暖风频吹，复刻2015放水大涨？ | 房叔说No.431
共 8 盘预售公示、登记，列表见文末↓
近日，地产圈有事也无事。
说有事，无非是一阵阵的暖风，松绑限购限售、放宽落户条件、发放购房补贴、房贷利率调整——福州、郑州、哈尔滨、衢州、秦皇岛、兰州、大连、绵阳...各类利好政策火力全开，恨不得一天冒出几个城市；
说无事，是笔者觉得对杭州来说这些实在也不叫事，松绑的号角从凛冬吹到柳絮飘，2022支柱产业有稳经济的重任，出了就出了，何况一城一策，有空操隔壁的闲心，不如屯点菜防疫；
直到前几天，中国房地产报的官微出了一篇猛文，开炮央妈，几小时红遍行业，不出所料又在几小时内删除；
这篇猛文的标题不方便放，内容概括起来很简单：急了，催着放开预售资金监管，并且定向大放水。
中国房地产报是国家住房和城乡建设部主管的地产首席财经人文新闻报，93年创刊，是我国报道住房保障、人居建设、城乡统筹的最大新闻平台。
娘家人自己打起来了，再谈大放水，不吃个瓜？
| PART 2 |
指着自家表兄弟骂不借钱，当然是长辈给的勇气，这就得梳理到暖风正式吹起的3月16日。
那一日，上下午两场大会，上午，副总理刘鹤主持“当前经济形势和资本市场问题”的国务院金融委专题会议，内容的重点会议纪要官媒都总结好了，如下图；
紧接着的下午，人民银行、银保监会相继传达学习了国务院金融委专题会议精神；
老熟人郭树清主席又出来说话了，和房地产相关的笔者都给摘出来了，见下图，重点画了红线，对应上午的“积极出台对市场有利的政策”；
至于下半句“慎重出台收缩性政策”，财政部答记者问时也体现了——“今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”；
随后20天，开头的那一串城市的风向转变，老循环似乎又开始了。
但很显然，同样的一份会议精神，有一部分观点认为暖风力度不够，隔靴搔痒，得效仿2015来波大水，而职能部门则相对克制，步步为营。
▲杭州房管局二手挂牌房源数据
身处二线顶流，杭州二手挂牌总量已达24w+,3月成交量4300+而已（同比去年腰斩还不到），相当部分还是靠着教育部稳学区房的贡献，今年不仅小阳春没来，还会是不少投资盘的交付大年。
▲教育部公告开头截图，共七部分，加强确认“就近入学”
新房方面，除了个别红盘，整体热我相信大家肯定感觉不到，所以，2015放水复刻版又会来吗？
今时已不同往日，结合会议精神来说缘由。
2015和2022什么一样？
M1和M2的增速剪刀差转负一样，经济有下滑担忧一样，外部有风险一样，实体的不给力一样，楼市确实要拉抬的形势一样；
▲近五年几大部门信贷
所以许多论调开始了这样的勾引：一旦开闸，此时此刻，恰如彼时彼刻？
笔者向来不喜欢拽词强辩说理，只把老故事慢慢讲给你听——
中国经济产能过剩（尤其重工业）的毛病老生常谈，就品质来说，企业部门很多产品有实力做到欧标、日标，但出口标准高成本也高自然不赚钱；
那么，想赚钱，国标的过剩产能就得通过国内覆盖，大到大宗商品，小到日常用品，看看每年315，出口货好得多也不是什么秘密；
2015。
企业效益首看工业品价格指数ppi，2015年全年PPI是94.8，2011年高点时这个数字是106，连跌4年；
▲CPI与PPI在2015背离
这说明着像钢、水泥、玻璃、电解金属等等的重工业品产能积压导致单位利润下降，降到几乎不赚钱，单位利润下降越要加大生产补足总利润，过剩产能又进一步高企；
笔者有清晰的感性认识，因为做工程的父母那几年效益奖金都不好，阵痛过一阵；
然而，这五年cpi却没怎么变，这说明此时的经济有通缩风险（简单点说，钞票值钱，大家爱储蓄不消费）；
效益不好，此时企业面前有几条路：申请破产、被兼并、大裁员、转型提升产品力从而提高利润率、突然天降大需求的客户。
前三条路在漂亮国不是事，高中历史我们都学过大萧条倒牛奶的故事，还有那张著名的“I ONLY WANT ONE JOB”；
然而，这些路在我国很容易变成社会问题，尤其有东北的老故事在前，所以，无论如何都要走第四条路，这也是正道，但慢工才出细活，转型升级需要大量资本投入、难度、人员换代时间；
于是通过第五条路获得资本和沉淀时间再走上第四条路的方针就定下了。
15年末，眼前的问题变成了：哪有大需求的客户？
| PART 4 |
放眼各行各业，能吃进这么多产能的有这么几个选项：军工、大基建、航天、房地产、乡村改造提升；
在和平年代，其中哪个选项兼顾消化产能和实现利润？答案不言自明。
但此时问题来了，城里老百姓没有那么多需求怎么办？
2015年的城镇化率56.1%，一年1%多点的增长率，以及人均超过35㎡的住宅面积，对一个人均GDP不到1w美刀的发展中国家已经相当不错（使用面积的劣势是由于公摊），发达国家这两项也就近70%、40㎡，还要啥自行车？
没有需求，就创造需求，没有城里人，创造城里人。
有人低息借钱给你，跳过自行车直接买车，不仅如此，车还涨价不折旧，你不心动？
只要把工业用地变宅地，再把价格推高一点，所有的问题会迎刃而解——银行有钱借出去，企业有洞扔产能，地方财政有收入，开发商能降杠杆，被征迁的农民笑得鼻涕泡都冒出来了，最重要的是放的水流过了十八湾，实体经济又有活力了；
很多天才的词汇登上了舞台：“棚改货币化”、“涨价去库存”、“抵押补充贷款”...
