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土拍新规出炉，开发商难？购房者更难！ | 房叔说No.265
此次集中出让星城范围内的涉宅用地共22宗，约占第二批集中出让面积的80%，而作为一核九星中的一核（上城、拱墅、西湖、滨江）涉宅用地供给量仅9宗，除去拱墅区一宗人才租赁地块，杭州核心城区的涉宅地块只有少的可怜的8宗。 点评：此轮新房供应最为紧缺的杭州核心城区供应惨遭紧缩，改善性的购房者会更难买到新房，在供应向星城倾斜已成杭州未来土地供应趋势后，杭州核心区新房的购买难度会难如登天，珍惜在售的每一个主城新盘吧。 一核九星的城市格局落定后，人口向九星疏散成为杭州未来既定的城策，但问题在于杭州的产业分布及就业集中在核心城区，人口疏散能否成功将是非常大的悬念，需要打一个巨大的问号。
第二：竞价规则调整。 第二批集中出让地块的竞价规则调整：1、竞买单位保证金由此前的5000万调整为地块总价的20%；2、地块溢价率由30%降低至20%，竞品质地块溢价率上限为10%；3、地块达到上限价格后，原来的竞自持改为竞无偿移交政策性租赁住房。 点评：通过保证金大幅度提高、自持改“公租”，全面提高开发商拍地成本。
尤其是保证金大幅提高这招，原本开发商可以全面开花参与竞拍，现在房企有心也无力，多数房企只能盯着几块地，实际上就是一种变相的分流政策，从而降低土拍的竞争强度。 其次自持改“公租”也明显减少了房企拍地的操作空间，自持房源至少是自己的，现在自持改公租，每一分都是成本，对降低土拍热度有一定的作用。 第三：开展“竞品质”试点。 此次集中出让首次推出“竞品质”试点地块，涉及10宗地块，采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式。“竞品质”阶段建设品质模块得分最高的建设品质标准表将作为“竞地价”阶段的报价依据及土地竞得后的项目建设标准。 本次试点地块全部实行现房销售，通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的履约监管核验后方可销售。 点评：竞品质有几个要点，1、操作方式分为两个阶段，第一阶段线下竞品质，房企出方案，第二个阶段才是出价拍地。 2、竞品质阶段得分最高的建设品质标准表作为竞地价阶段的报价依据和后续的建设标准，此项要求拔高了品质标准确实能够很大程度保证品质。 3、试点地块全部实行现房限售，现房销售不仅会导致房企的开发成本剧增，对现金流的压力非常之大，同时还会造成新房供应延后，参照新房大致3年的建设周期，竞品质地块形成供应至少延后到2024年，将进一步加剧了杭州新房供给不够的矛盾。 第四：细化商服用地要求。 本次集中出让对住宅用地中规划允许配建不超过10%的公建部分，提出集中建设公益性配套公建、沿街布置配套商业等要求。 点评：打击房企商墅等擦边球行为，规范市场，房企更难了。
| PART 2 |
此次土拍新规调整，可以用“既要又要”来概括，既要土拍热度下降，又要新房品质能够得到相应的保障。
从这个角度看，房企无疑是最难的，拿地被分流，开发成本不见得一定下降。 但似乎所有人都忽视了一个最关键的问题，房企开发成本和拿地难度变化实质上几乎改变不了市场，能够改变市场的是供需结构，恰恰此次第二次集中出让的最大问题就是供给端紧缩了，而且不是小幅度紧缩，是堪称腰斩式的紧缩。 相比第一次集中土拍共计57宗涉宅用地，此次涉宅用地数量仅仅只有31宗，扣除一宗人才租赁用地，实际只有30宗涉宅用地，同时竞品质需要现房销售的地块还占了10宗，所以能够在半年后形成供应的宅地只有20宗！只有第一次集中出让的35%！ 杭州新房供应不仅没有扩大，反而急剧紧缩，对于供给严重短缺的新房市场而言绝对是一个噩耗。
不仅于此，由于地块大量向九星区域倾斜，此次集中土拍的供给结构也有很大的问题。
△核心区非竞品质现房销售地块
根据统计，能够在明年初形成供应的这20宗涉宅用地中核心城区只有可怜的4宗，分别为拱墅区的运河新城一宗，上城区的城东新城一宗，西湖区的翠苑单元以及双桥单元各一宗。 假如扣除已经处于绕城外的双桥单元地块，此次杭州核心城区只有3宗涉宅用地可以在短期供应到市场上。
杭州核心区已经面临断供危险，恰恰核心区又是新房热度最高的大区域，改善购房者明年大概率需要面对比今年还残酷的新房市场。 核心区如此，其他区域的供给问题也没有好到哪里去，城西继续全面红盘化。
此次涉及大城西的几宗地块大概率全部都是红盘，且只有3宗！城西的非无房家庭几乎就要被城西新房市场踢出门外。
由于大城西的全面红盘化，能够承接城西外溢的城北热度注定会继续持续上升，城北核心区新房万人摇的概率越来越大。 环顾整个杭城，供给相对充分的也就是杭州东北角的临平，城东近郊的下沙、大江东以及江南的萧山部分区域。 在杭州楼市已经供需失衡的今天，土拍供应不增反降只会进一步加剧市场走向畸形，杭州楼市正一步步的走向全面一房难求的境地，购房者着实太难。 也许是出于不想继续背负所谓的土地依赖恶名，但无论如何杭州楼市也好、杭州这座城市也好，在快速扩张期间真的承受不了供给紧缩的负面后果，化解杭州楼市的危机，显然需要更贴合市场环境的大智慧。 拿不到地，拿不到有利润的地，房企难。买不到房，购房者更难！
| PART 3 |
新政来了！？新政没来。
但是新政虽然没来，从这次土拍调整的情况来看，政策环境和信贷环境继续趋紧已经是必然的趋势。
既然供应端不但没有加大，还有相反的动作。那么，需求端和资金面一定会从紧。
在顶层导向异常明确的今天，希望市场出现二次行情三次行情不现实，购房者需要根据自己的情况善加把握，切勿逆势而行。
看到新东方从云端到瞬间躺平，就不应该怀疑政策的力量。
本次集中出让地块信息表：
| 今日预售楼盘 |
| 今日登记楼盘 |
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文/荆轲 编辑/荆轲
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