共 6 盘预售公示、登记，列表见文末↓近几月，二手房市场的遇冷，价格和成交量连续4月双下滑已是不争的事实，除信贷和学区房的双利空以外，中央打击二手房非理性溢价的决心也表露无疑；
▲最近4月二手房成交量
反观新房市场，高价红盘微薄的供应量在无底洞般的购买力面前显得可怜，5%以下的中签率已经成为常态，在宽松落户政策和城市上升期双利好的前提下，新增人口的购房需求和可怜的新房供应这一对矛盾会长期存在，新房市场持续火热板上钉钉； 两个市场冰火两重天的对比在2021的台风天显得有那么点魔幻，没杀进二手房市场而选择持续摇新房的你也许还有那么点庆幸，果然机智如我不会做高点接盘侠！ 正好，今天笔者借着这两个市场的冷热，问你一个问题：今天你在摇的众多新房楼盘，2030也成了二手房，想好了谁接盘吗？ 房叔的号总教你买房，今天笔者想和你聊聊基于卖方逻辑的购房选择。
笔者总是和新来杭州的朋友说楼市疯狂，上车优先，这当然是基于刚需和资产增值的逻辑，希望大家不要执着于百摇不中的红盘，让自己手里的房票尽快变成中短期的资产，借银行的钱抵通胀的亏，在普涨的时候看好全城，在新房市场是没毛病的；买方模式背后有一个基本的逻辑：买不到=亏，买到了涨多涨少罢了；
但是，笔者强调中短期，啥叫中短期，杭州家庭2017平均房产置换的年限在5.2年，远低于全国，当然那是大热的时候，现在普遍限售的情况下，你可以把领房本开始的8年（大概孩子上小学前后）当作中期，而9年开始就叫长期了；更具体些，当杭州人口净流入的速度放缓，几大新城造完，在夜里11点办公大楼开始有几盏灯亮着的时候；中期一过，赶紧切换成卖方模式，也是一个基本的逻辑：卖不掉=亏，卖不高=亏，卖掉了不能买到更好的资产=亏；希望已经有短期资产或还没上车的小伙伴永远抱着这个逻辑进行卖与买；最终目的只有一个，置换到更具有流动性和增值潜力或保持高净值的房产，除了涨，就是不亏！要站在要买你现在要买这套房子的接盘者的角度看8年后（锁盘）的杭州，看要素，看板块；
笔者概括了五个要素：收入比，地域观念，单位空间人口财富比，单位空间创新密度，富人区效应；收入比：很好理解，年收入和房价之间的比值，表现偿还能力；
单位空间人口财富比：一定区域内财富与人口的比值，举例，金华房价并不突出，但是义乌鹤立鸡群；
单位空间创新密度：科技企业，创业企业的创富速度是1到0或1到100的质变，只要单个空间内这样的企业越多（独角兽），商业环境越好，人群有活力，财富质变的概率远远高于非创新类企业；地域观念：每个城市都逃不掉的本地人强大的购买习惯导致的市场结构，比如上海的上只角，新天地等等；
富人区效应：富人审美集中喜欢的区域，大概率有山有水，是城市中不可替代的稀缺资源，购买这些资源也正是彰显财富的手段，厦门就是一个典型的富人聚集区；同时由这五个因素组合得到最有潜力的三大块：城西看云城+云谷+未科，城南盯住滨江区，加上富人的景观豪宅；当然，其他区域如大江东、市北、运河新城等区域也有，只是没上面三块多和强；
云城区域占了收入比、单位空间创新密度、单位空间人口财富比；这个区域不武断地说，就是长三角在十四五的硅谷，产学研一体，人群均薪高同时创业人员多，由互联网衍生的所有经济交流都会在西站形成一个重要节点，南通义乌，东至宁波，形成采购、互联物流、外贸进出口的全链条；未科画个圈，15-30分钟通勤的房子这5年哪里不热？不用说一个规格更高、面积更大、产业更聚集、资金量更多的云城了；买这里的房子10年后绝对不愁卖不好卖不高，同时如果是笔者还要两次操作，先买小户型90-100的，甚至如果有的话更小点都没事，中期卖掉；第二步上杠杆也要买120+、140+的三、四房的更新房，过7，8年再卖；
