住房市场向存量时代转型，年轻人买房要转变思路 | 房叔说No.343

共 14 盘预售公示、登记，列表见文末↓

| PART 1 |

近日无事，最大的热点无非2021中央经济工作会议，高层解读再提“房地产是支柱行业，住房更是居民消费”，实话实说单凭这两句话判断楼市能再现火红真是天方夜谭，还是在“稳”的基调里打转，只是近期从过冷转入回温的阶段罢了。

所谓压舱石和支柱，打个比方。买房子希望安全又空间大，承重柱太粗占空间，但你不能抡起锤子敲了，那会伤安全，只能期待技术变好，承重柱越变越细，自然空间就多了。

没有反方向走的钟，房产价格普涨时代也不再有，地产市场面临转型是真切的现实。

而作为普通人，在时代的大转向前了解自己身处怎样的节点总是没错的，即三个问题：当下的房产的现实是什么？未来又会怎样变化？年轻人买房这件事应该如何配置？

| PART 2 |

认识当下，锚定所处。

前不久国新办在“住有所居”体系发布会上就我国目前的住房形势先抛出这样一个数据，19年我国城镇居民人均住房建筑面积达到了39.8㎡，农村则为48.9㎡，总体42.4㎡；

▲国新办介绍我国住房形势与问题

单一看没有什么，横向比较才能看出重点，如图是主要发达经济体及东亚国家及地区19年的人均住房面积横向对比，中国怎么排都能进前10，中新办提这数据说明了什么？

▲主要发达经济体与东亚国家人均居住面积

经过二十多年城市化的突飞猛进，现阶段中国的住宅存量早已饱和，人均住房面积已经和一线发达国家看齐，真正的问题在于分布不均存在结构差异。

▲上海13-17年人均住房面积

当然有人会问，一线强二线会不同吗？答案是略小但同样逼近40，北京市20年人均居住面积是37㎡，上海17年36.7㎡，20年达到37㎡，除了深圳和香港，中国所有城市都不会有北上人口密，所以大可断言结论无差。

发布会上国新办还首次将“共同富裕”同“住房问题”绑定，奋力推进公租房和共有产权房快速落地，解决年轻人住不起房，租不好房的问题，这不，才12月临平就开了第一枪，不要低估国家这次改革的决心，之后类似的共有产权房会变得屡见不鲜；

但以北京过去的例子来看，每年也仅能建设1-2w套这样的共有产权房，以杭州近些年年均40w+的流入人口来看依然远远不够。

所以未来政策市的重点还是“盘活存量，减少空置”。让拥有多套房产的人负担持有成本甚至是惩罚性的税收从而选择吐出部分房产，这也是房产税继补充土地财政后的最重要作用——引导分配。

所以回答当下的房产的现实是什么？商品房增速增量双减少，正在向存量时代迅速切换，因为只有存量才能谈分配，也因为要分配所以资源的优劣愈发刺眼，于是不光是房产，教育、医疗、交通、产业方方面面好的资源都开始被争抢，增量-存量-分配-分化的逻辑链形成。

举个身边的例子。杭州临安等远郊，近几个月新房实在难卖，打折分销不验资打电视广告什么都有，还是大量流摇；而主城区的新盘动辄六七百万起步，而且基本都是社保巨子局。彩虹轩165个月入围最后直接限售，望品社保142个月入围，和品上一期189个月，而滨融府最新出炉有房要求社保191个月...这是区域分化的冰火两重天。

再看大小，春江水暖鸭先知，明年被重点关注的k11、嘉里城、锦绣公馆、江河汇、始板桥未来社区、英蓝、SKP这些项目150㎡以下的户型都是少量。在笔者看来“改善需求”只是面具，背后的核心诉求是在存量时代马上来临前尽快抢占更多优质的城市资源，社保越高，能占据更多城市资源的可能性越大。

新旧、产品力、设计、学区、医养、产业附加值林林总总，房叔公号已经写过多篇带有“分化”标签的推文，而人人都想争抢的核心区的资产无论在哪座高能级城市，都没啥机会留给社保幼子和预算不高的年轻人。

| PART 3 |

理解当下，看到未来。

无论是哪一行转型都必须和未来的社会结构适配，而后者笔者在早前的推文已经写过“我国会以火箭般的速度迈入深度老龄化，成为少子高龄化社会。”

