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职住平衡对“泛未科”的影响 | 房叔说No.570
| PART2 | 彼时，二手房还在高位、新房一房难求的阶段，职住平衡的出台对市场的影响是远强于当前的。 以至于我们早在新政出台至少半年前，就给出职住平衡才是泛未科楼市未来最大的不确定性、或打击因子的结论。原因为何?其实不难理解。 大多数板块的住房需求基本盘主要都来自本板块或本区域。 此前未科二手房能够持续上涨，是基于新房难买，相当部分本区域的刚性购房需求受挤压时，这些恐慌的需求必定推高二手房价。 高价二手房又给予了新房更强的价值背书，市场就进入了不断的循环：新房难买、二手涨、新房更难买。
不仅仅是泛未科，事实上全城皆如此，未科只是一个缩影罢了。 而当新房不难买了，板块对应的需求基本盘也能够相对轻松的买到满意的新房时，二手高价基础便土崩瓦解。 尤其是在当下，新房滞销区域扩大，板块对应的价值锚已经和二手关联稀疏、限价新房已然成为市场实际上的价值锚，很多所谓倒挂都是水分极高的。 回到城西科创大走廊的职住平衡。
职住平衡实质上就是扮演了解放需求的角色，能够让板块的需求基本盘能够买到新房，让新房不再难买，“新房难买、二手涨、新房更难买”的链条就被打破了，二手便无高价基础，大幅回调只是时间问题。 既然职住平衡的杀伤力如此之强，是不是意味着泛未科楼市将受重创？ 在我看来，职住平衡已经错失了它的最佳出台时机，对泛未科楼市的冲击预期已经远没有去年及年初出台那么强。
| PART3 | 因为以未科为核心的城西大走廊已经历了充分的回调，二手房不再过于高企，它越来越接近市场底部，继续下探的空间并不大。 再者二手房实际溢价也不如想象中那么大。 核心区二手次新得房率普遍较高，相似的功能性，优质次新二手的总价，相较于新房实际溢价率并没有想象中那么高。 譬如，绿汀路华润门槛中间套户型总价超过400万，而该总价已经可以在核心区买到即买即住的现房。 假如次新房还是满二无增值税房源，而新房却需要几年的等待资金成本，两者的总购房成本更是无限接近。
一边是新房小户型热销、次次售罄，一边是购房总成本靠近新房门槛总价的核心区次新小户型，优质二手继续回调的空间还能有多大呢？ 反推过来，职住平衡的出台对于当前已经回调够多的二手的打击就不会太过明显，毕竟就算职住平衡的出台，优质新房的摇号难度依旧不低。 职住平衡新政出台对市场的更多负面影响，实质上更易传导至依附于未科的刚需板块。 如闲林、中泰、瓶窑、良渚等板块。 尤其是职住平衡和认房政策取消相结合时，相对边缘的板块就更易受到冲击，原因在此：
| PART4 | 一是认房的取消、首付比例降低，潜在购买力增强。 二是职住平衡的出台，廊内购房者更易摇中优质新房。 两者相遇，则大概率产生摇号升级的化学反应，更多的原本只能摇刚性住房的需求去尝试摇更核心、价值更高的新房。 再者，职住平衡的出台或多或少降低了外围刚需板块目标需求的购房难度，那么新房好摇了，二手预期大概率继续回调。 二手预期价格降低，倒挂、或预期倒挂减少，受此影响部分投机性的需求也将撤出，进一步导致本就获益预期相对较低的边缘板块需求萎缩。 这也是为什么，近期未科核心区附近原本摇号热度直逼杭州刚需板块第一梯队的闲林在快速降温的重要原因之一。 因为需求升级了，也因为需求（投机性需求）萎缩了。
可以预见到，当限购等抑制需求的政策不放松，这类偏刚需的板块或许还将持续一段时间的降温。 对于供应存量较大的外围刚需板块，接下来新盘的营销团队需要经受一波考验。 但换个角度看，对大走廊区域内的刚需而言，此时反而是购房的好时机。 摇号难度下降，从长期看职住平衡对区域价值反而也是利好，总体评估，这些依托第三中心的刚需板块可买性依旧不低，甚至大概率还是同价位的王者。 只不过，买入它们，需要具有长期思维。
| PART5 | 大走廊的职住平衡，表面上，对未科为核心的大走廊区域楼市是一种冲击，事实上也确实会造成短期内的市场小幅降温，特别是相对高价的二手房。 但从长期看，职住平衡反而是第三中心崛起不可或缺的基石。 让更多的年轻人、在此奋斗的新杭州人能够上车，能留人才能建城，能留住年轻人也才更有未来。
当我们回看这一年来的未科及未科周边楼市走势，多数观点或许会将其归咎为“区域竞争力疲软”、“地理位置过于偏远”等。
而我的观点却并不是如此单一，固然某龙头企业受挫，但未科及云城依旧代表着杭州城市战略两极之一，是杭州崛起不可或缺的中坚力量。 除此之外，政策伤相较之下更易被忽视，早在去年85新政后的第一时间，我们就曾出过一篇名为“城西为什么跌的更惨”的推文。 城西、未科的惨，是建立在受重点政策接连重挫（区域发展反而是呵护）的基础之上，此次职住平衡某种程度上亦是一种政策伤。 加之供给放量，多方面作用下，城西楼市没那么耀眼了。 可这何尝不是一种呵护，而既然是政策伤，那么就有恢复的一天。 政策呵护之下的城市、板块、区域发展还更坚实了，二十年才让滨江成为国际滨，未科才走过十个年头，我们再给它一些时间。 城市也会给予长期主义者最丰厚的回报。 职住平衡，是第三中心的再次扬帆。
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2022杭州地铁楼盘图（11月版）
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