未科、奥体、蒋村顶流二手房，高位接盘还是机会？| 房叔说No.269
▲世纪城实景图
这段时间，房地产顶层逻辑已发生改变，供应、信贷、购房者三方都发生了微妙的变化。
新房供应端杭州二次集中土拍，主城一核吝啬的零星供应、偏向九星的趋势明显；
信贷端遭遇利率创新高、停贷缓贷，以及顶层指导下的从一线蔓延到二、三线城市的划大学区领衔的教育平权运动。
杭州公民同摇、谁谁都好的中考，集团化办学……教育改革，学区房这个影响二手房价最大的“灰犀牛”正进行翻天覆地的改变。
信贷、学区房双利空给二手房的心理作用，在杭州7月二手房相比去年同期近乎腰斩的成交量上显露无疑。
略显不同的是新房市场红盘迟迟不出，甚至传的活灵活现的新政和主城区近乎停滞的开盘的双重煎熬，同样刺激着购房者由新房转战二手市场的心理纠结。
买二手房无非是这么五点：一、无房不婚，或呱呱落地的一儿半女推动着住房升级；
二、成熟地段职住便利，长时间在熟悉的环境躺平；
三、占位城市最好优质板块投资标的物，且新房稀缺地段改善；
四、相比限价下一代不如一代的新房，次新房还有品质可见这张牌。
五、完结打新摇号焦虑症的一个解药。
窥一斑而知全豹，某种意义上能够窥见这座城市新房走向的是临安、富阳的新房市场；而决定二手房深度、广度的是最具代表性的顶流板块，未来二手房走向和路径，现阶段能否不站岗高位做接盘侠，未科、蒋村、申花、奥体板块此刻的市场变动有一定的参考价值。
| PART 2 |
▲未来悦实景图
买方市场还是卖方市场有时仅凭中介call客量就能感知，最近中介的推荐电话明显多了，前两天接到一个未科的未来悦急售电话，89方一次性付款能到660万。
突然发现未科三兄弟早已不是印象中年初那个刚破7的归来少年，1月红盘对撞过后，断供了足有近7个月的整个未科，核心顶流早就破8万了。
▲万象城效果图、浙一新总部实景图
关键的是未科1.0目前绝对的核心区域，产业和城市的升级并没有因此而停滞，未来悦一路之隔的浙一总部已经开业；与未来悦仅约800多米的绿汀路站三站换乘上盖综合体，已成为华润竞得杭州第三高地王项目+万象城综合体。
这个和未科人群极其匹配，体量超百万方，总投资过175亿的巨无霸综合体将瞬间提高未科的城市能级，成为未科以及老城西艳羡的板块，而这些对未来悦业主来说步行都没问题。
以这里为圆心，短短2公里内，更聚集了规划中的未科公共文化中心、刚落地的字节跳动、阿里钉钉总部、OPPO全球移动终端研发总部、VIVO全球AI研发中心等多家科创大厂。
还有网传学军托管的三中、四小和五幼，十四五规划定义做全国唯五的国家级科学城的决心，要说购买力，有整个杭州互联网精英兜底，确实没得说。
而未来悦的房价画风是这样的，短短半年时间，从1月6万+到6月的普遍挂价8.1-8.4万/㎡，即使这套降价25万的急售，把价格拉到7.6万/㎡，也就相当于4月的价格。
那到底能不能捡漏呢？
仔细看看楼盘，以未科三兄弟代表的次新房，颜值其实都不低，未来悦整体规模适中，一、二期之间有条路和商街自然分割，环境相当不错，而这套急售户型也是小户型难得的89㎡三房两卫。
但是，未科大多楼盘品质定位却略显尴尬，未来悦一期售价仅3万/㎡，楼面价就达到19664元/㎡，还带3000装标，二期也就仅仅涨了1000。
按照这样的标准去做，呈现出的就是定位首改甚至刚需的精装、公共部位和配套设施，与如此高的价格匹配度一般，就不足为奇了。
▲未来悦实景图
但是，按照如今的房价，被压住的新房售价涨幅仅仅约五、六千左右，二手已经从开盘价涨了2.8倍了。
泡沫无疑是存在的，只不过对于浮在水面的板块产业新贵的旺盛需求和支付能力，以及货币超发、资产缩水，房地产压舱石在整个杭州资产配置的特殊作用下，还没特别离谱。
可以定性的是过快透支未来的预期，一旦遇到信贷政策的冰冻，肯定难逃市场盘整的命运。
但长期来看，未科的高度还是值得看好，只不过未来的涨幅显然会平缓很多，博长期，自住属性有出手的价值；只是信贷冰封持续的话后续选择大概率会更多。
| PART 3 |
