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土拍爆暖，行情来了？有利润新房品质就变好？没这么简单 | 房叔说No.349
共7盘预售公示、登记，列表见文末↓
近日，杭州楼市最热闹的无过于第三次集中土拍，多块重磅宅地出让，包括能够决定申花未来命运的华丰TOD地块、云城的第一宗而且是大体量涉宅用地，以及桥西最后一宗沿河宅地。
不仅优质地块频出，更重要的是此次集中土拍绝大部分地块都达到了封顶价格，触发了土地摇号机制，是的，买地也需要摇号了，再也不用拼代建和自持。
于是相关从业人员都嗨了，觉得市场已经强势回暖了，好日子终于要来了，毕竟作为一级市场的土地市场往往先行于周期之前，具有一定的风向标意义。
但此轮土地市场的高光，恐怕并非这么简单，仔细观察参与这轮集中土拍的房企，大致可以分为两类。
一类是国企或具有国企性质的混合所有制房企，一类则是相对稳健的中小型房企。
这两类房企都有一个共同的特点，那就是资金面较为宽裕，简而言之就是有钱拿地，而那些曾经活跃在市场上占据大份额的大型房企几乎全部消失在土地市场。
连具有行业指向性、指标意义的万科都几乎没有在此轮土拍上现身，更别提一些触碰到各种线的其他大型房企、或激进型高负债房企。
它们不想拿地吗？显然不是，自顾不暇的房企都在忙着自救，哪有多余的资金拿地。
它们不拿地，起码也说明了现阶段的融资环境对于这部分房企而言并没有得到本质上的改变，这些房企还挣扎在生死线上。
但一些房企并不缺钱，起码明面上不缺钱，比如万科，它又为什么不拿地？
似乎只有一个解释，这类房企对接下来的市场走势确定性拿捏不准，这就值得谨慎了，至少我们每个楼市参与者应该抱以一定的谨慎态度。
那是否就意味市场接下来看似回暖的趋势只是水中月？显然也不是，毕竟这轮土地市场的火热源头就是政策宽松的结果。
| PART 1 |
土地降低封顶楼面价，提高一定比例的限价，让渡出足够的空间给到房企，释放了非常积极的政策信号。
现在是鼓励拿地，甚至主动创造出客观的拿地条件。
加之大比例国企的参与，托底的痕迹明显，可以非常清晰的感知到，财政、明年的经济都需要稳健良性的楼市支撑。
从这些积极的信号看，可以明确的是，当前的政策底应该是到了，接下来大概率只松不紧，既然政策底已到，那么明年市场回暖几乎已成定局。
但市场回暖不意味着市场接下来又会迎来一轮暴涨周期，这轮政策放松以及回暖大概率是有限度的，毕竟15年以来的史诗级周期所带来的后果与前车之鉴就在眼前。
同时，虽新房市场供给出现明显紧缺，但二手库存却在日渐累积，接下来的一年还是新房交付的大年，大量投资投机性的房源将释放在市场，从供给角度看，显然二手市场是相对充分的。
在8.5新政后，杭州楼市的需求端并没有得到明显的恢复，需求端仍处于近年来的低位，所以从杭州楼市的供需关系出发，明年二手没有大幅上涨的基础。
且政策宽松也是有限度的，尤其是信贷侧，全球央行都在紧缩货币，留给我们的预期宽松的程度注定是有限的，降准也许会有、甚至小幅降息也会有，但次数绝对数得过来，力度也不能抱太大期望。
那么结果大概率就是楼市成交持续企稳，但价格保持相对稳定。
这轮人造暖市，大概率也是阶段性的工具性暖市，起到维稳市场、维稳经济的作用，改革也只是降速，而不是停止。
楼市投机的黄金期已过，切勿再抱有过多的幻想，即使有局部的机会，一般的玩家也难以看得见、把握得住。
还是之前的论断，刚需、改善自住上车的，新房要抓紧，不要嫌这嫌那的，市北这样的优质板块居然还有人挑挑拣拣？
明年新房紧缺不是开玩笑，我已经提醒过多次，紧缺到极致一定会快速降低中签率，同时挤压一部分需求至二手房市场，那么二手就没有现在这样好议价。
至于二手，年底优质区域可以多看，经过15-20%以上的回调幅度，优质二手基本筑底结束，遇见合适的自住可入，但不用过分着急，没有大幅上涨的基础。
再回过头来说第二点，土地利润有了，新房品质是否就会变好?
