商业地产“冰与火”——功能迭代是出路
2017年商业地产投资延续了去年热火的势头。
5月份，万科成立了两只商业地产投资基金，此前还借道收购印力，直接或间接管理的商业地产面积将达到1200多万平方米。
华润置地在2017年直接将以购物中心为代表的商业投资直接纳入重点业务板块，其在2016年拿地超过7成都是商业综合用地。
不仅如此，中资企业还将商业地产的触角直接延伸到国外，退出万科后的华润赴英国买楼，4个月买地就花了165.11亿元；中国人寿收购了48处美国商业地产，估值达9.5亿美元。
截至2017年一季度末的一年中，中国在美商业房地产投资165亿美元，领先于各国家及地区。
2016年全国商业地产开发投资2.24亿元，同比上涨7.5%，涨幅比2015年扩大3.3%，高于同期住宅投资6.4%的涨幅。
其中办公楼开发投资同比增幅为5.2%，比2015年收窄4.9%；商业营业用房开发投资同比上涨8.4%，增幅扩大6.6%。
2016年商业地产销售面积1.46亿平方米，同比上涨20.3%，涨幅比2015年扩大15.3%。
其中，办公楼销售面积增长31.4%，同比扩大15.2%；商业营业用房销售面积增长16.9%，扩大15%。
然而，商业地产购投升温的另一面是库存增加。
2016年末，商品房待售面积6.95亿平方米，其中住宅待售面积4.02亿平方米，同比减少11%；
而办公楼市场待售面积为0.36亿平方米，同比增加10.8%；
商业营业用房待售面积1.58亿平方米，同比增加8.0%，总体库存约增长一成左右。
2016年全球新建购物中心1250万平方米，中国以575万平方米的新建面积再次位居全球之首，几乎占到全球新建购物中心总面积的一半。
从商业地产运营上看，传统商业地产惨淡，百货、大卖场倒闭前赴后继，前有达芙妮关店827家、华润关店727家，后有外资巨头沃尔玛宣布要关闭全球269家门店，而英国老字号马莎百货更是直接败走中国！
就连曾经人声鼎沸的商业街也门庭冷落，上海的淮海路、大连的天津街、武汉的光谷步行街等全都成了“招租一条街”。
可令人诧异的是另类商业地产却异常火爆，写字楼市场风风火火，上海、深圳等一线城市核心区的写字楼一间难求。
北京三里屯地区的盈科中心不仅成功地将零售面积改造成办公面积，更实现了90%的出租率。
一边是高端会员制商店超速“吸金”，沃尔玛的山姆会员制商店不仅拥有180万的中国会员，年增长率更是达到10%-12%；
另一边则是“即走即买”的便利店市场一片飘红、主题式购物中心也化身成了吸客利器。
商业地产冰与火的二重奏颇有愈演愈烈的态势！
很多人把商业地产衰落的“锅”扔给了马云，其实不然，传统商业地产的愁云惨淡，实则背后是有多只“黑手”在联合搅动。
首先，商业地产破产本就是金融危机蒸发过剩货币的路径。
金融危机本身就意味着货币蒸发，大量的货币借金融危机而爆仓。而商业地产本身即为货币资本的蓄水池。从住宅、股票、大宗商品等领域撵出来的过剩货币“饿得如狼似虎”，商业地产敞开的投资空间无疑成了资本哄抢的肥肉。
截至2015年末中国商业地产投资总规模达8060亿美元，位列全球第二。
更有甚者，拿过度负债来支撑投资，万达负债4205亿元、绿地负债4735亿元、恒大更是负债高达8178.67亿元。
如今危机关头，商业地产必然是货币蒸发的沼泽地，徒留一地鸡毛。
再者，“地方政府+市场经济”无限扩张产生过剩，如今遭到清算。
一来地方政府“软硬兼施”，除了给政策、放补贴，还赤裸裸地将土地送至开发商手中，欲借商业地产继续“土地财政”的游戏、维持经济的“稳增长”。
君不见，发轫于2012年的城市综合体开发潮，短短几年时间就给社会带来了数量惊人的商业库存房源。
二则自由市场放大了资本的贪婪性，也“放任”了经济的无序性，供给与需求的严重错配，最终酿造了商业地产的过剩危机，“满城尽是综合体”，遍地都是“大商超”即为明证。但过剩必然会遭到市场修理。
最后，实体经济的“冰封”直接导致了商业地产的衰败。
实体经济与商业地产呈正相关。
可如今，既有消费升级造成的需求外流；又有传统商业地产“购物+餐饮”、“购物+娱乐”等清一色的商业业态集中亮相，造成的严重同质化；还有互联网一手带大的线上电商也让实体经济溃不成军，“皮之不存毛将焉附”？
寄生于实体产业之上的商业地产自然难逃牵连，最终沦为实体商业惨败的“接盘侠”。
至此，传统商业地产终究成了中国市场经济危机的“爆发口”，商业地产变现“难难难”！
然而，虽然眼下包括百货公司在内的传统商业地产“倒得一塌糊涂”，但这并不意味着商业地产会整体坍塌。
要相信“上帝关上了一扇门，同时也打开了另一扇窗”，如今另类商业地产正在种种新元素、新功能的助力下焕发出新的生机：
一来新经济为新型商用地产输送源源不断的动能。
体验经济、服务经济、品质经济的升温，还有智能机器人、物联网、VR/AR等新科技元素的注入，诸多新奇玩意瞬间涌入，早已燃爆了整个中国，不乏巨头的商业地产又岂会错失良机？
除了让资本巨头眼前一亮，还让习惯标新立异、追逐新奇的新消费群体激动不已，在需求、资本的怂恿下，融入新元素的商业地产受追捧也是必然。
在“移动互联+体验经济”时代，从经营产品到经营精神，最后胜出的决定性要素其实就是用户体验。
