困扰你的从来不是房价，而是心智

摘要

目前房地产市场处于政府与市场的对峙期，而房价处于战略相持阶段。

本文原文题为《房价处于战略相持期》，2017年10月发表于《福卡分析》第40期。后续市场大势吻合当时的预判。该文重新整理发布，文字内容略有增减。

行情仍不明朗？

围绕楼市的忐忑不安和种种困惑从未消散。

最近， 任志强关于楼市的最新演讲又刷屏了，不知多少原本慢慢回归淡定的心再次被“搅和”得寝食难安、辗转悱恻。

很快，马云在2017年预言未来房价如葱的言论又被搬了出来；而樊纲“六个钱包”的说法则招惹骂声一片。

互相“打架”的言论背后，市场行情更是矛盾丛生：

易居研究院的数据显示，4月份，其监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积约2479万平方米，环比增加5%，同比减少9%。总体上，与历年相比，今年“金三银四”成交平淡，大不如前。

5月2日，人民日报旗下《证券时报》的一整版报道《丹东:东北边境小城的房地产躁动》刷屏了朋友圈。这座三线边境城市创造了“48小时房价暴涨57%”的神话。

4月份，全国50大城市土地收入2842.2亿元，同比上涨83.4%。1-4月，50城市土地出让金合计达到11882亿元，比2017年同期的7984亿上涨幅度达到48.8%。从土地出让金额来看，4月份受监测的50大一二线城市当中，杭州、宁波、广州、南通、天津、扬州、成都等7个城市土地收入金额超过百亿元。其中，杭州单月土地收入高达179亿元，同比上涨237%。

从2016年10月以来，不到两年时间，楼市调控已经进行到第五轮。五轮调控之下，限购、限贷、限价、限售、摇号悉数上阵，调控力度前所未有。但整体来看，一线城市楼市继续维持平淡态势，北京甚至显现出成交回温的苗头，而二线、三线城市呈现同比下降、环比上涨态势。

经历多年多方角力，今天的楼市已然脱离了经济学规律，呈现出一派混沌气象。

这般光景让很多人依然犯困。然而，梳理清楚中国楼市的格局，相关困惑就会烟消云散。

多空博弈

各有所恃

回顾过去的20年中，中国的房价一直是一条向上的曲线，围绕这条曲线每隔三四年就有一轮小的波动周期，既是市场周期，也是调控周期。在市场表现偏离这条线的时候，有形之手会将它往回拉。

当楼市太冷了，刺激政策会把这个市场催热；当它太热了，就来一个变相的“涨停板”，减少参与交易的人，成为一个“没有交易就没有伤害”的市场。

如果说今天的楼市与昨天有何不同，恐怕就在于博弈各方的心态和预期都变了。总体上而言，由于过去数十年数次有始无终的调控政策，使参与者对于政府政策的目的和有效性的预期大打折扣，甚至反向解读，即进一步加强了投资者认为房地产必涨，甚至必然大涨的信心和决心。而人们一旦对某件事情建立起了坚定的信心，这股力量将会摧枯拉朽。

开发商不是“吃素的”

首先，对开发商而言，一方面因为经历了数轮调控之后，早已积累了丰富的“斗争”经验，房调政策已经数不胜数，这次与上次相比就像一阵风，只需要暂避风头即可；另一方面，房地产商基本完成了原始积累，在兼并重组中做大做强，雄厚的资本足以支撑其搁得起、熬得住，不再像以前那样快速清盘回笼资金，因而愈发淡定、淡然。

投资者“身经百战”的“历练”

其次，对投资者而言，也经过十多年的楼市“教育”，既不信任黄金，更不信任股票，也不会让钱乖乖地躺在银行睡觉，至于期货、基金、债券、外汇、收藏等多种理财方式，经过多年的市场检验，收益高的风险高，风险小的收益低，都已成为了小众市场，因此，坚定地把身家都投向一个收益高、风险小的方向——楼市。尤其是人们对自己劳动收入的可持续性产生忧虑，而市场上又出现“资产荒”的时候，更会倾向于竞购现有的各种长期资产，为不确定的未来存下足够的储备。

