新政改变逻辑，催熟城西科创大走廊扩容板块？| 房叔说No.273
▲未来科技城实景图
85新政这把悬在头顶的剑终于落下了，红盘、热盘随之大放水，截止发稿，已经有沐宸院、星翠澜庭、星创城等多个热盘领证公示。
房叔后台这几天问得最多的也是该摇哪个盘，哪个盘入围机会大？
别着急，这轮对冲超乎想象，后续还有更多的热盘会领证，视最终的出证情况和具体推盘套数，会有一篇详细的攻略可供参考的。
这轮热盘大对冲之后，未来科技城可供选择的余地将会大幅度缩减，后续城西科创大走廊的购房者将不得不面临更为局促的选择余地。今天先跟大家聊聊这个话题。
85新政彻底颠覆了以往的购房规则，摇号逻辑从倾向于无房的新杭州人，改变为抄上海作业，倾向于长期定居杭州稳定做贡献的购房者。
另一类学生、老人投靠票、投机票则归到次席，仔细想想，按奉献多少，纳税时长排序啊，也没毛病，当然没有完美的政策，几家欢喜就会有几家愁，政策也误伤部分爱上杭州的年轻人。
但毫无疑问，新政的根源还是既对你侬我侬长期留在杭州做政策上的补偿，也会有效控制账面低的吓人的摇号数据，挤泡沫，探求杭州真实购房需求。
另一个讯号是，摇号逻辑和游戏规则发生变化，热盘中签几率最高的优先人群由无房户变成人才、无房高社保、有房社保15年的顶格人群，掌控财富和购买力的中坚力量，阻断游资，恢复清平。
限购户籍和社保年限门槛同时升级，梳理有效购房，学生老人票、投机者基本排除出好板块竞争，堵死投机线路，杭州板块的盘整加速，限售临界点的楼盘将分化。
再加上红盘板块的定向解禁，供应给长期居留杭州的机会面是大了不少，但是供给面长存的不均衡、不匹配，不容忽视。
这不，刚发布不久，还热乎的城西科创大走廊十四五规划，以未科为核心，扩容出新的一批小兄弟，这一个个串起来的板块，将普降杭州科技极的甘露。
先富带动后富，刚被顶到摇号前列的人群，有产业兜底，不管顶格的中年人还是刚入杭州有购房资格的年轻人，都可以换个思路，盯着这些刚浮出水面的潜力板块。
| PART 2 |
建城十年，杭州科技极未科从也从呱呱坠地的婴儿，成长为才思敏捷的弱冠少年，从而到了胸无大志就会不进则退的历史关键点。
进一步争下唯五的国家级科学城的名头，与中组部、国务院国资委确定的全国4个未来科技城的冠名一起为杭州的科创极定义。
按这个脚本，则擎起杭州科创板一片坦途。反之没有持续刺激，大跨步向前，杭州挺进一线城市序列的脚步很可能就此断送，天堂地狱就此一线。
为此，这个五年计划，城西科创大走廊将目标定在了GDP超过2020年全国Top30的温州全年近270亿的3350亿，也超了Top9南京去年的一半。
要完成这个远大目标，首要任务是空间扩容：核心区将上一轮大走廊规划范围整合优化，总面积扩至约398平方公里；联动发展区则包含西湖区南片之转塘、余杭区、富阳区、德清县和滨江区。
打碎区域发展、政策碎片化问题，形成紫金港科技城、未来科技城、云城、青山湖科技城为核心。
良渚新城、钱江经济开发区以及瓶窑、德清为核心的北翼，银湖科技城和富春湾新城为核心的南翼，“一廊四城两翼”联动发展、资源配置新格局。
依托浙江大学、阿里巴巴、富士康、字节跳动、Vivo、OPPO等世界一流研究型大学、创新型企业，启动浙大超重力实验室、之江实验室、阿里达摩院、西湖大学、良渚实验室等重大创新平台建设，形成产学研要素闭环良性发展。
顶层设计引导的创新链、产业链、人才链、政策链联动，足以对标对标美国硅谷，北京怀柔、上海张江、深圳光明科学城等科学中心，“互联网+”、生命健康和新材料三大科创产业高地。
杭州西站枢纽，浙大国际医学中心，2、3、4、5、12、16、17、机场快线等密链的城市轨道交通，未来科技文化中心，绿汀路万象城等重大设施项目先后启动建设，城市建设要素建设进入加速期。
