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给卖房打新泼一小盆冷水 | 房叔说No.275
共30盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
但这次不再是无房家庭和人才家庭的狂欢，有房家庭的春天也到了。 只要社保累积时间足够长，有房家庭入围高热楼盘的概率和人才几乎拉平，除去被官方已经认定过的红盘，只要想摇，入围几乎是板上钉钉的。 这就导致了超高社保积分的有房家庭摇号的热情被彻底点燃，卖房打新潮来临，似乎社保市场足够就一定能买到稳赚不赔的新房。 事实是如此吗？今天我站在利益不相关的角度，对“卖房打新”泼一小盆冷水。
| PART 2 |
第一点：中签率真的高吗？ 虽然有房家庭已经可以参与市场上所有新房的摇号，但是否有人仔细测算过大致的中签率呢？ 根据当前几个领出预售证的新房销售方案，给予有房家庭房源比例最高的是绿城桂冠东方，人才倾斜15%、无房30%，而有房家庭能摇号的房源占比55%。 而此前的摇号倾斜政策，单价3.5万以下的新房需要倾斜50%以上的房源给无房家庭。 也就是说单价越高的楼盘，有房家庭能够摇号的房源占比越高。那么绿城桂冠东方有房家庭可摇房源比例55%就非常具有参考意义了。 55%可摇房源比例的情况下，按人才、无房、有房都刚好顶格10:1报满的情况简单计算，入围后的中签率大致是人才21.03%、无房12.27%、有房5.76%，也就基本说明了有房家庭参与热盘的中签上限大致在6%。 而那些单价较低的新盘，有房家庭的倾斜比例大概率会更低，按照30%的比例计算，有房家庭的中签率可能只有3%出头一些。 看到了吗?就算你是社保顶格的有房家庭，高热楼盘的中签概率范围也就3%-6%。 但从测算的数据看，顶格社保一样得坚持摇号，除非是天选之子。 那么有读者可能会说，既然中签率都固定在一个区间内，一次摇不中，摇10次、20次、30次呢？总会有中签的一天吧。 于是下面就涉及到了第二个问题。
| PART 3 |
第二点：一年可以摇多少次？ 根据85新政以前的推盘节奏，杭州高热楼盘推盘基本都会采用集中推盘的策略，形成强大的分流效应，规避单个楼盘万人摇，乃至数万人摇。 85新政后，入围摇号比例被限定在10%，也就是说，只要单个楼盘的开盘房源量不超过1000套，万人摇基本是不可能出现的。 那么集中开盘不就是完全没有必要了吗？ 但果真如此吗？ 根据此次推盘情况，当前的热盘开盘策略已经基本明朗，还是沿用集中推盘的策略，接下来沿用集中推盘的概率非常之大。 其次，假如未来完全摒弃集中开盘，那么社保积分顶格的有房家庭中签机会无疑大增，道理很简单，只要摇号次数大幅度增加，中签概率自然无限接近100%. 但，真的不集中开盘了，可以想象得到，高热楼盘的登记人数一定会突破天际，中等社保积分的无房家庭、有房家庭基本入不了围，甚至非顶格社保的有房家庭都难以保证能够入围。 这就带来了有一个矛盾。
中低社保的新杭州人还要不要买新房？
只要还考虑人口流入、城市的未来、新杭州人买房的问题，那么热盘单开、或小规模集中开盘就很难出现，尤其是土地集中出让开盘节奏本就接近的背景下。
从这个角度看，集中推盘的概率依旧很高，在集中推盘的基础上，有房家庭真正能够参与高热新房摇号的机会一年也就两三次。 再结合到3%至6%的中签率，谁还敢说势在必得？运气背的可能数年都不一定能中。
| PART 4 |
第三点：三江汇、云城、未科的差异化购房可能性。 这点看起来和有房家庭摇高热楼盘的中签情况八竿子打不着，但实际上并非如此。 7月14日杭州发布了关于构建共建共享公共服务体系的专项计划的建议稿，杭州正式抛出了差异化购房政策的探索。 三江汇等部分先行实践区等特定区域开展“职住平衡”试点，优先保障户籍和工作在本区域的居民购房需求。 可以肯定的是，如果开展差异化购房试点，三江汇一定是其中之一，其他区域中，则是云城和未科的概率最大。 为什么这么说，和市场有关、也和杭州人口流入的分布有关，未科、云城因为供需失衡的情况，导致未科为核心的城西摇号难度非常之大。 其次，以蒋村、未科为核心的城西科创走廊又恰好是杭州人口流入的主场，但这些流入到城西的人口注定社保积分不高，假如长期实行当下的社保积分排序机制，这些流入人口买房难度会非常之高。 这和杭州当前的城市需求产生了根本矛盾，要保障人口流入，就需要住房倾斜的匹配。 假如差异化购房落地，未科、云城新盘被大比例倾斜给当地就业生活的本区域人口、以及新流入人口可能性不小。 加上本就单价较低，人才、无房家庭较高的倾斜比例，有房家庭参与未科、云城的概率将会受很大影响。 这就从市场下再次切割掉一大部分高热新房，纯粹追求顶级高热新房的有房家庭选择必定受影响。
| PART 5 |
第四点：核心区域以及热点区域土供不足。 从第一、二次集中宅地出让，可以看到杭州核心主城，尤其是热点板块的土地供给量是不足的，甚至缩量了。 既然缩量了，高热新房的竞争难度必然更高，可摇数量也将更少。 那么，在明年也许一些社保非顶格的有房家庭，入围高热新盘并不能得到完全的保证。
| PART 6 | 第五点：政策不确定性。 有房家庭鸡犬升天，能保证一直爽吗？补丁会不会来？有没有全盘考虑过？
| PART 7 |
在房叔的新政解析一文内，我是这样说的： “这类高社保积分的有房家庭是此次新政最大赢家，从新房市场的受气宝宝变成通吃全场新房的大魔王，复合中签概率极高”。
事实也确实如此。 但这句话是对以改善需求为主、需要上车的高社保积分有房家庭说的，而不是对只想摇超高热度楼盘的有房家庭说的。 当前的市场现状，高社保积分的有房家庭确实占据优势，但这是建立在不挑食的情况下。 只要不挑剔，加大摇号频次（多摇），或者差异化摇号（集中开盘选次级红粉盘），摇中改善新房的概率很大。 非未科、奥体、亚运村、江河汇不摇？就算社保顶格也需要多加权衡，这些区域依旧是天选之子的主场，只不过天选之子的候选人调整了组成结构。
更何况，你会发现等亚运村、未科热盘、部分其他热盘这轮推盘之后，市场上所剩的高热盘存量已经所剩无几，数套数更是少得可怜。 对于中高社保积分有房家庭，我的建议是这样： 在不过分挑食的基础上，求上车参与打新没问题，求平凡改善参与打新没问题，老破小等旧房置换打新没问题。 老破小等老房置换只打优质高热新房，可以，但最好预备第二方案。 卖优质次新、只打优质高热新房，既然是赌，听天命吧。
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| 今日登记楼盘 |
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文/荆轲 编辑/荆轲
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活动截止时间：2021年8月13日9:00
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