「德培论趋势」小镇金融

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我今天还想就特色小镇说一个很实在的话题，就是钱。特色小镇的建设需要资本金融的介入。前段时间我去了两个小镇，一个是梦想小镇，另外一个是良渚文化村。

梦想小镇

梦想小镇在浙江省名闻遐迩，导游说每天有不计其数的人来。

为什么会有这么多人？到2020年，国家计划培育1000个左右的特色小镇，眼看着2020年转眼就要到了，而具体不知特色小镇该如何建设、如何向全国推广，所以来参观。

梦想小镇经济政策方面有一个特点：所有双创（大众创业、万众创新）若通过梦想小镇的审核，就可以免费入驻。

这个小镇两、三年内就用了20～30亿元。钱主要由政府提供。

而政府的钱从哪里来？据相关人员，阿里巴巴集团就在这里，每年缴税大约70亿元，现在政府累计拿出来20～30个亿建造了这个镇，主要以阿里、淘宝、云计算等作为主要载体，这笔帐政府是算得过来的。换句话说，阿里巴巴集团每年缴付高税额，政府为了把阿里这样产业发扬光大，于是就拿出来20～30个亿，建造梦想小镇。从这个逻辑来看，梦想小镇有它的魄力、有它的眼光。且因为梦想小镇，每天来朝拜的人摩肩接踵。

就目前看，梦想小镇才刚刚开始，二期工程部分还在装修。这个镇周边的房地产平均价格从原来10000元/平方，翻了几番，现在超过30000元/平方。这么一来，政府的税收也上去了；更不要说梦想小镇政企，政府和企业的连锁，最终导致的产融结合对全国的示范意义。

浙江有许多这样优秀、出彩的产业发展高地，梦想小镇就是其中之一。

良渚文化村

离梦想小镇20分钟的车程，就来到了良渚文化村。万科从2001年就开始在这里投资、建设，相关人员提到，当年我们（万科）并没有“特色小镇”的这个概念，仅仅想在这里开发一批房地产，走出全国另类的一条发地产开发道路。地方政府也很支持。

背山临水、地缘好、风景好，占了这么好的一个地块，万科就不断地进行投资，虽然当时没有“特色小镇”的概念，但大体上就是按类似的思路来做的。第一期就投资了7个亿，从2001年开始，一共投了200多个亿。这样规模的投资进去，现在也是建设得颇具特色。去年G20会议的与会代表要了解中国经济发展的新潮流、新特点，比如说社区养老，就到这里来参观。G20许多国际友人也纷纷感慨：看到了中国成为世界经济总量老二的实力；也看到了中国未来发展不可估量的前景。

我在那里参观，觉得可以当得起“超越”一词，从窗口看出去，高绿化覆盖率，甚至可以看到松鼠在树上窜，足以见得自然环境之好。整个房间、过道、走廊的布局，其宽敞、其明快，设备之好、配备之齐全，可谓世界一流。

最关键的是良渚文化村开启了一个房地产新模式。这里的房地产是买租的，10000元/平方买断15年，同时它还有一个对赌协议：

买断的这15年，住客仅享受租用，并不是产权拥有者。15年过后，如果住客还健在，则可免费续租，直到住客离世；但是如果在这个15年中住客离世了，那么房产重归万科所有，任何住客的亲戚朋友都无法继承。

相关人员提到：仅凭这样的一个模式，万科前期的房产投入已得到回报。这些年来运营的600套房屋里，已有6位老人离世，家属全部都是根据原来的约定归还房屋，这些房屋又可以再卖15年。与此同时，每个月还需支付大概2500～3500元不等的养老物业服务费。

这样一个现代化的养老机构，如今在浙江已经开始形成，也算是养老领域内的一枝奇葩。浙江也把良渚文化村作为一个未来开发的样板。

投资模式

梦想小镇也好、良渚文化村也好，特色小镇的建设都离不开背后的投资。

在我们的其他调研、课题中，有许许多多种投资模式。

短期

比如有发债的模式，有银行低息贷款的模式。

中期

比如通过金融租赁的模式，政府补贴的模式。

长期

比如现在非常火的PPP模式，即政府和社会资本合作。另外还有产业引导基金，这是可复制、可推广且抗风险的。特色小镇的产业投资相关的企业，比如说几十家、上百家，凑在一起形成公司化运作的有独立董事会的基金组织。产业引导基金，北方较多的是政府权重大一点，南方比较多的是政府权重较小。特色小镇三、五年才能真正产出，于是投资资金的体量要够大才能扛得住投资时间，产业引导基金的横空出世，实现超越一家企业、一个镇政府的资本能力。

混搭

既有基金的性质，同时也有短期贷款的性质。比如，列入省项目的名单后，有时可拿到低息贷款，但这样还不够，还要吸引民间资本进来。但民间资金大多偏好短期投资且又需要保本保息，比如会提出来在3年后撤走资金时至少得到类似商业银行的贷款利息比例，于是有了这个混搭型模式。

良渚文化村，万科200个亿的投入，今天已修成正果，得到了经济回报。梦想小镇，政府也有经济收获。这不仅表现在政治上，地区形象上，而且还表现在和全国建立了联系，甚至当地的商业随着考察团的到来，也推广到全国。此外，周边房地产价格上涨，财政税收方面也解决了。不仅如此，如果梦想小镇孵化当地这些企业，今后的税收也有保证。所以，各资本都有退出的妙招。

但是我实事求是地讲，梦想小镇不是证券市场，绝对不可能快进快出赚快钱。但如果梦想小镇的产业、资本金融的组织形式，各方利益勾兑到位的话，资本的稳定退出渠道也是确保的。

地域性难题

在特大城市或者说大城市距离100公里左右的那些特色小镇，资本投入往往容易确保回报。但在四、五线城市，这也成了一个问题。

早几年，我国的金融架构，虽说是每年一号文件奉献给农村，但实际操作上并没有匹配；今天国策已经方向性地调整过来。最关键的是我认为当地要把特色小镇真实的、内在的、可行的、可操作的产业逻辑链拿出来，到其他富裕地区进行招商；也要站在投资方的角度设计好，让资本有平稳退出的渠道。

最后也想建议那些准备去特色小镇投资的那些企业家，也要了解两条：

1、产业的逻辑；

2、政府招商的政治逻辑究竟适不适合。

条条道路通罗马，以不同的方式兑现了一个资本金融的杠杆。梦想小镇是政府有钱，当然背后也是民营企业较大的税收；而良渚文化村是万科特大型的企业提供了资金。那么介于这两个极端之间，我们在金融市场以各种方式注入的基金不仅要有这样的资本杠杆，还要有支点，即资本运作的组织形式，所以PPP也好、产业引导基金也好、金融租赁也好，都是属于资本金融的组织形式。介于这样的组织形式作为支点，用资本金融的杠杆去撬动特色小镇的建设。

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