既然未科产品略显刚需，那么另一个顶流板块，同在城西科创大走廊上的未科上游板块，从不缺好产品的蒋村又是怎么样呢？前一段时间写过杭州7个二手次新房还能闭眼买？里有西溪诚园，这次就看看另一个楼盘，河滨之城。
河滨之城可以说是融创进入杭州的标杆项目和品牌名片，总建筑面积约50万方的它，是超过3200户的大盘。
东区是由14栋精装高层组成的水澜轩，西区是17栋高层全为毛坯的雨澜轩。
水澜轩沿余杭塘河景房户型偏改善，目前挂价超10万/㎡，即使这样与5、6月最高11-12万上下也有下浮，但还是性价比不高，不沿河的部分房源与未科三兄弟价格相差不大，8万出头的价格。
▲河滨水澜轩实景图
东区水澜轩交付稍早，石材干挂+玻璃栏杆，中轴对称的法式园林精致大气，而架空层搭配室外泳池配置上就高级了许多，交付仅仅四年多，玉树成盖，松鼠跳跃，晓看天色暮看云，绿柳拂面水波漾，相当宜居。
而让蒋村成为城西价格神话的，一个是城西大走廊与城西文教区的衔接板块的位置，一个是西溪湿地一脉相传的绝佳的湿地自然环境。
第三个就是沿袭文教区的学区资源，竞舟二小+行知二小+十五中崇德，还有学军紫金港，浙大紫金港校区……教育全龄段配置真不差，再添上龙湖西溪天街和西溪银泰城两个综合体，生活氛围相当浓厚。
▲法式新古典+墙纸无疑比未来悦精致多了
只有一句话可以形容：关关雎鸠，在河之洲，河滨之城，君子好逑。
现状也确实如此，唯一缺陷的是河滨之城的最小户型89㎡只能做到2.5室2卫，即使这样门槛价也要约725万左右。
再咬牙踮踮脚尖中国府160㎡躺平户型也可以够得着，唯一缺憾的是中国府不知什么时候开而且预期难度极大，不急的话先摇个号，没中再回过头捡捡漏，谈谈价都没问题。
蒋村总的来说自住完全没问题，均好性极强，但是没有供应、利好全在水面，在教育均衡化和未科不断拔高的背景下，城西顶流位置将日渐受到威胁。
| PART 3 |
▲创世纪实景图
现阶段的杭州，是顶流，价格一定离谱吗？再看奥体，最热的盈丰路三兄弟挂价，天璞约8.2-10万，时代奥城约8.9-10万，创世纪约8.5-11万。
价格相差不大，时代奥城、创世纪稍贵，创世纪室内外双泳池+地下健身会所的配置更高级一点，溢价高点也无可厚非。
▲都会山大理石水刀拼花单元门厅实景
但是三兄弟之外，时代奥城一路之隔的都会山就显得性价比超高。
同样以89㎡三室两卫户型为例，最低挂价712万，单价与未来悦相差不大，但整体品质要高未科一个档次，唯一欠缺的是都会山公寓和住宅混合，且公寓的量与住宅相当。
未科是杭州科创板块产业核心，奥体则是拥江发展的城市封面CBD。
一个汇聚了杭州最多的科创精英，一个未来将汇聚全杭州的new money和城市摩天楼集群的繁华中心，奥体的价格支撑度也不错，但就目前来看也属于“90后长着一副80后的面孔”，价格“涨”得捉急了一点。
某种意义上，买房子跟买股票逻辑是一样的，人人都知道低位吸筹，高位抛售的道理，但是又有谁能够足够清醒和足够好运，峰和谷的极值都拿捏到巅峰，恰到好处？
最低吸入，最高抛出根本不存在，往往赢亏就在人人以为还要上升或下降的一瞬间。
很微妙复杂又很简单，复杂是要get到点，简单就是不要太贪婪。
这几个好板块，有科创板产业或CBD金融商务兜底，大概率不会掉坑。
只是步子迈得大了一点，未来涨幅不见得会有以前这么汹涌，只要不闪到腰，中长期不会差。
相同的板块内大差不差的品质，或许到后市的差距也并不大，长期看这样的板块腰部产品有时并不比凤头来的差。
二手房相对新房品质的好差、户型的优劣、阳光的遮挡、物业的好坏，甚至周围的噪声、尾气污染……都会暴露在你面前，别人无法接受的有时恰好是你捡漏的机会，拿在手里和砸在锅里的几率会比期房小很多。
多看多比，市场下行的趋势下，买卖双方反转后，买方强势未尝不是好事，强势板块即使下行也能捡到宝。
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文/渔舟 编辑/渔舟
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