文化、想象、景观等全都是高度同质化中另辟蹊径的吸金利器。
譬如，台湾的诚品书店之所以能逆势盈利，很大程度上是由于它将实体书店与画廊、微电影等文化元素有效融合，充分满足了“新生代”文艺清新范儿的心理体验需要。
二则新的消费结构和消费方式升级为商用地产的核心关注点。
消费结构沿着“生活必需品——耐用消费品——服务消费品”的路径渐次升级，消费正由“吃什么”向“玩什么”的大时代方向转轨，谁能投其所好，谁将赢得市场，对于商用型商业地产而言更是如此。
如北京三里屯village，将胡同基调融入时尚购物元素，在概念爆款与人流间来回拉锯“大把捞金”。
三是商用地产本身有着虚拟经济无可比拟的优势。
如今线上电商因为购物体验差、售后服务跟不上、假冒伪劣成灾，原本能够倚靠低税收门槛、信息的对称优势、互联网强大的人流收敛能力、低价等分食实体商业的战果，冲击实体商业地产。
但不可否认的是商业地产始终是刚需，在消费由温饱型消费进入享受型消费的过程中，电商的好日子也到头了。
如今网购增速连续三年“腰斩”，从2014年的49.7%、2015年的33.3%，一路下滑到2016年的26%，就连一贯高傲的马老板都改口“纯电商时代很快会结束，未来的10年、20年，将没有电子商务这一说”，电商已然进入下半场。
可商业地产却不同，除了刚需住宅会催生刚需商业和刚需地产的共生共荣外，企业的办公刚需更意味着办公型商业地产的“永世不灭”！
此外，商业地产的开发运营投资大、周期长、回报慢，但经营好的项目，回报高、收益久。
综上，商业地产一边是冰，另一边是火。传统商业地产“冰冻三尺”将倒逼其转型，而另类商业地产“如火如荼”恰恰说明它已经行至转型升级的半道上。
毋庸置疑，后者将为前者提供一种启示，而后者火的根本还在于其抓住了时代大势：
1
消费主导是核心。
消费结构沿着“生活必需品——耐用消费品——服务消费品”的路径渐次升级，消费正由“吃什么”向“玩什么”的大时代方向转轨，谁能投其所好，谁将赢得市场，对于商用型商业地产而言更是如此。
如北京三里屯village，将胡同基调融入时尚购物元素，在概念爆款与人流间来回拉锯“大把捞金”。
2
内容为王是基石。
办公商业地产已经由“搭框架”进入到“精装修”的时代，即由“资本+土地”转向“服务+内容”。
眼下创客空间、联合办公凭什么火？就在于其小型化、开放式的办公环境恰好迎合了“双创”时代的创业、共享需求。
3
体验至上是关键。
在“移动互联+体验经济”时代，从经营产品到经营精神，最后胜出的决定性要素其实就是用户体验。
文化、想象、景观等全都是高度同质化中另辟蹊径的吸金利器。
譬如，台湾的诚品书店之所以能逆势盈利，很大程度上是由于它将实体书店与画廊、微电影等文化元素有效融合，充分满足了“新生代”文艺清新范儿的心理体验需要。
足以想象，吻合时代特征的另类商业地产不火都难！
进一步不难预见，新型商业地产在时代大势的驱动下自动转型，传统商业地产也将在时代潮流中谋求变革，而新时代匹配着新功能，未来商业地产整体又将呈现出新的趋势。
其一，大链接时代物质与精神元素的高效集成将是商业地产的灵魂所在。
在消费升级、体验至上的大势驱动下，未来商业地产不单是功能主义的刚需满足，更将是五感知觉（视听嗅味触）的大熔炉，实现“商业元素+感官体验”的多重叠加。
正如上海大悦城二期运用摩天轮、艺术街区、创意装置等激发人的想象空间，未来一旦“人工智能服务（AI）、虚拟现实体验、大数据精准定制分析，还有智能医疗”等新科技、新产业全面沁入商业地产的骨髓，加之城市化竣工后将人群全部收拢。
届时，兼具科幻与刚需的商业地产或将再度成为中国经济的爆炸点。
其二，功能定位的多项叠加。
于是，我们看到了万科一边联合国际著名的运动品牌商，将运动场搬进了购物中心，另一边又和上海文化传媒大佬合作，将旗下文化书店跨界品牌“申活馆”植入到了虹桥万科中心。
而对于办公类商业地产而言，其原有的理论定位是“投资+金融”，随着“界面破墙”，兼具居住、办公、娱乐、投资等功能于一体的办公商业地产不再是单一的工作场所，更是“麻雀虽小五脏俱全”的迷你化、个性化、理财型办公居住空间。
“大而全”的商业服务让工作不再是压力反而成为一种享受。
试想一下，比Google办公室还前卫、时尚的办公商业地产打破原有理论定位还不是分分钟的事，除却富有投资价值，还将更吻合供需理论。
其三，整个商业地产将更加生活化、更有人情味。
正如华润置业的广告语“每一座建筑背后，都是为更好生活的初心”，回到更好生活的初心才是商业地产的建筑初心。
虽然全世界的Mall各有不同，但无一例外的是商业地产将不再是买买买的掏钱机器，它更多的将是一个社交场所，老朋友、老感情、老回忆……都是商业地产的基础。更加生活化也更富人情味。
而一旦功能迭代，传统商业地产枯木逢春、新型商业地产递进式升级的日子也就不远了。
在这个个性化和过剩经济时代的大背景下，高效便捷、情感粘性、跨界创新、文化情怀等都是未来商业地产竞争的焦点，在这个大变革时代，若是再以老眼光固守商业经营的边界，那么下一个被颠覆的可能就是你！
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