2022年18个闭眼摇改善盘，分别什么时候可以摇？| 房叔说No.345
要说2021年杭州最焦虑的购房者，并不是我们通常明面上以为的刚需，而是那些隐藏在波云诡谲楼市下面““手中有粮，依然内卷””的改善人群，对应了一句话：手握千金，难买一房。
虽然8.5新政入围通行证，有意识的倾斜给了改善盘高匹配的高社保、甚至顶格社保，但无奈改善盘恰恰是占据城策的优质地段加持，或成熟、或代表城市发展方向的板块，供需矛盾反应最激烈的区位。
盘点杭州总共6个有房顶格社保楼盘，檀映里、天珏、和品、滨融府，四个限价4万+/㎡楼盘都出现过入围入场券就要顶格社保的情形，而NO.5蒲荷芸邸也是一脚踏入4万的准高改，就这个层面看供需结构性矛盾在改善盘上无限放大。
望品、滨融府、和品、天御这一众改善盘都将在21年底清盘，甚至天曜、天珏也将在1月沽清，今年新开的改善盘将会画下休止符。
杭州改善盘购买力有多豪横，看个数据。即使限制10倍入围门槛，8月红盘潮30个红粉盘中，仅14个4万+楼盘就吸引了约5.8万人报名，另外16个4万以下楼盘报名仅仅2.5万，人数甚至连改善盘一半都不到。
基本可以下定论，杭州不缺钱，缺的是好地段的好房子。那接下来还有哪些值得期待的改善盘？什么时候才可以摇？且看下回分解。
| PART 2 |
▲套数按面积预估仅供参考，开盘时间仅按工程进度预估，受施工快慢、政府审批、亚运影响会有变化
初略统计了目前有迹象表明2022年能够形成供应的改善盘，总量预计在8500套左右，但这些量在亚运会大概率停工影响下，大多要在下半年才能形成供应，很可能22年仅仅能上市4000套左右，其中一半还在年底。
对于今年9月红盘潮炸出的5万+改善需求，即使不算池子里持续增加的需求，仅仅这样供需比也达到1:12，22年高端改善一样严峻。
闲话少说，我们还是盘点一下眼下这13个楼盘，哪些是能解近火的闭眼摇？
首先是主城区，如果按期待程度，排第一的实至名归的是钱江新城、望江新城这些顶格限价的顶豪王炸。
大家最为期待的或许是新鸿基&平安江河汇项目、滨江始版桥未来社区、新世界K11住宅部分等。
虽然钱江新城、望江新城限价6.98万是整个杭州金字塔顶端，但核心地段，顶端改善品质，加上次新二手房价普遍10万+，高的动辄12-14万的单价与新房几乎翻番的价差，这些楼盘都是王炸级别的。
新鸿基&平安江河汇项目
不用多说，江河汇既如案名是杭州运河文化、钱塘江文化交融的历史节点，也是杭州拥江发展、钱江新城CBD二期承前启后的分隔符。
左右是钱江新城CBD繁华的现在和未来，隔钱塘江南眺，又是杭州未来CBD雏形，亚运村、钱江世纪城、奥体大小莲花……依次铺陈在钱塘江边，未来整个江南璀璨的灯火阑珊都能清晰印在你窗前，太豪横了。
而杭州总价地王，地上体量85万方的综合体内，以错落的高层、大小盒子的形式，规划了商业、办公、住宅、酒店、娱乐康体等多种业态。
开放式街区、下沉式广场、景观步行跨江桥以及水幕灯光秀、以及被称作“杭州眼”的江岸摩天轮等，锚定了杭州新地标。
▲汇东住宅部分见标示图
项目住宅部分全部位于汇东地块，沿西北侧分布，共规划了7幢29-38F的超高层住宅，可建面积12.8万方，目前靠钱江路三栋已经施工至5-6层，快的话，明年年初3-4月可以达到预售标准。
▲汇东住宅现状照片
按照流出的户型稿，住宅的户型面积在140-320㎡之间，其中主力户型为140-185㎡，占比超9成，即使按照最小户型算，起步总价近1000万。
| PART 3 |
江河汇是继万象城、来福士后钱江新城又一个综合体巨无霸，而不遑多让的是未来总体量76万方的望江新城新世界K11也会加入大钱新F4。
▲K11效果图
新世界K11
高达97.9亿地价，总投资超230亿元，除了顶级商业综合体K11和高尚住宅外，还将引入杭州第一座瑰丽集团旗下奢华品牌瑰丽酒店、K11 ATELIER高端写字楼、K11 ARTUS艺术公寓等，定位艺术、人文、自然三大元素融合为一体的大型购物艺术中心和艺术商业街。
▲K11效果图
