杭州最后一波超级红盘对决，16盘怎么选？| 房叔说No.274
8.5新政如期而至，如影随形的是新政后首个工作日，星翠澜庭、锦尚和品府、星创城、沐宸院相继漏夜发证，1月底后近7个月等待后超级红盘终于正式开闸泄洪。
房叔后台咨询最多是我怎么摇？因楼盘出证情况还未知，且因开盘楼盘情况、套数，无房、人才、有房倾斜比例修改，会导致三个通道有不同的中签结果，表中数据按既往经验预计，仅作参考。
因此，后续会有详细的中签率预测和选房原则、策略，这里先对这一轮大对撞，预计会开盘的楼盘做个梳理。先做前期功课，看看哪些是你的菜。
▲其中入围人数为顶格预计
先从政府定义过的红盘板块说起，昨天有粉丝说房叔怎么老是吹捧未来科技城。还别说，杭州在国内一、二线城市能排个座次的产业板块，未来科技城是仅有的能拿来说的案例。
从杭州购买热度、定义红盘板块的规则就可以看出，政策本源就是把最好的定向供应给虹吸来的数字产业精英，但从前几次摇号情况来看，把工作在未科的改善需求封闭并不是最好的决策。
这次打开红盘，未来天空之城、沐宸院按照旧盘定向原则，依然是无房、人才的第一选择；蒲荷云邸、汀云上府两新盘首开敞开摇；富力中心未曾经历过定义红盘，南区也应该开放给有房户。
未来天空之城占据着主城西湖蒋村和未来科技城1.0对接的融合桥头堡板块，地铁5号线TOD上盖之城，融合居住、工作、商业商务、通勤一体的优势。
产品类型又是未科最丰富的叠墅、洋房、高层的多层次选择，选生活氛围浓郁的大盘，小户型套均起步门槛约346万。
864套的量，仅限人才和无房的情况下，爆满的概率并不大。
其他四盘基本是未来科技城绿汀路巨无霸综合体辐射范围内，沐宸院是另一个限无房+人才的原定义红盘，离地铁3号线仅约500米、大盘、小面积、低总价的素质，是未科门槛最低的大盘，唯一的瑕疵就是离中环稍近。
978套的量，担忧未来天空之城爆满需要拼社保的完全可以选这里，小户型套均起步门槛约338万，可能是未科核心最低。
富力中心自从北区清盘后，已经沉寂了近一年半，这次南区开盘如果大对撞，再加上诸多新盘热度高，户型较大门槛相对较高，极有可能会高于10%。
但是浙一新总部旁，自带酒店、商业配套和地铁5号线葛巷TOD的定位，同样很诱人，如果是上期的34500价格上市，最小户型套均起步门槛约455万。
蒲荷云邸周边湿地河网密布的环境，8层洋房，三小、四中、五幼全链教育一街之隔，这样的素质不管是未来科技城还是整个杭州都几乎绝无仅有，离绿汀路地铁站虽然步行有1公里左右的距离，但开车也就是一脚油门。
均价也是系数并不高的37710元/㎡，但面积提高到124-146㎡后，最小户型套均起步门槛约467万。
汀云上府是另一个河道依偎的新盘，起步面积98㎡、离3号线文一西路站500米左右的近距离，河景房是优势，首开3号楼沿街望河可以首选，小户型套均起步门槛约353万。
但整盘不大，首开数量不多是唯一的短板，博一下，有些许的冷门机会
余杭版图上还有另一个红盘板块勾庄，靠近城北万象城TOD综合体和大城北国际商务区的前宸还剩最后三栋约190套，小户型套均起步门槛约301万，还是有诱惑力的。
勾阳路上盖星创城映月璟园自带综合体配套，也共享规划城北国际商务区城市配套，但仅仅96套，小户型套均起步门槛约290万，社保顶格的看看也就罢了。
| PART 2 |
▲其中入围人数为顶格预计
主城这次已经领证文晖板块的锦尚和品府是老城武林中心最近的供应。
综合体嘉里城横亘在侧，规划的杭州音乐厅、艮山门铁路上盖综合体、城市之星旅游综合体都非常近。
地铁5号线杭氧站4、500米，三站路到武林广场，上塘高架、德胜高架都在不远处，交通便捷，是老杭州的理想选择，虽然新新杭州人没啥感觉，但这次高社保的人群很多都会种草，面积在110-185㎡之间，小户型套均起步门槛约568万，改善门槛较高。
西湖区中杭府可能赶不上这次红盘对撞，可怜的供应量单独拿出来，顶格的选选都不够。
三墩北天澜还是红盘，预计大概率西湖区星洲二小分校的学区优势，面积在103-133㎡之间，小户型套均起步门槛约289万，性价比极高的价格还是能保证买到就是赚到，只是对撞下还是旧规则有房不能参与，城西北对价格敏感的却是福音。
彩虹轩面积在89-114㎡之间，小户型套均起步门槛约250万，规避了热点红盘的政策，50%无房，人才20%，有房顶破天也就30%，就175套，也难啊。
另一个杭州老牌数字产业做背书的滨江区，杭州壹号院333目前还没入场，套均约1600万，俯视大小莲花的感觉，加上装标、品质确实是限价前最出众的一批产品，顶格社保确实可以一搏。
