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新政重挫行情，转折点下应该如何买房 | 房叔说No.270
共4盘预售公示、登记，列表见文末↓
仅考虑今日足够给力的新政，是不能全面理解当前的杭州楼市的，必须结合另一个大杀器——金融信贷政策，才能最大可能的准确预判接下来的楼市走势。 近期，二手房市场非常惨淡，不管是成交的环比、同比数据都很难看，二手房在肉眼可见的降温，背后原因就在于信贷的全面转向。 受去年底“两道红线”政策影响，银行涉房贷款额度受限，利率全线高涨，部分银行停贷二手房，银行再也不能充裕的向楼市输送资金。 没有银行贷款的支撑，再真实的购房需求也不是需求，通过“二道红线”推动银行们强制降居民的购房杠杆，实则也是砍需求。 就算没有今日的新政，杭州二手房也蹦跶不了多久，新政的出现只是加快、加剧二手房降温的进程。甚至可以预见到，受二手房全面降温的影响下，新房与二手房之间的倒挂会缩小，继而进一步降低部分非优质新房热度。 标志性的反应会是边缘板块新房的降温。 在中央政策“二道红线”，及今日杭州的地方新政的双重打击下，杭州楼市的根本上涨动力被重挫，杭州楼市已经迎来了自2015年以来的最大变局。 新政明面上被砍掉的需求，加上被砍掉的意向落户需求，以及信贷紧缩隐形砍掉的需求，整体被砍掉的需求何止30%。 杭州楼市真的变天了。
| PART 2 |
再来详细分析上述的第三条重点政策，新房登记比例低于10%进入社保积分排序机制。 这条政策，可谓是杭州城市逻辑博弈的最终版本。 今日新政前，杭州坚定的城市策略是人口、人才流入至上，甚至可以牺牲部分本地的改善需求，做大杭州是整座城市的第一优先级。 但现在完全不同了，摇号机制升级。摇号规则充分参考了上海现行的新房积分摇号规则，以社保时限作为排序的终极指标。
杭州本地购房者，尤其是为杭州建设做出长时间贡献的老杭州人优先级将明显高于新杭州人。之前最为困难的本地改善，成为了最大的获利者。 同时也充分保障了高层次人才的购房优势。值得注意的是，人才资格并没有社保要求，只要是杭州目前急需的高层次人才，依旧可以在现行的摇号规则内占据极为明显的优势。 这样一套组合规则下，不仅保障了为杭州作出更大贡献的老杭州人的购房需求，也部分兼顾了人才优先的城市策略。 受负面影响最大的必然是社保积分不够多的新落户新杭州人，摇优质新房的难度剧增。 所有政策都不会是完美的，照顾了一类人必然对另外一类人产生影响，这个世界本就没有绝对的公平，新政无疑是无奈权衡下的结果。
| PART 3 |
同时今日新政还涉及了多项细则以及隐秘的影响，下面和大家一一道来。 第一，红盘即将退出杭州楼市的舞台。 在10%的限定下，能入围摇号的总户数被限制在一个可控的范围之内，同时摇号积分排序的政策下，人才、无房、有房等各类购房者都有参与的机会，摇号规则更为公平公正，设定红盘去控制登记总人数的必要性已然不大，红盘政策退出成为必然。
也就是说，今后不再会有红盘认定，只要符合条件，有房家庭也可以参与摇号原本铁定的红盘，类似蒲荷芸邸、汀云上府、彩虹轩，只是社保积分竞争必然是惨烈的甚至是顶格的。 第二，限售将成为极少数楼盘的专属。 由于绝大部分楼盘的人才登记量都难以达到倾斜比例10倍，比如，200套房源，人才倾斜比例10%，那么人才登记的容量便是200，但多数楼盘都不会有这么多的人才登记，那么入围摇号的中签率就将高于10%，楼盘自然不会被限售。 从此前各个板块的新盘登记情况看，大概率只有天空之城、亚运村、江河汇、丹枫四季这类超级热盘才会被限售，其他楼盘都难以到达限售标准。 第三，购房者提供虚假资料、隐瞒真实情况或干扰公证摇号销售，限制三年购房。 这条市场规范条例算是一个小补丁，对市场影响不大。 第四，落户临安、建德、桐庐、淳安四地未满五年，须落户满两年且加2年社保。 封堵漏洞。 第五，登记人数不足的流摇项目，登记人数大于2户就须公证摇号。 规避部分楼盘采用技术性流摇，绑定车位卖房行不通了。值得注意的是，流摇楼盘进入摇号流程后，如果最终没有买，也算作一次弃选行为。
第六，大学生房票全面被限。
本次新政，数量庞大的大学生房票全面被限。这一点对杭州楼市的整体需求量影响极大，从房叔后台既往咨询数据看，大量在读和即将入读大学生，全部且较长时间失去了购房资格。
