如何再读三江汇？看了套之江核心区旁的平层大户型 | 房叔跑盘No.112
共 9 盘预售公示、登记，列表见文末↓
云栖-双浦一带及之江沿岸，是省属三江汇“未来城市实践区”的核心区和启动区，是西湖、滨江、萧山、富阳四区联动的拥江发展3.0战略高地，总投资预算899亿。
然而，整个三江汇发展目前处在相对沉寂的阶段，在城西科创大走廊如火如荼建设的衬托下，本为同级的拥江发展南线显得颇为冷清；
▲云湖印位置
正好，后台有粉丝询问云栖旁的新盘，商业平层大户型的云湖印是否可买，近来跑盘没有此类项目，笔者便驱车前往，一探究竟。
| PART 2 |
▲云湖印
云湖印，位于云栖小镇区位，离双浦地铁口不过一站，自然身处三江汇的核心区。
首先绕不开说板块和规划抬头，不必讳言，作为三江汇核心区的西湖区南端，云栖-双浦大区块目前形势相对去年、前年并没有什么利好；
▲三江汇
三江汇沿江排头兵“蚂蚁”不开工，恒大水晶国际停了，说好的四区联动，对岸的“滨萧一体化”和“滨富合作区”反而冒出了尖；
▲来自滨江发布官方公号
前两周，滨江官方发布了“下一站，浦沿”通稿，是滨江区接下来的5年发展重点，须知这是滨江区划在三江汇中唯一的沿江宝地；
▲浦沿时隔4年多再出宅地
时隔4年后这里重新开始出让宅地，多少有种“兄弟实在等不下去了，先走一步”的意味；
▲流传报批线路已无10号线南延
另外，“10号线南延段被砍”的传闻也一直没停，虽然没有最后定论，但是利空的情绪确是越来越浓，许多大V纷纷表示三江汇已凉。
眼见为实，笔者在现场所见，彩虹快速路以南真是个大工地，洙泗路、梧桐路、科海路上一半是工程车，建设强度真不弱，一点不像凉了的样子。
所以，我们如何看待如今的云栖-双浦？
笔者借用莫泊桑的话：生活不可能像你想象的那么好，但也不会像你想象的那么糟。
云栖-双浦板块，10号线南段、19号线哪怕最终被砍，6号线是稳定的，12号线是有望的，国科大高研院、浙大城院、云栖二期开工确定性是高的，2025之后，这里作为城市南启的第一里是稳定的。
▲国科大
以笔者去跑盘的平层大户型产品云湖印为例，距离科海路地铁口400米，隔条马路便是云栖会展中心；
▲云湖印
两公里的直线距离、车行5分钟可达浙一医院之江院区、西投银泰城；
8分钟可达之江银泰、宋城、转塘美院和象山国际、星光荟、省人民医院望江山院区、省立同德之江院区；
10分钟无论地铁还是车行都可以过江或者进隧道了（借用楼盘区位图，非广告推广）；
有三江汇规格固然高，没有也改变不了这里是属于主城四区、城建规划不错、有山有江有湖的事实，举个浅显的例子，不能去北大光华，调剂去江浙的211也不差不是吗？
| PART 3 |
所以，在如今的当口，我们要怎么看待这个片区的购房选择？哪些人适合？
▲三江汇
买房决策无非一句话——板块+产品是否符合核心需求，云栖-双浦的新房（注意是新房）特别适合滨江、钱新工作的真改善外溢，以及即将养老的老杭州人，这两类人，可买。
第一类人面对的情况，想买个近的通勤，房子大点，带主城区的配套和一些烟火气，周末还能去逛逛玩玩；
城西科创大走廊太远了，东边的江河汇、奥体亚运村附近地块又贵又高社保又难摇，二手房东摩拳擦掌，个个都是10w+的心气；
而如今的改善产品得房率又低房间又小，IFC、K11这类城市TOP级都是如此，投资怎么样都说得通，住得有多舒服笔者是有疑虑的，至少那些相对小的户型不见得那么舒适；
转塘、之江沿岸、双浦就很适合，医院、银泰、名校教育集团的各种分校、美院音乐学院、江山湖、户型也大，如之前的溪悦云和园、锦翠栖源府，近期的云湖印、洺川名著，动辄150+、200+的面积，2.82w-3.14w/㎡的单价，国企开发不会暴雷，总价不高，仅就自住不舒服吗？