为什么？和现在的年轻人，和精英交流交流，英雄起于青萍之末，创业和刚起步的科技人员再高薪也不会现金流很多，有也会投在自己的项目上，年轻的时候不去拼事业天天折腾房子这种存量资产最没出息，当然也没有机会折腾；小户型只是过渡，他们也不会想年纪轻轻生二胎三胎，最多3口之家，等事业稳定收入更多的时候已经是7，8年之后了，这时候父母要退休，孩子要升学可能还有二胎，置换成了刚需；这就是站在你房子的买家的角度来操作你现在的购房行为。再看滨江，笔者永远看好，因为它几乎占了5个要素；
为啥？一个浙江省人均GDP最高的区，同时面积很小，又沿江，又有地域认同；
不要觉得地很大是好事，精英跳槽只是过个马路这才叫强，浦东这么大为什么高新企业都挤在陆家嘴，因为他的事业发展和改变不需要有后院的后顾之忧，子女教育、适婚人群、医疗养老的要素种种集成在一个区域，越稀缺住房价值越高；
同时，一定会有“滨江只有沿江好，滨康路南边好差，界面什么都没有”云云的声音，别逗了，那只是总部经济逻辑不同，工业商业用地开发慢罢了，打开读地云看看滨江南侧工、商业用地建设得有多猛你就会明白；
▲滨江-读地云，红为工业用地开发
一个被奥体亚运村板块、三江汇、钱江新城板块夹在中间的主城行政区，南边就是造完全当睡城，一脚油门15-20分钟三个CBD都能到的地方杭州又有几个？
再者，笔者一直想强调地域观念这点，买房子的本地人群还是有相当的数量的，土著又有购买力，没有机器那么理性的，滨江这个区是极少的最大公约数：
大部分杭州人对萧山的认同就是少，最多沿江那些板块，连萧山中心，人民路到人民广场这一带都无感的，说起湘湖、滨江反而更亲切；
▲吴山
同样，萧山的朋友一年也不会有几次看西湖、吴山广场，学区会打通新余杭欢欣鼓舞，萧山有一中、二中、五中，对对岸就没那么稀罕；
▲西山
外地的朋友对江两边没什么不同，可房子这种居住属性的东西，除了宇宙中心奥体江边，本地人为什么要离开自己的文化语言环境去江那头呢？买半山都不买南卧的，要二手房更不可能了。
从这里就能看到买房和卖方模式的差异。买房模式，在市场未饱和的时候滨江的保利天汇、天曜城相对较好；栖棠誉湾、滨耀学府可能会有人放弃而去选择宁围或者南卧；
卖的时候，愿意在滨江花钱和有实力花更高价的人一定比后者多，因为更多更强的认同等于更高的价格。
| PART 4 |
接着就是富人的景观豪宅；
沿江豪宅有稀缺性不必多说，东方润园、蓝色钱江这类项目，就和曾经的丽园、兰园一样，只要养护好，价格稳中有升毫无问题，想卖随时；
举个例子，西湖边的八号公馆、桥西的江南里、鼓楼的御园、西溪风情的水边房；
这样的房子看重自然和人文景观，分布在西湖、运河、西溪、江边、良渚，有时候甚至和房子的关系都不大了，笔者的梦想就是小河直街有个院子，什么房子都不换。
▲小河直街
这是一篇很残酷的推文，买房就是为了卖，只要是商品房，没人会真持有70年，40年的时候你想的是房子怎么不更老点，最好能变成危房了政府拆迁；
了解房叔这个号的朋友都知道，笔者无意为炒房摇旗呐喊，哄抬泡沫的行为永远不能被鼓励；
只是站在一个老百姓的立场，40年前60块钱的购买力远超现在6000，让我怎么不为通胀担心？在一个金融管制强、投资衍生品少、国债利率低、周期长的国度，将钱换成房产保值无可厚非，既然商品房就是商品，当然要考虑价值变动；
房住不炒是一句绝对正确的话语，然而马克思都写资本逐利不以人的意志转移，看看东三省的发展情况，看看天津已经崩了的滨海新区，资本和人口用脚投票的时候，怎么劝回长江以北？
▲日本-随处可见不值钱的一户建
笔者见过全国1/7住宅不值钱的日本，也见过都市圈核心区5公里内有价无市，只租不卖的社会；
真实世界的市场经济就是残酷，房子正在走向鹤岗化和香港化两个极端，在杭州这样的城市，剧变的时候想想未来，买房的时候想想卖。
做时间的朋友。
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2021杭州地铁楼盘图（7月版）
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