前不久，由CRR商业地产志主办、太古地产及北京三里屯太古里协办的「2021中国商业社区营造发展论坛」于北京瑜舍酒店举行，在行业内外专家学者、媒体及在线观众的期待下，《北京商圈个性化图鉴》及《创新衍变三里屯太古里社区营造效益报告》正式出炉，而悦君则第一时间见证了这两份重磅报告的诞生。
作为首次聚焦「社区营造」这个细分领域的盛会，论坛邀请到来自清华大学建筑学院副教授梁思思、北京三里屯太古里总经理马泽丹、经济观察报副总编辑陈哲、中商数据CEO周长青、新锐行业自媒体「MALL先生」主理人唐晓虎、郭歆晔，与主办方CRR商业地产志一起，就「社区营造」这个新课题，展开了交流与探讨。
左→右：经济观察报副总编辑陈哲，行业自媒体「MALL先生」主理人唐晓虎，清华大学建筑学院院长助理、副教授梁思思，北京三里屯太古里总经理马泽丹，中商数据联合创始人周长青，CRR商业地产志创始人唐舒
本次研究的对象，是北京的两大特色聚集区五道口和天通苑，以及四大核心商圈王府井、西单、CBD、三里屯。
本次研究的目的，是希望搞清楚作为商圈两大组成要素，「销售场所」与「顾客」之间，如何产生相互作用，最终体现为什么样的特征？②. 依托中商数据自有数据为基底，结合运营商三网融合的端口数据、银联端交易数据及图商类位置数据，获取特定时段内商圈的居住、办公及到访客群画像；③. 综合生活时尚类APP、出行APP、视频类APP等第三方数据，对商圈特质进行梳理描摹。
这部《北京商圈个性化图鉴》，首次完整的梳理了北京商圈。其研究结论，是人、商圈与城市的发展，始终在空间与时间的维度上，遵循一定的历史延续性与消费特征性。
例如西单商圈，虽然是几个研究对象中18-35岁居民占比最少的，但曾经在民国时代作为北京的大学城，这里依然是几个商圈中最为「年轻」的，也是女性占比最高的。
从20世纪初至今，有的商圈在百年历史中经历多轮调整，有的则在近20年才开始兴建、发展、繁荣。
报告研究每个商圈的性格特点，其实也是对这些商圈经年累月积淀与变迁的复盘。但亘古不变的是，每一个商圈的特征，与商圈内的「人」息息相关。这些消费者的特征，通过商圈内的商业得以体现。同时，商圈内商业的兴衰起伏，又反过来塑造了这个片区精神与气质，让更多气质相投的人们，聚集到这个地方，也给这个地方，注入新时代的元素与气息。
「MALL先生」主理人唐晓虎
在东西南北四向的空间，和长达数百年的时间里，北京的商业与人，以令人惊叹的速度多维膨胀、交互，造就了今天的丰富多彩，而又始终向前的繁荣生活。在时间的维度上，报告回顾了各个商圈的过去，也看到迭代进化中的当下，人们不禁期待在未来，这座城市与城市里的人，每个商圈与商圈所在的社区，都能再发新芽，迎来特征鲜明、充满活力与希望的新时代。
在发布会现场上，负责这次合作报告的清华大学建筑学院院长助理、副教授梁思思，以极为精炼的方式对报告进行了简明扼要的概括总结，令人印象深刻。
在这份报告里，提出并研究了以三里屯太古里为样本的零售商业物业，其社区营造工作在理论结构、实践体系、阶段成果等多个维度的内容，对行业而言，极具借鉴学习的价值。
清华大学建筑学院院长助理、副教授梁思思
我们将报告内容做了简要整理，作为报告本身的「阅读导览」呈现给读者：
社区是某个区域若干社会群体或社会组织聚集在某个领域里所形成的一个生活上相互关联的大集体，社区故此可理解为某个区域板块的社（会）群（体）联系。
具体而言，优质社区可让人们与所处空间产生更多互动，愿意在此驻足停留，进而产生情感连接。这取决于两方面的努力：一是社区营造，即精心规划的物理空间；二是社区管理，即通过良好的、动态的社会活动为空间注入活力，吸引更多来客。
而社区乃购物中心成长的生态系统，两者相辅相成，互相促进。
*三里屯太古里在不同年份的热力图，明显可见其对于社区的带动作用
本研究报告沿用太古地产的社区活力、经济民生、社群福祉和社区韧性「社区四大维度」展开分析，并通过进一步研究社区使用和体验方面的有形与无形属性，以及使用者、空间、环境和经济等广泛多元的视角，来最终衡量社区效益的指标。1）社区活力指标可量化的关键指标：包括开放式布局可通达步行性、舒适度与活力度、公共空间环境友好度、持续的社区管理如提升设施品质与文化娱乐活动策划等。2）经济民生指标：涵盖区域内兴趣点密度、人物画像到访频率停留时间、商业运营（租金表现首店策略）、经济价值（创造就业、提升地区经济活力）3）社群福祉指标：包括安全指数，社区满意度（空间、视觉、管理），设计使用（感受体验如街道宽高比、空间可步行、天空可视指数）4）社区韧性指标：社区韧性、经济韧性、环境与实体韧性、风险管理社区共赢乃真正的可持续发展策略，具体包括三个层面：地区层面——指周边更广阔的区域（三里屯街道办事处）所辖区域。具体而言，社区发展涵盖时间与空间、软件与硬件、内场与外场、情感与文化、社区与社群、投资与反馈、氛围与活力等不同维度。
良好的社区营造和社区管理需要从项目一开始就通盘考虑，鼓励跨职能界别的规划和执行，综合考虑空间用途、用户组成、乃至整个项目生命周期内的持续维护和创新管理，这些共同造就了优质社区的精髓。
这份含金量极高的研究报告，是太古地产多地、多部门的同仁，与清华大学建筑策划与后评估中心的高校专家一起，通过不断深入的调研、访谈、测量、数据监测，在几乎每周一次的高频沟通协作中，历时一年才完成的。
毋庸置疑，与越来越多「保护式更新」的城市更新命题几乎同步的，还有中国正在迎来大规模的「在营商业保育式更新」。
如何对在营项目进行「营业状态下的更新及衍变」，太古地产提出了「Placemaking」和「Placekeeping」两个核心理念，我们认为，这是将「资产建造」与「资产保育」进行了最大程度的贯通，值得行业深入学习。
而在即将开启的2021CSVB之中，主办方也在认真思考是否要将「社区营造」纳入，作为一个优质商业项目的评价新维度之一。
围绕这一思考，结合《创新衍变三里屯太古里社区营造效益报告》，CRR认为「社区营造」相关标准的新的评估维度大致可以从以下6个方向入手：
三里屯太古里南区一角
现代商业综合体的功能已远远超越单纯的商业零售，涵盖了衣食住行乃至社交公益等越来越多的城市功能，相应的，也承担了更广泛的社会责任。优秀的商业项目好比一粒种子，在社（会）区（域）的大环境中历经多年耕耘，自然而然地融入社区大生态中，开枝散叶、荫佑一方，让自己所在的街道、社区、地区，不仅能商圈共荣，亦能宜居舒适、活力持续，成为一幅长久的时代画卷。
由此开始，「社区营造」这一细分领域，势必成为商业地产运营的下一堂「必修课」，因为它才是一种涓水细流、润物无声的「渐进式演变」方式，才是一种资产长期持有运营最良性的「创新衍变」。
法律顾问 / 宋亚锋 赵文娟
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