这只是前半句，还有交代青年人的后半句——大国空巢化开启，“单身社会”和“独居时代”已经到来。 

▲《人民论坛》锐评七普家庭户均规模跌破3

这不是笔者信口雌黄，而是如图摘自官媒的原话，七普之后，中国家庭户平均规模在2020跌到户均2.62人且继续小型化趋势仍未止息，2018年中国有超过7700万独居状态的“空巢青年”，根据民政部的数据，预计2021年，“空巢青年”的数据会上升到9200万人，而47.5%的青年是主动选择这种单身居生活，而城市中这种情况更为突出。

结合起来就是未来10年乃至更远的社会结构“快速进入深度少子高龄化社会，年轻人不婚不育独居并出现大量老年人被迫空巢，且城市尤为明显。”

日、韩、新加坡，所有东亚的先行制造业强国和先发达国家都是一样的路径，而如今的中国只会更加剧烈。

| PART 4 |

那么年轻人就这点钱，花对地方很重要，面对买房这件事未来怎么办呢？

首先，笔者理解年轻人对住房问题的焦虑一方面是居住需求以及房子绑定的户籍、学区、机会成本，一方面是资产升值的压力。

说人话，一来买个遮风挡雨孩子上学，二来怕再不买买不起，所以硬着头皮也得掏空6个钱包。潜意识里不是为了有房住，而是为了有房，因为老百姓已经习惯了房子只涨不跌，涨到天还有人接盘。

笔者曾经在推文中（红盘潮过后的平静，一个问题，窥见政策市时代重心 | 房叔说No.278）详细回答了“低买高卖的楼市里，买房赚的什么钱？”的问题，答案是房价增长和城市化进程中，少部分人拿走下一代的现金流；

这有两个前提，房价一直涨的预期和未来有更多人更多钱会进来接盘的城市化，而很快这两项都明摆着不乐观，地产的属性朝着民生保障与抗通胀储蓄的方向逼近，投资属性正在逐步消弭，哪怕现在拿着1000多万预算的社保巨子，买新房可以叫投资，买优质次新二手也就算抗通胀储蓄，因为城市和地段的未来溢价已经体现在房价上了。

这时候如果年轻人预算真不高，量力而行，不要上高杠杆背长期贷。

翻译翻译，尽量选择更看得见规划已经落地或者部分落地的可靠地段，避免追求更为远期的新城规划。

至于那些较为虚无缥缈的远期新城规划，如今再背20年、30年贷款去和新城共同成长，房价涨幅不一定跑过通胀和利率；一旦预期不能完全兑现，而且到时候城市化都完成得七七八八了，就找不到买家了，要卖搞不好还要打折；自己住的，只需要一套供三人住均好性不错的小房子，并且快速还完贷款，学区、地段有多少执念买多高的配置。

如果未来你有能力可以买第二套房，那就更需要关注你所在城市的城市化进程，一旦意识到城市化已经完全进入尾声，那就必须转变思维。一旦完全进入存量时代，必须少买预期和将来，多买看得到的现实。甚至是针对空巢，买医院附近的小户型；买重高旁边安静的老小区出租；买996重灾区旁边的小户型出租......等等等等。

存量时代里，最理性的办法应该是用最短的时间最小的成本把负债变成资产去生钱，去针对特定人群的需求买租售比最高的房子出租。

▲全球特大城市租金回报率与按揭利率对比，我国大城市基本为负

因为只要快速低买高卖的预期不再，租金比房价更能说明市场实际需求，而过去被人不屑的租金回报率才是真正体现"房住不炒"这一精神的指标。

| PART 5 |

一种选择。

在2021的年尾，如果手上有100万，计算好夫妻的收入和还贷能力，拿这笔钱买一套15年内还得清贷款的青年房（楼龄15年），不大总价不高但不破败，交通便利生活气浓，学区算不上好但比起郊区绰绰有余；

2036年，杭州城人口早已不再净增，老年人口会超过22%，14岁以下的伢儿不到11%，不舍得卖或者有价无市而出租的房子很容易找，卖掉手上的房子换成几套小房出租，自己租租售比1：100的房子住；

在60岁的时候可以得到20年稳定的租金现金流和工资收入。

笔者不要求年轻读者都相信这则预言，这似乎违背了过去20年房产投资的常识。然而90后、00后在城市挣扎的年轻人，环顾身边的圈子，在主城区的街头巷尾走走，大抵是可以体会到笔者所指空巢又老龄的社会并不遥远。

风转向的时候才起跑，借不上顺风的力。

| 今日公示楼盘 || 今日登记楼盘 |

  -END-

文/一叶  编辑/一叶

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2021杭州地铁楼盘图（12月版）

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