值得一提的是，艺术商场、艺术商业街，以及瑰丽酒店三者，将通过连廊和中央绿道的形式以休闲、漫步的方式互为相连。
目前没有过多住宅户型信息，住宅体量约在15.2万方，预计1000套左右，大户型为主。
▲K11工地 实景
根据规划公示，项目共拟建造13幢高层建筑，其中住宅部分仅有西地块的1#、2#、6#、7#楼，总体量仅约7.3万方，占比34.5%。目前南半部分地基基本完成即将出地面，住宅按工期预计要明年下半年才能上市。
望江新城的滨江始版桥未来社区是浙江省首批未来社区试点项目的组成部分，定位为 “上城之上，空中坊巷”，将构建 “立体市井、立体花园、立体联通”为三大核心特色的全省唯一一个“高密度旧城中心改造”项目。
▲上：滨江始版桥未来社区效果图
下：滨江始版桥施工现状图
项目东侧是沿东宝路绵延而来的始版桥未来社区安置人才房，北侧为不远处为K11，南侧是刚交付的御品，以及御潮府，西侧隔贴沙河不远处就是城站，项目分为东西两个地块，西侧地块规划4幢住宅，3幢商业楼，1座景观水池。东侧地块规划6栋商业，其中2幢为自持。
据悉住宅部分，户型面积以纯大户型为主，目前跟K11相似还在做地基部分，预计也要明年下半年上市。
| PART 4 |
四、七堡两个今年5月杭州首次土拍成交的滨江融信项目，目前还处于前期平整土地、打桩阶段。
▲栖江揽月轩效果图
栖江揽月轩靠近杭甬高速彭埠互通，昙花庵路与钱潮路交叉口，距离约33万方的地下连堡丰城一脉相连的地铁9号线五堡站TOD约700米。
将建造14幢17-19层的住宅楼，可售部分共10幢，预计房源在500套左右，精装限价为6.6万/方。
从位置上看，同期拿的地块观翠揽月轩直线距离新鸿基平安地块约2公里，距离9号线南段御道站直线距离约500米，6号线御道站直线距离约600米。
向西跨过杭甬高架便是中海御道、绿城留香园等热门次新盘，溢价的空间比较大，但精装限价比栖江揽月轩贵了1500到6.75万/㎡，属于合理范围。
▲观翠揽月轩效果图
观翠揽月轩规划了19幢高层。其中14幢21~25层可售住宅，目前艮山东路、凤起路改造施工，城市界面暂时较弱。
| PART 5 |
▲锦绣公馆实景图
改善现房在锦绣华府、天汇、突然梭哈的中杭府之后，最后一个翠苑现房项目锦绣公馆外立面、景观都已全部搞定，精装也基本处于安装收尾阶段，依然摆脱不了牢固的鸽着。
▲锦绣公馆实景图
住宅也就约2.5万方，约158套，老文教区位，以书香印翠5.8万限价来看，虽然没有申花一、二手房价差那么大，但胜在周围有着西湖区学区整体优势和品质现房加持。
户型也很简单，全部是纯改善，139㎡起步、165㎡、179㎡大户型为主，石材干挂+香槟金铝板及玻璃幕墙组合的外立面，立面线条和几何的图纹多重勾勒、45度斜拼、打孔金属板装饰、形成丰富的层次感，非常精致耐看。
预计亚运会前可以拿掉准现房的“准”字，可以达到交房状态，唯一的不确定就是什么时候开盘，或许亚运前来个惊喜也不一定。
▲英蓝中心实景图
另一个鸽子盘要数沉寂7年的英蓝中心，值得一说的是，英蓝中心东边临红建河与杭源里为伴，西边隔丽水路与大兜路历史街区、千年禅寺香积寺对望，稍高点的楼层甚至可以看到整条运河缓缓流入武林门，北面则隔绿城锦兰公寓，与拱墅公办名校卖鱼桥小学为邻。
地上建筑面积22万方，其中住宅仅5万方不到。
▲英蓝中心实景图
国际设计团队通过低矮画廊街式商业盒子创意出不压迫古寺的平衡意境，再平缓过渡到开放式中庭，然后干净的连接局部通透悬挑的高耸写字楼和北区的住宅，整体设计语言极其干净肃静，但又俊朗、自由开放。
户型是绝对高改的约180方2房2卫、190方2+1房2卫、240方三房两卫/三卫、270方四房、300方三3房3卫等，起步价也要小900万。
绝版的地段、苦心的设计、用心的品质，以及严格的限价，英蓝中心很有可能是2021年的一大意外彩蛋，并且开盘就是准现房。
| PART 6 |
沉寂多年的文晖这两年算是非常给力，先是望庐点亮了文晖希望，再是和品三开两排社保，一次顶格，而先发后至节奏慢半拍的嘉里城，总算在年底把进度条拉了下。
