选择是拿着100w，向银行借200w买A的房子，过5年，房子涨到400w，还贷40w，这时他的资产情况是400-160w=240w；

B房价增长33.3%，净资产增长140%。

这个游戏要成立必须满足两点，为保证收益率杠杆逐渐加高，房价必须涨且最好比从前涨幅更大更快。

这时候如果300w跌回了200，这时B的资产情况是200-160w=40w；

B房价缩水33.3%，净资产缩水60%，这还不考虑通胀的情况。

那么这个社会经过了10年，房价没有变化，出现了一个净资产增长200%以上的A和一个净资产缩水60%的B，而他们进场的本金相同，只是入场时间差了5年。

纵观总体，我们也可以说，前者A的资产收入来源于B的资产缩水，而A的人数远远少于B。

——贫富差距的猛烈加剧是社会不能接受的，是背离发展大方向的。

这几年很多的行业和岗位，收入并没有显著提高，消费就更不用说，从第三季度的社会消费数据看，环比增长率非常缓，第4季度按照双11不公布零售总额的做法多少有些掩耳盗铃，指望收入增长刺激消费带动经济着实艰困，所以财产收入就是当下最重要的消费信心，哪怕它还没变现落袋。

 ▲近一年社销总额同比增速变化

 ▲近一年商品零售及餐饮收入增长率变化，来源国家统计局

笔者有一言：这几年中产的获得感，很大程度都是成长的房价给的。

做牛做马996扛着房贷，如果房价的涨幅预期不如通胀加房贷利率的叠加，还面临父母和子女的养育问题，你让他怎么消费升级？没有消费升级，制造业厂家凭什么花钱精加工和突破创新做好产品，经济转型靠爱发电么？

这就是为什么房价可以阴跌，跌去一些炒作的概念泡沫，比如老破小的学区房，没有丁点产业的卧城，但绝对不可以跌回3、4年前，因为这在百姓资产77%为房子的中国，不仅意味着净资产缩水和贫富差距的陡增，也意味着消费信心的崩盘，内循环和经济转型的动力缩小。

| PART 4 |

说清楚了不高与不低，笔者想说，以目前国情的节点，稳可以解读成政策力，但更多的也是一种现实的无奈。

微观地看到杭州，笔者也有一句稳字箴言：在房住不炒的大背景下，哪怕是杭州这样的顶强二线，杀进二手都需要高超的价格博弈和赌对未来的预期，玩不好怎么办，积累二手素材多比较，二手房也必须分辨个优劣质，同时利好板块的新房上车是今后的上上之选。

| 今日公示楼盘 |

| 今日登记楼盘 |

  -END-

文/一叶  编辑/一叶

本文仅代表作者个人观点。

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