翻译：棚改货币化，拆迁给钱去买房，既去库存又拿地；涨价去库存，地价涨、房价涨，营造“涨价预期”，吸引人来买；抵押补充贷款，央妈借钱给地方支持棚改的专项低息债。
以贷换赈，发展解千愁。
| PART 5 |
借贷发展，理性的成年人总要问一句，代价是什么？
2022。
宏观杠杆率不降反升，为什么？当年的企业部门缓过劲来，PPI实现了反弹，但它们并没有吸取教训，反而有相当多进一步加大了杠杆，恒大就是个中代表。
同时，这七年居民贷款总量和杠杆率坐火箭，社会消费数据下降，通缩迅速转为通胀，贫富差距骤增，人口形势严峻，加上突如其来的疫情；
▲西南财大《中国消费信贷健康发展问题研究报告2020》
去年底，居民银行贷款总量近70万亿，一半多是中长期贷款，主要就是房贷，社消零售总额去年同比增长1.7%，略赢0.9%的CPI，消费这架马车这两年几乎没干活。
▲西南财大《中国消费信贷健康发展问题研究报告2020》
翻译：企业的高杠杆换成了居民背上的长期债，百姓没钱消费，没钱生娃养娃。
恰好看到某榜热搜，2021新近毕业生月薪超1w已经赢了99%的同龄人，身边的情况也如此，如今大部分90后去聚个餐，一桌子上有个不背债有储蓄的算有钱人，一年都攒不下钱。
所以，笔者想问，房产价格和居民收入的极端不匹配，就算放大水，此时此刻，还能恰如彼时彼刻？现在菜价多少一斤了？年轻人吃土养房吗？
作为行业从业者，私心上我当然希望盛景再临，但理性地说，这一届的真需求，比起“价格的预期看涨”，先考虑的恐怕得是“刚性的还贷实力”。
| PART 6 |
那么，笔者对政策暖风尤其杭州的预判是什么呢？
答：水大概率会来，但再现盛况不现实，对杭州及同类热点城市的影响也有限；在同级别头部城市没有放松之前，杭州大势难改。
职能部门尤其是金融部门，清楚地明白如今放水只能因地制宜，因产业制宜，逐渐滴灌，不能无差别漫灌。
以杭州这样的二线热点举例：
新房方面：但凡有些利好的板块新房都一扫而空，土地的出让和新房的销售没问题，打新的购房者足够，部分涨限价又让开发商有利润空间，不需要刺激。
至于城郊和周边冷，我们得实事求是，以杭州目前的城市骨架、产业布置、人口总量和购买力，绕城内所有板块撑起高价是不现实的，还需要时间和新一轮发展；
比如说，彩虹快速路以南的大片土地，是2020-2035杭州南启的主战场，涉及四个行政区，同时，云城是城西科创大走廊的发展核心区，区域有近两个西湖大...
东湖新城、北部新城、大江东...
地真不缺，但是预期的建立要有基础。
今年要放水，主要也会给到基建部门，在若干年内建成有发展高配套的新城，以此作为预期看涨的基础，届时大部分被需求后置的新杭州人才会愿意背上长期负债；
当然，部分的水，还是会被本就有实力负担高杠杆的人群接到，加剧争抢优质板块热点盘的趋势，进一步推高这些核心资产的价格，这也是房叔公号一直说的分化中的选房，宁缺毋滥。
好的方面，优质盘还是看涨，坏的方面，以房产税为代表的直接税出台前，社会整体贫富差距还会加大，就看你站在什么立场想了。
至于二手房方面：置换是难，难在卖，卖不出是挂价和房子的问题，并不是政策不给力，就杭州来说，被8.5新政延后的年轻房票一年半后还是会消化部分二手库存的，前提是价格合理。
| PART 7 |
日本、德国、瑞士，世人耳熟能详的工业强国，在历史的演进里，它们的产品都曾被冠以“丑陋”的形容词；
如今，中国也正走着从大到强的最后一里路，我们还有更低的人员成本和全产业链优势，国进民退不是问题，只是需要换来更有价值的结果。
匠，需要花时间、下苦功、被人尊重。
水该往哪里放，财富该分配给谁，这不仅是经济问题，也是公平与正义的抉择。
2022杭州地铁楼盘图（4月版）
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