如此一来，开发商与投资者构成了坚定的多方。

左平右衡的心

左右为难的情

但对于最大的“空方”政府而言，却存在着微妙的心理——既不想房价涨，也不想房价跌，更不想社会乱。原因一方面在于遵循政治的本质就是左平右衡，另一方面则在于左右为难的现实：

如果房价暴涨，必然导致民怨沸腾，不仅加剧投机炒作，更将演变成中国青年人绝望的标志；

如果房价暴跌，不仅经济上无法承受，而且会导致社会不稳，毕竟全国累计超过300万亿元的房地产市值，和政府形成了短期内无法替代的密切关系，一荣俱荣，一损俱损；而且房产净值是中国家庭财富最重要的组成部分，在全国家庭的人均财富中，房产净值的占比高达65.61%；更何况住房贷款占比高达70%，房价下跌不仅对高杠杆购房者产生“暴击”，还将牵连到银行乃至整个金融系统。

对地方诸侯而言，则更为现实，只要央地财税关系不变，就难以摆脱土地财政枷锁，更是深谙套路房地产调控的松紧尺度，把负利、黑利扔给中央政府。比如武汉，2016年土地出让收入次突破千亿元，比肩税收收入，其一边在加强楼市调控力度，另一边却以“抢人”为名，全面放开大学生落户门槛，推出大学毕业生购房“打八折”，在读大学生以个人名义缴存公积金等政策，以达到市场需求无缝对接的奇效。

当开发商与购房者看透了政府的底牌，所有的调控政策在投资者心目中，不过是一纸空文和没有牙齿的老虎罢了。

不变之中有变

即便如此，在“房住不炒”的基本目标下，楼市正在发生格局性的变化。

一是“租售并举”，发展租赁住房市场。

诸如“租购同权”——鼓励人们以租房替代买房，提升租房者权益；“共有产权”——给中等收入人群七折买房机会，政府入股，风险共担，收益共享；“集体用地入市租赁”——扩大租赁市场，牵制房价，虽然皆有弊病，在此前福卡分析特别报告中进行过分析，但都指向健全住房制度的“另一条腿”。如上海租赁用地出让面积近60万平方米，共推出19宗住房租赁地块，有望完成在“十三五”期间供应租赁住房70万套的目标。据不完全统计，未来五年，北上广深等一线城市将提供超过250万套租赁住房。

另一是逐步建立房地产调控的长效机制，即快被磨掉耐性的房地产税。

所谓“长效机制”从提出到现在，已经过去12年了，到底什么时候正式推出却仍不可知。国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆2017年 10月10日在国新办新闻发布会上透露，房地产长效机制正在紧锣密鼓制定，会适时出台。

但可以确定的是，在互联网如此发达的今天，技术上已经不存在难题，不动产登记全国联网在今年底将完成，只能理解为出于公正、公平、公开的原因，房地产税目前的状况是拿时间换空间，好比鸭子划水——表面不动水下动。

鉴于政治搞定之后，重心将转向经济，房地产税将加快“轮廓清晰一下，前景明确一下”，其可能性最高的路线是：因地制宜——逐步推进——最终铺开。

一旦房地产税到位，房地产调控政策或将逐步撤离，这意味着政府的权重在下降，楼市最终回归市场轨道，房价也将达到供需平衡的均衡价格。可以预判，房价暴涨时代已经过去，但上涨时代仍将继续。

这只是个过渡期

鉴于目前房地产市场处于政府与市场的对峙期，而房价处于战略相持阶段，当下是买房的黄金窗口。一个最简单粗暴的理由就是，政府全力在帮购房者“砍价”。在2017年，各地楼市开启“五限时代”，其中却出现一个明显的悖论——“限价”，即政府限制开发商的备案价，确定新盘的价格天花板，这个备案价往往低于供需平衡所能达到的均衡价格，导致一二手房的价格倒挂，如上海内环线市场价与备案价价相差3万元/平，这意味着对一些人而言，买到即是赚到。终有一天，这个政策bug会随着“长效机制”的出现而消逝在无尽的遗憾中。

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