红盘潮过后的平静，一个问题，窥见政策市时代重心 | 房叔说No.278

共 17 盘预售公示、登记，列表见文末↓

▲新政示意图

85新政后的一星期，杭城历史最猛的一波红盘潮应声而来，仅热点楼盘即超过10000套的新房量，20多个热点楼盘扎堆开盘，摇号乱花迷人眼；

几家欢喜几家愁，尘埃终会落定，风暴后也将迎来久违的宁静；趁着这份宁静到来的前夕，恰是审视当今杭州乃至中国楼市和社会现状的好时机。

在这轮大去化之后，只剩下中杭府、天汇、杭氧、三江汇、K11等，以及这次未开完的少数热点盘余量，在亚运会倒计时的一年里，开盘售罄也是注定的结局，那，扎堆卖光了之后呢？

抬头一看：潮没了。再也没有大批存量盘集中开售，再有对撞分流也只是小规模的了；

杭城即将彻底进入的，是集中供地可以完全锁死新房供应的时代，好比化学方程式的两端，出多少土地和容积率，另一头“代建商”只能出多少限价房；

叠加“共有产权房、职住一体购房资格、继续严控信贷”等等措施，看不见的手被看得见的手拦住，指指旁边那个叫“二手房”的口袋，告诉市场投机客“新房”的口袋不许伸进来；

和教育、金融、互联网行业一道，房地产的强政策市时代彻底到来。

历史级的变天，需要一窥风雨。

| PART 1 |

就算再迟钝的平头百姓，也能感到今年政府对房产、教育、投资等几大行业空前的整顿力度，更确切地说是在七普数据出炉的短短3个月，而这一切也分明地围绕着“人口”这一主题。

▲骤降的婚姻人数

无论官方公布和各种小道媒体的计算有多少出入，有一点是明确的，我国的人口和阶层固化形势是极严峻的；

出生率、离结婚比、老龄化率、乡村空心化程度、平均结婚年级、平均负债年限全部都是创记录的，单自然生育率这一项，甚至低于日本。

人口结构的变动才不只是人少一点老一点，叠加上金融杠杆进入地产市场会带来什么，你真的想过么？

笔者带你从一个最基本的问题出发：低买高卖的楼市里，卖方赚的到底是什么钱？

| PART 2 |

要回答上述问题，省去掉书袋式的说理，笔者给大家做一个现实的模拟，就从现在倒挂严重的日常楼市开始；

假设杭州市民A的房产市场价150万，一年后涨价了，以200万卖给了B；A赚了B50万；这时B多掏的50万来源于他或父母、妻子的工作储蓄；此时若他没有这么多储蓄，便向银行借贷加杠杆，以实际还款总价280万折现了B的15年未来收入现金流；

现在看等式的两端，A和银行分别赚走了B的未来的时间折现，即上游A在当期拿走了下游B的远期现金流；再翻译翻译，卖方A寸金拿走了买方B寸光阴里的工作收入；

A此时可以用赚到的钱换取自己不用工作的时间去体验人生，而B则不同；

B此时不敢辞职、不敢生病、不敢有意外，因为B无法承受已经提前透支的折现在此时此刻全部偿还，这就是大部分当代青中年人的社会现实。

此时，如果你是B，你怎么想？你为什么会从A手里高价买下房子？因为你坚信会涨且有人接盘；

如果B对城市有信心选择长持，等待升到600w、800w、1000w，这时B能卖给的人群是极少的，除非社会普遍的收入增长能跑赢通胀和房价涨幅，于是房子的流通只在少数阶层内，一代人之后，二代年轻人要么躺平要么躺赢；

如果B短持，设200万的房子第三年涨到400万，让B去折现年轻人C的未来现金流去实现B的人生自由；而社会的平均薪酬摆在那，一个刚入社会没多久的普通年轻人C没那么多钱，于是小两口C和D一起被卷进来；第四年，房子500万了，C想出手给E；E更没有这么多钱，于是E和F一家两代人六个口袋一起上阵；