| PART 4 |
此次新政的影响是全方位的，几乎任何参与杭州楼市的购房者，亦或是想要参与杭州楼市的购房者都或多或少受到影响。 接下来各类购房者应该如何应对呢？在此房叔给出以下建议，希望对各位读者有一定的帮助。 人才家庭： 坚持打新。此次新政并不涉及人才家庭增加社保限购升级，就表明了对人才无以复加的呵护，人才依旧具有全面的打新优势，无需考虑次级新房、以及没有保护垫的二手房。
当然，超级热盘人才也不是必然入围的。人才仍需要按照B、C、D、E的次序入围，假如D级人才以上就已经满额，E级人才就没有机会；假如仍有部分名额给E级人才，则同样需要按照社保积分排序入围。 中、高社保积分的无房家庭： 持续打新。除超级热盘，可以入围绝大多数新盘，即使只摇中签率10%左右的热盘，只要多摇、耐心重复摇号，中签几乎是必然的。 高社保积分有房家庭： 打新。这类高社保积分几乎可以称之为新政最大赢家，从新房市场的受气宝宝变成通吃全场新房的大魔王，复合中签概率极高。尤其是无房倾斜较少的高价楼盘。 低社保积分无房家庭、以及中、低社保积分有房家庭： 打新与观望二手并行。打优质新房入围机会虽不大，但起码粉盘、次级新房入围的概率还是有盼头的，在已然变天的杭州楼市下，二手全面走弱板上钉钉，打新总体优于买二手，二手可适度观望，等市场进入议价空间扩大的平稳期再做决策。
低社保积分的无房家庭是此次新政受伤最大的群体，但是也堵住了纯落户打新的投机客漏洞。
可能有读者会有疑问，为什么都是建议打新，二手真的不能买吗？ 可以明确的是：在需求全面被砍，楼市信贷的快速且持续紧缩，企稳消费、提高生育率、产业转型等国家战略需求，以及即将到来的美国加息周期等必然条件下，二手市场降温将不会是一个短暂的窗口期，而会是一段以年度计算的调整期。 那么从购买价值的角度看，当前仍在高位的二手房风险系数极大，与其高位接盘不如静待调整结束，至少应该等到成交量明显回升的那一天。 就如媒体圈一致的对外口径，一觉醒来房票没了，似乎只要是已经买到房就是赢家一般，未免太小看这轮调整的力度。 那些被短暂限制的购房者，亦或是想要来杭州的购房者，2年后买房也许会更从容，“房住不炒”关乎国运，威力猛着呢，不到最后焉知非福？
| PART 5 |
新政后杭州限购情况表格：
新政原文：
《通知》进一步加强住房限购。一是规定落户本市未满5年的户籍家庭，在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。二是规定非本市户籍家庭，在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。
《通知》进一步完善新建商品住房销售管理。一是规定本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售时，购房意向登记家庭数与公开销售房源数的比例大于或等于10:1的，无房家庭、普通家庭分别按社保缴纳月数从多到少排序，高层次人才家庭先按B、C、D、E人才类别从高到低排序、同一类别人才再按社保缴纳月数从多到少排序，以一定比例入围公证摇号。多个购房意向登记家庭均达到入围最低社保月数的，一并入围摇号。购房意向登记家庭社保缴纳时间自2006年1月起算，按购房家庭成员中在本市限购范围内社保累计缴纳时间最长的一方计算。二是规定本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售时，购房意向登记家庭数小于或等于公开销售房源数的，开发企业应采取公证摇号方式确定选房顺序并按序售房，剩余房源可自行销售。
《通知》进一步规范市场秩序，明确本市市区范围内，新建商品住房公证摇号公开销售过程中，购房者提供虚假信息资料、隐瞒真实情况或恶意干扰公证摇号销售的，3年内停止其新建商品住房的购房意向登记和合同网签备案。
《通知》自发布之日起施行，原有政策与本《通知》不一致的，以本《通知》为准。
| 今日预售楼盘 |
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文/荆轲 编辑/荆轲
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