谁在搅浑西安楼市？

Original Sky 悦西安 2023-05-08

收录于合集 #城市 779个

对地产行业来说，2020的开局称得上是真正的凛冬已至。

从全国数据来看，无论是1、2月传统的楼市淡季，还是3、4月小阳春难现，房产市场规模急剧萎缩已是不争的事实。疫情明显重创了经济，但部分城市的房价却开始逆势变动。一边却是跃跃欲试的炒房客，他们的逻辑也很简单易懂，水放了，不涨房价，怎么拉动经济，怎么保GDP？

所以“喝茶费”“高端新盘抢光”等等新闻频频见报，另一边是被形势惊动的监管层，通过主流渠道一再强调房住不炒。公说公有理，婆说婆有理，但是根据今年政府工作报告对房地产市场的论述，这个过去应验了20年的房地产夜壶论，这次可能真的要失效了。

对一些西安本土开发商来说，如此困境更是雪上加霜——无他，近两年在诸多外来及品牌开发商的“围剿”以及日趋严苛的政策监管之下，此前相对“野蛮、无序”的发展模式早已去日无多。

于是，一些开发商自然动起了“歪脑筋”，未取得《商品房预售许可证》擅自预售、一房两卖、房源与学区挂钩、营造热销场面……其结果，自然是被张榜公布，直面处罚。

全国一盘棋，地产“冷”处理

疫情影响广泛，时间不等人，早在两个会议之前，很多政策消息已经提前悄然发布。

以5月10日发布的《2020年第一季度中国货币政策执行报告》为例，很多人着重解读了“M2增速大幅超过预期”，对此大书特书，但却忽略了报告的本质——即传达央妈对未来经济形势的研读措辞。

“今年，全球性经济衰退已成定局”，够直白不？

这种形势下，欧美直升机撒钱给老百姓发现金，诸如特朗普的2万亿操作，被我们强烈鄙视。当然鄙视归鄙视，我国也进行了大规模的放水救市，出台诸多政策，直接给中小微企业贷款，低息甚至无息，但是这些钱，相当一部分转身就流向了房地产市场。

再看具体数据：4月，全国新增信贷1.7万亿，环比增长6800亿，4月当月人民币贷款增加5556亿元，同比下降了21.5%，但居民中长期贷款增加4280亿元，同比增长173%。

疫情，经济衰退，淡季，按揭贷款增长173%，加上屡创新低的利率？换言之，银行在以低息吸引更多的按揭用户，从侧面刺激了房地产需求。

这还只是明面上的，中小微企业的贷款有多少实际地流向地产，就不得而知了，上述现象综合起来，就解决了一个核心问题，即近期深圳带头，诸多城市房价异动，楼王重现，钱是从哪里来的。

而官方近期对于房地产市场的诸多表述，也出现了微妙的变化，只提“房住不炒”，淡化“因城施策”。

之前为什么越调控越涨价，很大程度上是因为有“因城施策”这一条开了后门，不让我搞房地产，怎么发展经济？前段时间，各地方因城施的“策”基本上都是同样的结果，实行不久就被叫停。

更为核心的，是今年的政府工作报告中，破天荒提了“今年不再设定GDP增长目标”，画重点你品，你细细品。少了GDP考核，地方政府是不是能缓口气，六稳的重要性上升，地产的重要性下降。

而对于银行这个输血管，报告则用“支持企业扩大债券融资，加强监管，防止资金空转”进行了敲打。总而言之，中央的定调就是地产“冷”处理，不打压，不刺激的老三字经——稳地价，稳房价，稳预取。

行情回暖，新区先行

说完总基调，目光回归西安。

西安近期楼市也颇为玄幻，尽管中介们在朋友圈喊的声嘶力竭，西安新房成交量仍然是总体走弱，持币观望者居多，甚至个别楼盘爆冷出现0核验。

而另一边却是开发商在土拍市场里拼得血肉横飞。3月土拍恢复以来，西安土地市场成交溢价41%，在全国40个典型城市中排名第三，仅次于东莞和洛阳。

进入4月以来，在新房成交走弱的背景下，西安土拍市场更是一片火热。4月西安土地成交59宗，土地出让金155.68亿，相比3月不管是宗数还是面积整体大幅上涨，尤其是高新区软件新城两宗地更是受到众多房企争抢，溢价率明显上行，最终高科房产以15415元/平的楼面地价创下历史新高纪录。