每个人都这么思考的时候，人会越卷越多，时间会越卷越长，杠杆会越加越高，于是上下游的链条形成了，一个简单的金融模型出现，而成立仅需两点：1、房价必须一直涨；2、下游能被上游折现未来的年轻人数量必须越来越多或者偿还能力越来越强——人口与未来时间折现的金字塔形成了。

最终，社会中少部分人会拿走当下大部分人半辈子的积蓄，或者下一代未来的现金流，无论哪种，都以牺牲社会大部分存量和未来消费的代价完成了财富的再分配。

| PART 3 |

接着，这个金融系统模型持续运行，看看会发生什么——

1、单一城市的年轻人口必须增长，且最好越增越快，生不够的开始从内陆和外市抢人，俗称“吸血”、“抢人大战”；

2、新增人口的偿还能力强弱可以调整金字塔陡峭的角度，要么来的都是高收入人群，要么教育就是决定下一代偿还能力的至关要素；

3、当没有人口增长时，二手房总量却在不断增加，泡沫雪崩迟早会来。价格一掉，诸如学区房，受政策波动从高点1000w跌到低点700w是完全可能的；

这时正在接盘的年轻人总人数是最多的，贷款时间是最久的，尴尬的来了，极有可能他们一家人用300万首付加了杠杆成交1000w的房产，实际在30年后付出1500w+，却得到一幢700w价值的房子，并且流动性锁死了；

4、你如果退房破产，全家征信出问题且无家可归，银行收回房产也傻了，因为700w法拍折不了现的时候那就是一堆混凝土——90年代的香港来临，“失落的一代”到来了。

▲被地产负债卷没半生的90香港

| PART 4 |

现在可以带着制定政策的眼光重新审视高杠杆楼市下城市发展的上述四个环节；

第一点看出生人口和城市流入人口，对应生育政策、户口政策和购房资格（举例：三胎、离婚冷静期、落户购房补贴等等）；

第二点看偿还能力，对应人才政策和教育公平尤其是底层教育政策（举例：人才优先购房政策，整顿课外培训机构，中考减负，全面禁止涉外教育人员签证等等）；

第三点看二手房价格，对应二手房指导价政策（举例：二手房指导价、学区房指导价，学区划片，禁止虚假宣传，挂牌与成交不符等等）；

第四点看信贷，对应银行放贷额度和利率调整（举例：调整对地产企业的全年放款额度，调高二套房借贷利率）；

无论哪个城市、什么政策名，从哪个环节进行调控，政策都必须保证投机泡沫软着陆，通过提高未来人口的收入，用时间换空间，而这一切的原点，基于“人口”这一个核心，没有人就没有调控的缓冲主体，地产只能面临有价无市或者硬着陆。

房住不炒、教育公平、打击金融投机、互联网去垄断，各个口子的监管加强本身是相通的，防止经济民生脱实向虚，围绕人口量和质的方方面面进行着力。

| PART 6 |

最后，我们回到微观，聚焦杭州。

之后的杭州，笔者强调过很多次，不是和“南京、成都、武汉、重庆”PK进入“北上广深”行列的第五城，杭州的定位是“共同富裕示范区”的省会和窗口城市，更是14年后要推向全国的浙江模式的样板城市；

▲明确的住房严控导向

目前未来发展三大高地：云城、三江汇、拥江；三江汇和拥江的钱塘区已经是很明确地要推行差异化购房，除此以外，绕城内还有共有产权房政策要落地，和10年间130万套公租、人才、蓝领房及未来社区的老城改造；

是住房供应不足还是可供炒房的商品房供应不足？这个问题，每个人心都有一把尺。

明年二十大，在共和国历史上，我们见证的是最稳定和最前瞻的执政核心，在百年未有之大变局的世界当下，眼光放长远些，即使不远观2050，也必须看到2035；

人无远虑，必有近忧。 在政策方向指向长远，并且越来越明了的当下，是时候调整一贯的房产涨无止境思维了。

东风再起时，愿你能在此安居乐业，愿你能有一段灿烂的前程。

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| 今日登记楼盘 |
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文/一叶  编辑/一叶

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