与滨江金茂府一街之隔的丹枫四季也是“僧多粥少”的楼盘，118套给梁山好汉一人一套也才多10套，165-250㎡面积段，套均起步门槛约828万，顶格社保试试运气吧，人才、无房基本也需要比拼社保。
钱塘区显然产业还没有如预期开始急加速，下沙金沙湖湖上春风应该是不用拼顶格社保的案例，金沙湖成熟度已经足以虹吸城东人群，缺憾的是价格与艮北价格并没有显著拉开，内部消化为主。
云帆未来社区最后一栋就84套，有前几次的经验，这点量无房社保10年以上可以参与，套均起步门槛约212万。
潮塘轩，大江东宝龙附近200万价格主城学区，确实没的选，首开311套，面积段99-118㎡，套均起步门槛约301万，180套左右给无房，低预算有房顶格社保还是有机会。
| PART 3 |
拥江发展的江南，也是超级红盘的孵化地。
首当其冲的是亚运村，很多人认为亚运村靠的是亚运会。
其实亚运只是诱因而已，值钱的是博物馆、公园、地铁、社区、街坊交合在一起的未来社区。幸逢前峰会、后亚运，杭州城市起跳的两次高光焦点都落在奥体，同时，也倾注着杭州未来十年集全省资源，打造与钱新城市能级和金融商务为封面的新城市中心抱负。
杭州最大的未来社区亚运村、1.85万平方公里的钱塘湾未来总部基地、图灵小镇组合成未来城市基底，激发城市向上的，亚运只是起点不是终点。
▲其中入围人数为顶格预计
亚运三村中，华润亚奥城是地铁6号线亚运村站TOD上盖综合体，西面江景、南面河景，配套有滨江、滨水公园地标，商业街区、博物馆、音乐馆、图书馆等城市配套一应俱全，是三盘配套最好的楼盘，选繁华这个是首选。
户型从123-182㎡，小户型套均起步门槛约578万左右。
绿城桂冠东方整盘最大，有约2700多套房源，没有商业，纯粹的居住小区，景观是结合地缘特色的中式现代庭院风格，建筑立面上在凤起潮鸣窄框简约现代的基础上再做优化，颜值确实高，缺点是离地铁稍远。
户型跨度从99-217㎡，小户型套均起步门槛约465万左右。
万科日耀之城是唯一一个没有运动员居住功能的楼盘，总共分两块地，一块是万科擅长的沿水商业做底板，住宅架在商业顶上的模式确实很现代，很西方，但缺点显而易见，没有住宅小区的氛围、没有纵深。
另一块地三幢楼围合的小区也略显mini，这样的产品在未来市场的接受度究竟怎样，确实值得观察。
户型跨度从105-249㎡，小户型套均起步门槛约493万左右。
亚运村确实都不错，如果选上车，2700套的绿城如果一次性上车，几率更大些，不一次上多几次机会也不错。
还有奥体已取证的观品，套均起步门槛约883万左右，上一次有嘉品、君品同时选择，采光没有优势的观品成了捡漏的楼盘，这次大户型楼盘不多，估计也很难捡漏。
世纪城的星翠澜庭已取证。
离SKP约300米，介于亚运村和世纪城之间，4幢楼约400套房源，规模稍小，但45000的限价无疑是世纪城、奥体、甚至亚运村最低的限价，城市开发会把这一切都融合的，性价比就突出了。
市北闻博花城西南面不远处的花曜里，距离萧山宝龙广场和龙湖滨康天街都约1.3公里，总共规划了3幢高层，面积97-119㎡，小户型套均起步门槛约363万左右。
在诸多顶流楼盘对撞的同时，本身位置不错的花曜里或许成了最不起眼的一个，仅仅96套也会劝退很多购房者，反而有爆冷的机会。
如此多压箱底的超级红盘终极对撞的景象，很大可能要在杭州绝版了，这恐怕是上车的最好一次机会，炸出创纪录的潜水购房者都不奇怪。
| PART 4 |
8.5房产新政在改变市场游戏规则的同时，也是一次享受城市红利的参与人群再分配，鸽了很久的亚运村、未来科技城、滨江、市中心超级红盘和热点楼盘，虽然挤了点供应给长期居住杭州的改善客户，但是看看中签率依然不容乐观。
规则改变的同时不要紧盯某一个楼盘，顶格社保盯着最好亚运村、未科、滨江核心依然有机会，10-15年的盯着世纪城、勾庄、三墩北次级红盘也有可能，10年以下的找供应量极大的盘或者可能并不影响价值略有瑕疵的楼盘，选房策略等待大致的楼盘对冲顶格，近期会有详述。
盘点杭州未上市，及今年的土地市场，这次之后无论是K11、江河汇还是未科万象城、杭腾未来社区都只是局部单点红盘。
浅水只能没马蹄的挠痒式供应，无疑摇号买房的难度更大，但也要充分认识到杭州最后一次盛宴，也在针对“房住不炒”稳定市场政策层出不穷的时期，这个时段并不是最好的投资时段，少加杠杆，量力而行，摇自己能够承受的区段的楼盘最保险。
| 今日登记楼盘 |
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文/渔舟 编辑/渔舟
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