第二类人，笔者切换到老杭州的视角，尤其是城墙里住惯的老杭州，火车东站东边好远、拱北、开车过西站还要半小时的地方，就算规划成天堂，养老自住你会去吗？
▲之江钓鱼、露营人
公园多点能荡荡，去老房子近点回去快点，附近医院、商场菜市场要有几个，房子大点，种花种草，最好靠水靠城隍山，西湖、余杭塘河、上塘河、钱塘江都好的，钓钓鱼发发呆走走路，小姐妹对对扣，有时间搓搓麻将，这不就是杭州佬的退休诉求吗？
九溪玫瑰园咱买不起，再开过去15分钟，这一带的房子还实惠的，好看看的。
今天跑的云湖印就是这种“能看看的房子”。
| PART 4 |
云湖印，本地国企西投、德信合作的项目，区位如下图；
▲云湖印区位
夯不啷当69户，一幢多层9号是自持的，除商业办公楼外，剩下56套房子，算上售出的两栋剩40多套；
▲云湖印总平面效果图及沙盘
建筑造型是挑檐一米的钢铝合金折板多折形成“云”的造型，每一折就是一层；
▲云的造型
一栋楼8户对开，共4层7幢楼，容积率1.8，建筑全铝板+low-e中空复合玻璃及幕墙，交付标准带电梯、两-三个入口、花园、隔断绿篱、背景墙岩板、全墙布、地暖、新风、送三个车位、民用水电；
▲云湖印沙盘及4层所占区域
一层带正花园、南花园、赠送夹层的地下室；
▲1F南花园
二层面积大些，带侧花园、双厅；
▲2F大面积、双厅、未作样板间
三层面积最大，带北花园、双厅；
▲3F花园
四层面积最小，但赠送露天花园，层高3.3m；
▲4F露台
平均面积330㎡还不计地下室夹层、花园、赠送露台，一楼的层高竟然有3.9m，感受下笔者拍的一层室内。
▲1F主卧3.9m层高
1050-1250w的精装修总价，二、三层面积大，但笔者看完更推荐一、四层，更加“灵光”，2、3层面积大但是挺闷挺木的，不够透气。
据销售的信息，售出的房源客户确实来自钱新、滨江、湘湖三块的改善需求；
简而言之，1000w出头在杭州的热点区域买新房，买不到且“改善居住”的品质感是不够的，需要养老通勤，有笔钱花在这里多100多个平方和花园、露台，还实惠的；
开车或地铁半小时时间能回滨江和老城区，三江汇成了，“犯着”（赚到了）；即使没动静，该有的配套等装修完了有的也都有了。
| PART 5 |
▲云湖印北立面
平层大户型这类产品，在国外已经非常成熟，叫扁平式别墅，脱胎于塔楼和单层玻璃住宅的合体，中国老百姓不太理解别墅和平层大户型的区别，总觉得花千万了自然要别墅，笔者做个小科普；
二者最大的区别在于一个适合向下看，一个适合往上够：
别墅是真有钱人向下兼容，房费以外，土建+装修再花30%以上的房价是很正常的，日常的维护保养耗人耗钱耗时间，如果贷款上别墅，不为投资劝你放手；
平层大户型精装修100w绝对差不多了，实际得房率很高，因为“平”，所以楼梯和通高损失的面积不会有；
别墅的价值在院、在郊，平层大户型的价值在景、在近城，所以发达国家的平层大户型用户多为城市中产以上的上班族，别墅的消费群体是真正的有钱人。
目前，杭州的市面上堆积了许多的商业性质的“平层大户型”产品，实话实说，因为土地成本低、总价高、套数少、定位高净值客户，开发商有赚头，用材品控几乎都是赢自家住宅两个档次，单就产品而言是堪称最用心，最没毛病的产品；
应这类需求粉丝的咨询，今日笔者挑了一盘跑跑，后续若有想解析的“平层大户型”，欢迎向房叔留言、后台咨询。
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2022杭州地铁楼盘图（6月版）
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