二次集中土拍哪些是你的菜？摇号策略前瞻| 房叔说No.264
最近杭州楼市明显降温，新政迟迟不出，红盘压在平静的湖水下持续发酵，经验告诉我们，没有切断、隔离价差根源，这股集聚的力量一定会猛烈爆发。
需求潜伏，接棒的次红盘割过一茬，第二茬还没这么快，也遭遇青黄不接。
二手端更剧烈，支撑高房价的学区房在杭州中考温和，一线城市划大片区及教育公平化，学区房明显剥离教育的强增值属性的趋势、深沪强势坚定的二手房指导价，以及信贷缩紧和高利率釜底抽薪的多管调控下，二手房减少夸张倒挂，收缩是必然趋势。
二手市场成交颓势，引发新房市场逆向降温，如果再添加土地市场这个“灭火器”的强力引导，市场就此平缓大有可能。
但是从最近网传杭州第二次土拍的地块来看，即使逐渐凉下来的市场，也会平添一股火苗，那就是供需依然不匹配、热点地区的严重缺货，如果放在其他商品上甚至可以冠上为“饥饿营销”，加深焦虑、引发恐慌是必然的。
那么，未来新房供应哪些板块还是远水解不了近渴，依然逼着你内卷；相反，又有哪些板块供过于求，大可定心慢选？这里梳理一下今年两次土拍，看大势，明供应。
▲首次和二次土拍对比
| PART 2 |
▲网传二次土拍主城区
今年第一次集中土地出让中主城区20宗，占了约35%，从网上流出的二次集中土拍情况看，主城仅12宗，占总量47宗的份额，缩到四分之一，热门板块的钱二江湾新城、东新、滨江、转塘都零供应。
申花板块一宗在古翠隐秀登云路斜对面，可以和申花天荟二期组成未来唯二的楼盘，接棒滨融府仅剩的1幢，等这块地入市，未来不短的时间还是一、两盘在售，供应稀缺。
主城区的高端二手住宅房即使趋于理性，价格天花板依然有支撑，而新武林靠文晖、东新、大关支撑，但整个原下城的供应量放在新拱墅这个大板块来说都不小，唯一的问题就是和品迟迟不出，嘉里城、天御又自废武功，短期更难上市。
钱江新城、望江新城的江河汇、始版桥、K11都没有明确时间表，仅靠滨江融信四堡项目最快也要年底。
滨江区，天汇、丹枫四季等红盘发令枪看来还是难产，天曜城都成供应大户。
城东新城彭埠、四季青，运河新城文渊小学正对面地块，智慧网谷晶晖里正南面，各有一地块上榜续命。
整个主城高改，开发速度缓慢、二手房虚高、土地见缝插针，这些都导致既供需无法平衡，也难以分流，毫无办法。
▲运河新城部分存量图，仅供参考
运河新城持续有供应，河语光年、潮和阅江台轩，宋都退的地，加上二次集中供地、大运河新城国家文化公园（杭州）项目群十大标杆项目形成的中轴线大拆大建后，腾挪出的地块，也可以保证细水长流，但是类似河语光年继续内卷也依然难以避免。
▲西湖区部分存量图，仅供参考
定义红盘的三墩北和中签率极低的转塘之江，所在的西湖区，首次集中供地各有一地块出让，而这次零供应，西侧的供需失衡依然在加剧。
钱塘区两次集中出让都有7宗地块，仅次于萧山、临安。
第一次集中出让下沙一口气出了四块，三块都是近金沙湖的成熟板块，一块大学城北地块，加上绿城即将首开的湖上春风，下沙中心区就有超54万方供应量，近5000套，这个量，好像回到了下沙最辉煌的09—11年。
▲钱塘区部分存量图，仅供参考
云帆社区为主的大江东核心区，被定义热点红盘板块鸽着，主城学区和价格洼地，板块消化快速，但大江东招商的不给力，人群聚集的速度完全跟不上开发速度，二次供地核心区三块地的量，不大不小让区域依然保持平衡，低总价无房刚需的希望会一直延续。
| PART 3 |
▲网传二次土拍萧山区
第一次集中土拍头名的萧山区，这次依然是大户，但首次集中供应世纪城两块豆腐干（住宅部分）地块这次更尴尬的挤不出一星半点，观品、星翠澜庭、亚运村还在叠聚力量，世纪城的热还将持续。
▲萧山市北、市心、宁围部分存量图，仅供参考
上半年风起云涌的市北、宁围各有两块地出让，市北这两块加上待售的滨江、招商双子，就算赶不上六盘热闹，也可以保牢不断档。
值得一说的是，于如今热闹的宁围来说，这次未来总部社区启动区块所在的宁围北才是板块真正的未来核心。
未来的这里将由这个地块开启承接世纪城和钱塘湾未来总部基地的巨无霸总部核心，宁围真正的脱胎换骨就看这里，这个角度看，宁围最好的板块觉醒才开始。
▲萧山南部分存量图，仅供参考
另外南站、南卧、新塘各有两块，也算是被买空的萧山南部补充弹药，南部新城还是有空间，供应不缺，南站两宗，新塘5号线姑娘桥站对面地块，都算是板块的及时雨。
萧山读地手册中压箱底的预备地块也拿出了5块，但解决世纪城和奥体的供应问题依然没有任何有效的办法，亚运村一次梭哈后，问题堪比未来科技城、大钱新的严重程度了。
| PART 4 |