2019年嘉里以29677元/㎡楼面价加8%自持，拿下地铁5号线杭氧站两侧巨无霸城市之星综合体地块。
请了国际大牌KPF主持设计，计划打造杭州嘉里旗下又一个集商务、娱乐餐饮、休闲、酒店、办公多功能于一体的特色商业“嘉里城”，暂时可以看做文晖以北武林新城崛起的动力源泉。
▲嘉里城北区块住宅实景图
住宅部分规划了13幢15~25层的住宅，总房源量在千户左右，参考户型面积110-347㎡。因非限价地块，价格预计参考和品。目前北面六栋基本达到4-5层，按工程进度上半年可以入市，但也完全可能拖到年底。
而德胜路一路之隔就是融创东新项目，项目总建筑面积23.5万方，分为5个小地块，规划了住宅、商办、12班幼儿园和公园用地，同时需配建10%的公租房。
配套方面，项目离地铁5号线香积寺路站直线约180米。
▲1、3部分为住宅
住宅主要分布在10地块（图标1）及13（图标3）地块，前者规划2幢14F的公租房和3幢20-21F高层商品住宅，后者规划2幢17F、6幢21F高层商品住宅。
目前10号、13号地块还处于打桩阶段，其他商业用地还未动工，至少明年底才能形成供应。
▲西房东新项目效果图
西房东新项目西房东新项目地上建筑面积为2.4万方，规划建造6幢住宅，其中5幢15F高层、一幢多层，楼层4-15F，预计面积约139-168㎡改善户型，以及少量245-274㎡空中跃墅，预计最快下半年面世。
| PART 7 |
另一个江南改善的主场是钱江世纪城，观品、星翠澜庭、包括亚运村之后，这里已经断供四个月了，而接下去也仅有可怜的两个盘，一个是SKP的住宅部分。
连续霸榜中国商业综合体销售额NO.1的北京skp，杭州首个分号光环加身，再加地铁2号线盈丰路站上盖，这个79万方的综合体受关注是肯定的，但住宅仅有可怜的11.8万方，也就500多套，哪怕主力户型是200方也不愁卖。
▲上：周边街景
下：skp住宅现状
目前靠南面鸿宁路两幢都基本达到预售标准，快一点12月底就可以上市，后面四幢也都达到5、6层高度，年后工程进度就可以达到全盘销售。
▲上：傲世邸效果图
下：现状
另一个mini盘是傲世邸，奔竞大道和利民路交叉口，东面奔竞路以东是奥体三兄弟，创世纪、天璞、时代奥城。
规划了6幢高层，2幢公租房，1幢自持部分，实际可售的部分仅2幢，约119套房源，主力户型约200㎡。
全钢结构，目前1、2号楼结构3、4层，其余各幢仅结构桩出地面，预计至少亚运前后才能上市。
| PART 8 |
▲绿汀路TOD效果图
压轴的是华润绿汀路TOD，虽然未科新房限价体系在整个杭州都是出奇的低，但低限价不能掩盖绿汀路TOD的光芒，还无形中加深了新房的性价比，刺激了楼盘的热度，拉低了中签率，拉高了中签的难度。
以绿汀路地铁5号线、地铁16号线以及地铁3号线三站换乘为圆心，VIVO全球研发中心，OPPO全球移动终端开发总部，字节跳动三大数字产业龙头 ，周边体量132万方、投资263亿的未科文化中心；未来科技城三兄弟，未科三中、四小、五幼教育体系，全部汇集。
而绿汀路约101.9万㎡总建筑体量，其中还包含约17.5万㎡杭州第三家万象城综合体，商务约19万㎡，住宅也仅约31万㎡，2047余户，主力户型面积约119-245㎡。
▲绿汀路住宅现状
预计明年3月份首开四幢房源，很大概率就是已经初具规模的北区9#、11-13#楼，合计约400套房源。
这可能是未来科技城未来两年最大，而且最诱人的供应量。
即使算上杭州第三次集中土拍申花两宗、桥西一宗、四七堡一宗、西兴一宗，压箱底的改善地块，明年能摆脱亚运工期影响，在年底形成供应的也就寥寥5块改善用地，加上以上的13个项目，就是明年杭州全部改善家底。
每一个都不错，但几乎肯定的说，都要排社保。
| 今日公示楼盘 |
| 今日登记楼盘 |
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文/渔舟 编辑/渔舟
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