担忧传言中的新政？不如先读懂竞品质细则对你的影响 | 房叔说No.268

共 6 盘预售公示、登记，列表见文末↓

▲杭州一核九星格局（来源拿地宝）

8月份的前奏，新政还是没等来，尽管这些天网上各种版本狂传，房叔依然还是这个态度，不信不传，静待官宣；
经济大环境严峻，市场动态瞬息万变，顶层的政策导向已经非常清晰，不允许市场疯涨；
杭州的政策导向必定会顺着这个方向前行。假如新政再来，必定会有得利者也难免会有误伤者，这是施政者的难题，但方向一定是照顾真正自住的无房刚需；
今天不揣测新政，先聊聊7月份尾巴的土拍新规。
问：新规重点是啥？答：供应向星城倾斜，10块地试点竞品质+现房销售。 今天聊聊竞品质流程和细则，以及市场前后两端各不相通的悲喜。

| PART 1 | 

先来看看政策应用的区位和整个土拍的流程。

本次“竞品质”选取了10宗地块进行了先行试点，集中在9月8号竞拍；

▲竞品质+现房地块

这10宗地块杭州十区雨露均沾，各有一宗，如图为确切位置。具体地看，这些地块位于各自区域或板块中相对核心的位置，除了富春湾地块，其他地块和地铁站之间的距离也多保持在500-1500米；

显然，均是9月土拍中较为优质的地块，政策的标杆意义非常明确；

流程基本为：审资格、竞品质、竞地价。

1、审资格。申请人须按照竞买报名资格申请须知要求，递交申请文件，并向指定账户足额交纳“竞品质”阶段竞买保证金，保证金很高，防止“宋都退地”的类似事件再上演；

2、竞品质。杭州市建委将组织专家进行评审，按照房企评分高低确定入围者，基本前50%原则；规则根据规定，如果报名房企数量达到11家或者11家以上，排名前6的房企入围；报名房企数量6-10家，则取前5家房企；报名房企3-5家，全部入围；报名房企少于3家，取消此次竞买；

3、竞地价。报名须取得杭州市城乡建设委员会核发的《竞买报名资格确认书》后，方可提交竞买申请进入竞地价程序。设定土地上限价格，当竞买报价达到土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格的基础上投报无偿移交保障性租赁住房面积程序；

除了加入“竞品质”给楼盘品质上保险之外，“竞品质”地块的后续要求也更加苛刻；

挂牌公告中明确，“受让人必须严格按照土地出让合同、商品住宅建设监管协议规定的条件进行开发建设，地块所建商品住房须取得《居住区配套设施建设合同履约确认书》、办理不动产登记，并领取《商品住宅建设监管协议核验意见书》，方可申请办理商品房现房销售备案。”

翻译翻译，竞品质地块是“100%进度完成现房”，且为了保证品质，还需要品质核验之后，才能办理现房销售备案；

当然，如此麻烦、周期长的流程对开发商当然会有一定利好倾斜，这10块地的土地上限溢价率全部降到了10%，让企业把重心放在做好品质得高分，而不是非理性竞价；

“竞品质+纯现房”基本堵死了开发商快周转的打法，旨在促使开发商打造产品，落实下去对消费者来说确实是一大福祉，完全能保证不会出现大面积漏水、施工差、延期交付、消防不到位等等这5年耳熟能详的毛病。

| PART 2 | 

那在竞品质阶段，评分啥细则?

如图所示，采用了双百分的量化规则，共7大块，每块再细分；

其中资信得分=房地产开发企业资信得分-负面清单相应分数；品质得分=商品住宅建设品质标准承诺得分；

分别来看。

资信部分：

经济实力，报名房企剔除预收款的资产负债率不大于70%，即可获得30分，反之则是0分；

开发业绩，看近三年开发总面积。这一项要拿到满分25分，需近三年在杭州自行开发的（开工及建成）商品住宅总建筑面积须达到450万平方米以上；如若不到30万平方米则得0分。这也就意味着，之前从未在杭州拿过地的房企胜算很低，新来和尚难念经；

其他评分项还包括房企主体信用等级、开发资质等级、百强排名、建筑奖项等，从10分到15分不等。百强前10得10分，前50得7分，100之后0分；

除了以上这些加分项，还有扣分项。房企在杭州3年内开发的商品住宅项目发生一般及以上安全或质量事故的，每发生一次扣5分。

品质部分：

共有10个评分项，其中单项分值最高的是全装修标准，承诺全装修交付并提供装修明细表得20分，反之0分；

绿色建筑评分从无到三星在0-15分；

装配化程度60%-100%从5到15分；

再比如绿化率，在35%的基础上每承诺提高1%就可得4分，满分12分；

工程保修期，每延长1年即可得2分，满分6分。

公共配套部分，现在的楼盘基本有自持的都达标了，区别不大。

由此看来，得分差距主要是在房企资信和建筑技术保修两大块，分别在65和36分；

说白了，两种企业得利，资金流大、注重产品的和建造体系成熟，装配程度高的企业。

自然，小开发商和刚需购房者日子就没那么好过：冷冰冰的现实如此，对前者来说不转型就丢阵地；对后者来说房子质量再好摇不中也没用，周期更长供应减半，更难摇了；改善更是洗洗睡吧，红盘潮或是最后火花，灿烂一下就再难换车，摇不中就观望二手房吧。

| PART 3 | 

当然，人类的悲欢各不相通，笔者和大家说一些体己话；

首先，接受现实。供应端土地不足，再不足，更不足也并不是市里能决定的，土地指标就只有这么点，一个蛋糕变不成两个，政策只能决定怎么分，以及如“竞品质”这样，把每块蛋糕做得美味些；

其次，换个思路。这5年房子的质量确实是“一言难尽”，台风天水帘洞的不在少数，30多层的房子消防也十分困难，精装修的水准和10年前“打造生活品质之都”时期简直打骨折；

供应的土地量没变也就是说楼盘的量总体没变，只是售卖的时间节点延后了2-3年，只要限价没有大波动，权当多两年观望二手房了；

最后，笔者由于设计系统出身，作为土地开发的前端亲历者有一些体会，竞品质的做法只是把公建招投标的办法应用到了住宅，并不新鲜，但二者确实天差地别；

因为房子不愁卖，很少有开发商注重方案、尊重专业和技术发展，都在最短时间内一块地做十来个强排方案（顶着容积率为了最大利润），一个月以内扩初马上转施工图了，三个月就动工，半年就在预售了，说真的，做美丽乡村都比盖商品房用心得多；

而公建周期长的多，招投标虽然也有陪标的现象，但在长三角一定体量的项目都会有一定的底线标准，装配式程度和绿色建筑、BIM+信息化应用也是在这5年有长足的进步，大家熟知的地铁、水里、掘井、电力基建的设计基本已经和日德瑞这种强国看齐了；

浙江肩负着共同富裕示范区的历史使命，哪怕是纯政治的逻辑，这15年的政策制定、标准的选择都会对标中等发达国家；

▲日本高度成熟的预制化工业建造体系

开发商定位已经从草创施工队创业进化到城市发展建设方了，必须谋求技术型优管理企业的转型，通过全装配和信息化缩短工期、节省人员成本、维修难度，笔者相信很快这套做法会应用到全省；

时代洪流浩浩汤汤，想弄潮就要自我更新。

任何政策伴随阵痛期有它长远的正面意义，怼它两句无非是一时之快，谁又能否定它是为杭州好呢？

人无远虑，必有近忧。

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| 今日公示楼盘 || 今日登记楼盘 |

 -END-

文/一叶 编辑/一叶

本文仅代表作者个人观点。本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
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