| PART 3 |
产业基础、城市建设夯实后，人流汇入顺理成章，而我们最关心的居住要素，未科核心区仅剩的供应量除了老红盘天空之城、沐宸院，蒲荷芸邸、汀云上府、富力中心二期在红盘退出舞台后成为新政社保顶格的首选。
另一个可以期待的就是华润绿汀路体量超百万方，总投资过175亿的巨无霸综合体未来社区。
而未科空间扩容，首当起冲的就是未来社区和产城融合的未来科技城升级版云城，由点状的未来社区变成块状的城市型未来社区，首先面市的样板是即将土拍的杭腾未来社区。
总建面190万方的规模，就像一个浓缩的小型城市，包含了住宅、邻里中心、商业综合体、九年一贯制学校、医院、幼儿园等等公共配套规划，其中产业用房约100万方，商品房约40万方，人才房约20万方，公配约20万方，容纳约3万多人职住人群。
关键是杭腾社区限价还是与未科保持一致，约36100元/㎡，未科、云城被压制的新房价格与二手房的倒挂、城市等级匹配度的反差，都足以诱惑全杭州的购房者。
刚明确的红盘不做认定政策，长社保、无房、人才又可以博一下。当然，并不排除云城也有可能像三江汇试点定向房源。
摇号逻辑改变，拼社保的入围人群，顶格人群大概率基本锁定热点板块和主城板块。
本就年轻人群为主的城西大走廊西边的青山湖科技城、滨湖新城也成了新落户无票人群、中短期社保新杭州人等年轻人重点考虑区域。
| PART 4 |
城西科创大走廊北翼，则可以盯住良渚新城、钱江经济开发区全域以及瓶窑新区。
北翼包括云城配套服务的辐射区瓶窑、良渚文化村板块、良渚新城国际商务区，都将迎来新余杭和城西科创大走廊的政策倾斜的福利。
包括梦栖小镇核心区、钱江经济开发区、瓶窑凤都产业园，以勾庄良渚新城国际商务区CBD为核心，依托中法航空大学落地建设、航空科技小镇创建，深化航空产业链建设，以及钱江经济开发区“互联网+制造”新模式。
已经火热的瓶窑，打破红盘定义的勾庄，良渚文化村板块都可以盯紧。
| PART 5 |
还有一个值得期待的是南翼，银湖科技城和富春湾新城为核心的富阳片区。
银湖科技城以地铁6号线轨交和彩虹快速路交通为基础，受降、虎啸杏、银湖、野生动物园东四站总部经济、中央商务、教育TOD拼合出的城市带，据说银湖站很可能将落地杭州第二座大悦城，从城市配套角度看，银湖已经到成熟板块的边缘。
加上城西科创大走廊的东风，确实值得2万级的刚需考虑。
另一个，南翼板块核心——富春湾新城，又是另一个郊区卫星城辐射周边成长的路径。
以高铁、未来轨交为导向的方式，以仅次亚运村的巨无霸杭黄未来社区浓缩城市为核心，“山水相依、产城融合”为总体定位。
约69万方生态智慧住区，约16万方中央CBD，两个媲美钱江新城万象城商业部分约43万方城市中心级配套汇合一起，构建出十平方公里城市形态。
在胶合十平方公里产业业态、十平方公里田园生态和十平方公里空间留白，共同组成了一个养老、工作、商业商务、居住融合一体富春江畔的高等级城市配套。
如果预期的6号线，杭州十四五开通的免费快速路中环（已开通北段老余杭至临平段）将穿越富春湾新城，连通未科至萧山、滨江，十四五南段也将全面闭环。
也就是说，富春湾新城入圈就如城西科创大走廊大家庭的巅峰时刻。
沉在水下的这些板块，能够加入城西科创大走廊十四五规划“朋友圈”，确实都有了资源共享，板块共振的机遇。
关键时刻推一把，上升的通道全面打开了，而对于中短社保和刚需购房者，这些还没显山露水的板块才是机会。
| 今日登记楼盘 |
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文/渔舟 编辑/渔舟
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