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红盘潮选盘，最终决断指南 | 房叔说No.276
共33盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
社保2年无房家庭能不能入围亚运村？社保7年的有房家庭能不能入围蒲荷芸邸？社保10年能不能入围华润？
近期杭州楼市的参与者集体沉浸在红盘潮的选择困难内，房叔后台咨询更是日日爆满，但这些问题是任何人都给不出明确答案的，除非开了天眼。
各家媒体所给出的建议基本都是基于个人对于市场的认知，结合预判给出的模糊答案。
但根据现有的楼盘预售情况，有几个点是比较明确的，各位读者可以加以参考，作为最终决断的依据。
| PART 2 | 第一点：高等级人才、顶格社保的无房家庭以及顶格社保的有房家庭是此轮入围红盘的概率几乎是100%。 这些购房者只需要匹配好自己的预算，在预期中签率总体接近的情况下，尽量选择性价比最佳的新盘即可。
| PART 3 | 第二点：除去已经明确需要限售的既定红盘，如天空之城、沐宸院、天澜、前宸、星创城等几个楼盘，此轮开盘潮限售的概率非常小。 原因在于，人才的基数是比较难覆盖掉各个楼盘的倾斜房源数的10倍，只有极少数楼盘有可能会被报满，如杭州壹号院，关注度极高的丹枫四季等。 大对冲下甚至部分楼盘无房家庭都不一定能够报满。 其次，根据以往的摇号案例，一个优质楼盘的报名大军中总会有一定比例的购房者会出现资料瑕疵，那么如果进行二次资料审核，很有可能会有少数购房者被刷下，入围后的中签率自然会比较难小于10%。 在人才数量、无房家庭数量，以及瑕疵报名资料等条件下，绝大多数楼盘的限售可能性都非常小。
| PART 4 | 第三点：此轮红盘潮最为纠结的中低社保积分有房家庭、以及低社保、甚至0社保无房家庭入围摇号的概率并不小。
根据现有领出预售证的优质新房房源量，可以肯定的是此轮预售房源数超过10000套，以1：10的入围比例为依据，总的入围人数可超10万。 超过10万张房票几乎调动了杭州楼市目前所有的活跃存量房票，自然中低社保积分的购房家庭入围的概率也是非常之大的。 同时，由于人的趋利性，总会倾向于摇自己能够买得起的最佳楼盘，那些顶级楼盘的登记量大概率会牢牢的黏住大量的有生房票，尤其是中高社保积分的购房者，性价比稍差的楼盘自然难以得到充分的报名数。 这种情况下，那些相对性价比稍差的楼盘入围门槛预计不会太高，中低社保积分的购房者并不用过分悲观。
| PART 5 |
第四点：热门楼盘的中签率趋于一致。
新政所限，受1：10的入围条件影响，再热门的楼盘中签率都被限制在10%左右，决定各类购房者中签率的核心因素是：各楼盘给各类购房者的倾斜比例。
根据目前已经领出预售证的各楼盘倾斜数据，高价热盘基本是人才15%、无房30%、有房55%，各楼盘的中签率会极为接近。
值得注意的是，传统红盘由于仅限于人才和无房，中签率情况不同于高价热盘；在同样报满10倍房源数的情况下，人才、无房中签率均略低一些；考虑到限售因素，人才数量极可能不会报满，高社保无房人群也会另作选择，实际中签率会有所提升，甚至较大幅度的提升；对于不在意限售的低社保无房人群，当有更大的入围把握，尤其是性价比相对较弱的限售红盘。
所以总体上，各位读者不用过分担心不同楼盘之间的中签高低情况，只要是热度较高的楼盘中签率都会趋于一致。
| PART 6 | 第五点：部分楼盘会出现报名总量不足。 由于头部楼盘吸引了大量的关注度，部分开盘量较大，或开发商口碑较差的楼盘有大概率会出现报名人数相对不足的可能性。
所以即使是0社保积分的购房者都有入围的可能性。
| PART 7 |
第六点：中等社保积分入围亚运村的概率不小。 由于体量较为庞大，且绿城桂冠东方的分批次开盘的影响，只要最终万科日耀之城和绿城桂冠东方第三部分最终同期领证摇号，亚运村三盘能够吸纳的购房者总量预估能够达到4万以上，甚至接近4.5万户购房者。 但高社保积分的购房者总量是有限的，且亚运村的购房门槛并不算低，同时未科的几大红盘、以及滨江的丹枫、壹号院等楼盘都有极为强大的高社保购房者的吸纳能力。 在大总量高社保积分的吸纳能力，以及其他区域高热楼盘的分流下，亚运村的入围社保门槛应该不至于过高。
8年、10年及以上的社保积分购房者入围可能性并不小。
| PART 8 | 第七点：部分楼盘可能爆冷。 市场已经形成共识的，部分相对性价比较低的楼盘，在强大的分流效应下有爆冷可能性，比如仅限于无房资格的前宸、星创城。
| PART 9 |
第八点：此轮红盘潮可能是刚需购房者错位上车的最佳时机。
在所有人都关注着红盘时，同一时期领出预售的粉盘关注度相对较低，有极大的可能性报名人数达不到社保积分排序阶段。
如天曜城、市北的花曜里、花屿观澜里，以及金沙湖的湖上春风，以及滨江滨耀学府等楼盘。 这轮红盘潮后，由于存量优质楼盘短时间断供，在庞大的、未被有效消耗的存量需求挤压下，这些粉盘接来下的中签率大概率会急剧下降。 对于上车为第一需求的刚需购房者，此轮粉盘大概率是上车的最佳时机。
| PART 10 |
祝各位天选之子好运。
| 今日预售楼盘 |
| 今日登记楼盘 |
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文/荆轲 编辑/荆轲
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活动截止时间：2021年8月15日9:00
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