▲网传二次土拍余杭区
今年读地手册上的余杭供地仅西站两块和绿汀路三站换乘一宗，已经全部名花有主，消化殆尽。
定义红盘板块的勾庄，开发体量达570万方，住宅214万方的城北副中心国际商务区的规划即将落地。
趁势二次集中土拍新增了勾庄好运路三块地，城北万象城幸福里、前宸、星创城点燃的勾庄，后续将有源源不断的供应，可惜也是无房专供的板块。
城西最热的未来科技城，二次集中土拍比首次更吝啬，仅杭语蓝庭旁一块，供应稀缺导致的后果很严重，就是把未来科技城的次新二手怼上了天，即使整个杭州二手房都在回归理性，但未科基本没什么水分可以挤。
而闲林4个鸽王，等对撞的未科7盘总体量超6000套。
总数虽然不小，但是对于每年涌入杭州各科创巨头的人才，甚至未来科技城的码农，以及觊觎如此高价差红利的无房户来说，这点量根本不够看。
未来只能期待云城早点出来领证分流，除此，依然无解，好在大半个余杭中心区是红盘板块，红盘对撞依然是无房户最好的机会。
| PART 5 |
▲网传二次土拍临平区
临平就很明确了，就是的哪里不够补哪里？
首拍的鼎湖社区、邱山大道站TOD补的是临平新城，二开一口气则给告急的临平山北补了三块地，其中两块还是依托地铁9号线昌达路站的TOD综合体。
依靠轨交效能、围绕TOD布局的城市规划、离中心城区尚可接受的时间距离及2万左右的价格优势，成为整个杭州限购区供应量最大的低价板块。
另外一块崇贤宅地不到17亩的规模就有点拿不出手，崇贤明年供应堪忧。
▲网传二次土拍临安区
临安首次集中土拍12块地与萧山齐平，这次核心板块区青山湖科技城、滨湖新城各一块、锦南三块，再添五块，今年下半年到明年年中不缺供应了。
富阳也很明显，与城西科创大走廊十四五规划的南翼重点区域高度吻合。
银湖、富春湾新城占据半壁江山，富春两块做补充，富阳供地也比较均衡，看得出富春湾新城和东湖新城一样，一南一北依托TOD和未来社区的城市运营都拉开大幕了。
| PART 6 |
杭州房地产市场上表面上风平浪静，实则水下却暗流涌动，土地市场、新房供应、二手房价格、政策调控、购房群体，五方激烈博弈。
第一个挤压退让的肯定是二手房，向好的一面是在当二手房降价增速后，会推动购房群体向新房挤泡沫、降温，从而影响到购房者的购买取向，以及政策走向。
如果在这时精准调控土地供应端，热门板块市场有序稳定、回归理性完全有可能的，可惜的是集中土拍和集中红盘对撞的策略阴差阳错的把“杭儿风”心理激发。
▲网传二次土拍宝地荷花塘未来社区
首次土拍提升世纪城、未科逼格的SKP、绿汀路TOD这样的项目，这次铁定缺席了。
未来科技城、奥体、世纪城、钱望江新城、滨江核心甚至新武林、文教、申花这些板块长期供需不平衡，是板上钉钉的事。
老城没有空间是主因，但新CBD钱新、奥体依然没有多少给住宅的空间，没有替代板块分流是关键因素。
TOD+未来社区这样的创新做得好，确实有助于卫星城自成中心，未来“宁要武林一张床，不要江南一套房”还是会成为不转变观念就次次打脸的笑话，博未来好于一味守中心。
土拍体现的是一城一地城市运营能力的表现，杭州一向不错，但遇到集中土拍这个新鲜事物，摸着石头过河不如学学上海。
这个首次集中供地里一股清流，一是筹备阶段，房企需要缴纳与报价等同的监管资金和20%的保证金。
二是规范了同一申请人概念，明确提出禁关联企业的“马甲”。
三是采用举牌价达到中止价，进入最接近全部报价均价的低价报价者获得地块一次报价的机制，打破价高者得的铁律。
四是上海这次独有经济实力占32分，技术资质占17分，项目经验占41分，受让管理占45分，135打分机制。
在一系列制度保障之下，上海首次土拍既完成了低溢价率目标，还让房企的利润空间得以提升。
官方数据显示，上海首批55宗土地的地价/房价比低于70%，其中地价/房价比低于40%的地块占比达到43%，有利于房企提升房子品质。
借鉴上海的经验，规则逐渐向经营状况好、负债率低、品质好的房企靠拢，同时也同样会将市场导向良性竞争，加快供应链的速度配合需求。
上海土拍的艺术性值得我们抄作业，偶尔抄个作业不丢人，也许这次土拍推迟，正是为了给市场一个惊喜。
至于你盯着的板块其实大多数还是有后续供应的，无非是多摇摇，实在摇不到，降温的二手房也可以捡漏，前两天法拍文景苑就是案例。
憋多点气，可以一口气游远一点。
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文/渔舟 编辑/渔舟
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