土地储备影响房企远期规模和业绩，西安诸多大型房企土储热情依然高涨，也从侧面反映出地产企业对西安楼市未来的研判。

5月18日，国家统计局发布2020年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。其中，4月西安新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.6%，同比上涨10.4%；二手住宅销售价格指数环下降0.1%，同比下降1.9%。

这个数据，也表明西安整体楼市的行情正在逐步回暖。

既要低头干活，也要抬头看路。

今年政府工作报告中关于房地产的部分的描述似乎并没有新内容，都是些房住不炒的老调重弹，和常规的“促进房地产平稳健康的发展”，但是对于“城市群”和“城镇化”却浓墨重彩。比如其中重点提及了：“深入推进新型城镇化”“新开工改造城镇老旧小区3.9万个”“发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业”等内容。

长久以来一直被反复提及的《关中平原城市群发展规划》，西安作为全国第9个国家中心城市，近年来高歌猛进却难掩一个尴尬的事实，即西安是9个国家中心城市中唯一经济总量没有过万亿的。

因此，西安确定追赶超越的定位，一直谋求做大做强，但受限于主城区的空间局限和高昂改造费用，未来西安的城市群抑或是新型城镇化的核心发力点和想象空间还将落在西咸新区。

展望未来，旧账清算

随着近年来西安对外开放的姿态愈发活跃和自信，商业元素和人才的大量聚集，西安楼市也是一改此前多年不温不火之态，特别是此前由本土开发商主导的粗放式地产格局，随着诸多品牌开发商的进入，迎来了极大的改观。

最为直观的一个方面，外来房企在经营理念、资金规模、社区规划、户型设计等诸多方面，带给本土楼市的冲击可以说是全方位的。

纵观几家行业头部企业的发展史，注重品质打造是其最大的倚仗。头部企业这种身体力行的践行，在观念上带给当地行业的冲击往往比创纪录拿地来的更为深刻。

近日，西安市住建局发出公示：对2019年10月24日到2020年4月26日，巡查小组对商品房销售过程中，存在违法违规行为的20家商品房销售单位进行处理。

从西安市住建局十五批次的《巡查记分公示情况》来看，一些房企特别是本地房企，依旧延续着此前粗放式发展的操作思路，“歪脑筋”动得比较多。

诸如陕西华顺房地产有限公司在“罗马心家苑”商品房项目销售过程中，涉嫌“一房二卖”，将已网签的房屋再次出售；西安中乾置业有限责任公司在“欧亚风景”（推广名：3号LOFT）商品房项目销售过程中，存在“在广告宣传中将房屋销售与学区、学校相关联”等违规行为；西安名都置业有限公司在“风景御园”商品房项目销售过程中，以补充约定条款等形式减轻、免除应承担的责任或不合理地加重购房人责任，违反诚实信用原则，严重侵害购房人权益……

再如西安郅辉房地产开发有限公司麾下的盛龙广场项目，早在2017年就曾因“销售现场公示事项未达规定要求”被市住建局记1分处理；2018年，该项目又因“公司内部经济纠纷，违法涉诉导致购房业业主无法及时办理《购房合同》网签备案手续”等被记4分处理；2019年又因“违反城市信用原则，将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人，严重侵害购房人利益”等记5分处理。

无论是罚款还是扣分，对位列名单之上的开发企业而言，都是一种“敲打”。但悦君对往期行政处罚及扣分处罚做了一番梳理后发现，对一些企业特别是本土房企而言，这种“敲打”似乎效果不佳，还需探索更为高效的处理方案。

看清方向，理清历史旧账，政策发力，政府引导，房企自强，当是2020最好的注脚。

法律顾问 / 宋亚锋赵文娟

陕西大秦律师事务所

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