| PART 3 |
先说结论，新房品质相对会变好，但并非绝对变好，和房企关联度极高。
有一个观点我一直在对外传递，那就是自由竞争的市场才是品质楼盘最好的生长环境，限价下没有好产品。
限价是把双刃剑，用好了确实能够压制住房价上涨，但需要供给端的密切配合。
几天前在“正确看待城东”一文所述，城东是杭州房住不炒的典范，原因就是持续的限价+充裕的新房供应，导致二手价格持续不振。
二手价格不振的意义不就是房住不炒吗？既然城东可以做到，其他大部分区域同样是可以做到的，限价的目的就达到了。
但限价的出现，意味着市场竞争从楼市中消失。
既然是限价，那么必然价格就低于二手房，不愁卖，同时利润过低、甚至亏本，既然不愁卖、还亏本的房子谁还会费心盖好房子？市面上确实还存在少部分企业确实想盖好房子，但是也花不起那个钱啊！
或是不排除个别房企做品牌，亏本赚吆喝，但偶尔为之尚可，持续的亏本谁也扛不住吧？
市场也已经告诉了我们答案，就算是头部品质房企，在限价之下，品质也在明显滑坡，巧妇也难为无米之炊啊。
第三次集中土拍则预留了相对有开发利润的地价给到房企，让房企起码不亏本，还能有一定的利润。
但利润也只是相对的，以前可能是亏本、或微利，现在则是薄利。
在不愁卖的前提下，房企会选择更多的利润还是好口碑了？这是值得我们深思的。
从房企选择土地的普遍策略也能看出，利润一定是第一考量。
余杭多宗涉宅用地由于封顶楼面价与限价差相对较小，或土地属性过于复杂、监管要求过于严苛，参与竞拍的房企数远低于其他区域地块。
这样的选择还被不少不明就里的吃瓜群众错误的认为是房企对板块的预期不足。
不仅于此，此次集中土拍由于采用了封顶摇号机制，最后的结果就是大量好地被“无名”房企拿下，品质房企斩获并不算多。
没有品牌口碑压力下，又有多少房企会选择舍利造好房呢？恐怕谁也说不清楚了。
我们再回过头来看，上一波交付的品质楼盘的出生环境是怎样的。
代表性的宜和园、首开金茂府、沁园、湖境云庐、杭州壹号院、古翠隐秀、杭州大家，这些楼盘的定位几乎都出生在限价未明确的2019年初之前，且彼时市场竞争还相对充分。
也就是说，这批楼盘本想要通过更高的定位、更高的品质从而提高售价、提高自身在市场上的竞争力，但无奈遇见限价。
限价下，房子是不愁卖了，但定好的产品等级总不能过于明目张胆的减配，那么只得硬着头皮做下去。
没有足够的品质房企幸运中签，限价也依旧高悬，不愁卖、利润微薄的地块能出现好产品吗？结果不言自明。
虽然此次土拍为定品质出让，但从条例上也可以看出，定品质也只是在基础细节项上做了一定的规定，保证品质不会过于难看，但做不到全面规范产品品质。
毕竟房子品质也是系统性的，而不是某几项子项就能保证的。
或许接下来，我们不仅需要面临一个新房短缺的市场，还需要面临一个新房改善、下手无力的市场。
| PART 4 |
本次土拍摇号结果：
| 今日预售信息 |
| 今日登记信息 |
-END-
文/荆轲 编辑/荆轲
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