青岛PK厦门，相似的城市不同的房价命！
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青岛和厦门，中国罕见的城市双胞胎，为何房价却区别那么大？
八卦女：最近可劲儿的追三生三世电视剧去了，所以又拖了些天才发，你们不会想痛扁我吧？
文 | 地产八卦女
两个无比相似的中国城市
上次写了《成都房价，谁把你遗忘》，个人觉得，成都很有可能成为西部第一个高房价城市。
这一次说说青岛和厦门。为什么把这两个城市放在一块呢？因为这两个城市，非常相像，是绝无仅有的城市双胞胎。
比如说，从城市等级和知名度来说，厦门和青岛都是副省级城市，都是国家社会与经济发展计划单列市，然而，这两个城市却拥有比省会城市（福建福州，山东济南）还高的知名度，在最近的国家中心城市评选中更是齐齐上榜，成为中国仅有的两个非省会“国家中心城市”，依靠各自省份发达的地域经济，都被列为中国最具幸福感城市。（在这一点上，青岛仅缺少厦门的经济特区地位）
再比如说，在地理位置和城市定位层面，厦门和青岛都是重要的港口及滨海旅游城市。青岛面向日韩，厦门面向台湾和东南亚；青岛以帆船运动闻名中国，厦门以马拉松运动领秀东方；许多游客慕名而来，因为就连旅游资源都是相近的：在海景方面，厦门有鼓浪屿，青岛有崂山、小青岛（琴岛），在鼓浪屿看海听涛的意境，与在小青岛“琴屿飘灯”的意境极其相似；在建筑古迹方面，厦门鼓浪屿、青岛八大关都有欧陆建筑群，且都有类似“红屋顶”的城市识别色，甚至都有一个来自明清时期的古炮台（厦门胡里山炮台和青岛山炮台）。
△图为厦门鼓浪屿
△图为青岛八大关
再比如，从文化底蕴和教育资源来说，厦门和青岛都具有深厚的文化底蕴。厦门有陈嘉庚、林巧稚等历史名人，青岛有沈从文、闻一多等名人故居。厦门有厦门大学等23所大学（985高校1所，211高校1所），青岛有青岛大学、中国海洋大学等27所大学（985高校2所，211高校4所），均可谓育人无数，每年为城市的发展输送了诸多人才。
房价层面，青岛与厦门由于都是地底基础均为石质，海景房的价格一般远超市内（上海因为地底基础属于冲积平原，海岸线均为泥巴滩涂，所以几乎没有海景房一说）。
但不同的是厦门以厦门岛（思明区、湖里区）为核心，准确来说以厦门岛筼筜湖为核心，房价层层向内陆散开；而青岛以胶东半岛的海岸线为中心，由于此处自然人文资源过于集中，连稍远处的李沧区都不能惠及，更不用说胶州、即墨等远郊市县，因此被青岛人自嘲为“镶着金边的抹布”。
△厦门房价六环图
△青岛房价地图
此外，青岛和厦门也是各自省域房企的发源地，如厦门就有建发，特房，特工，海投，禹州，大唐，厦航，东区，古龙，杏林建设，联发等房企，数量之多，实力之强，全国罕见；青岛拥有海尔地产、海信地产、银盛泰、和达集团等，实力稍弱，但也开始辐射到济南甚至全国。
房价飙涨的原动力
作为各自省内的经济和旅游中心，青岛和厦门都受到了自己省份人的青睐：山东人都想在青岛买房，福建人都想在厦门买房。这是这两个城市房价在2016年出现上涨的原动力，但发展起点和发展条件的不一样，导致厦门和青岛的房价曲线有天渊之别。
△2017全球房价指数表（数据来源于胡润研究院）
根据胡润研究院提供的这份数据显示，厦门在2016年获得全球第二高的暴涨幅度，而青岛的涨幅甚至不及长沙，仅位居第31名，且均价更是只有厦门的一半。
△厦门房价从2015年3月开始上涨，截止到目前，均价已达4万2 ，岛内均价更是堪比深圳。(深圳均价也不过5万上下，厦门思明区房价甚至可以比肩深圳福田区）
△青岛方面从2015年11月才开始向上微调，截止到目前，平均房价仅上涨了3000左右，相对厦门几近微不足道。
尽管青岛的总面积比厦门大（青岛全市总面积为10654平方公里，厦门总面积1700平方公里），但市区面积其实与厦门不相上下，甚至更小一些。
而根据最新的GDP数据，青岛经济发达程度要高厦门太多：根据2016年最新的城市GDP数据，青岛是拥有万亿GDP的最后一个城市，而厦门仅有3700亿的gdp，仅是青岛的3分之一。
△2016城市GDP排名（单位：亿元，来源：格隆汇）
从人均工资水平来看，青岛也甩厦门一大截：
△厦门人均工资水平远低于青岛，甚至低于长沙。
在青岛的GDP比厦门高、人均工资比厦门高、市区人口密度相差不多的情况下，厦门反而比青岛房价贵上一倍，因此，厦门的房价上涨，绝对不是经济推动，而是有其他因素的作用构成。
第一个因素便是厦门的岛状地形。由于岛屿地形，厦门岛不能像成都一样摊大饼，很容易产生土地稀缺的感觉（即便湖里区仍有不少土地可供开发，人们也觉得158平方公里的厦门岛不足以支撑未来的房地产），进而产生“宁要岛内一张床，不要岛外一幢房”的岛内情结。而厦门市政府在这种封闭的状态下无法将房价核心要素往岛外 “引流”，比如高崎国际机场，厦门大学等（别的城市都是将机场或大学城放在郊外），使得厦门楼市格局始终围绕岛屿核心发展。
此外，此前岛内错误的执行大户型政策，导致厦门岛内144平米以上的大户型占了大多数，这使得岛内成为富人的聚集地，既推高了岛内的房价，更加重了本就拥堵的岛内交通。业内认为，厦门在2003年4月25日出台的思明区、湖里区购房落户政策，要求购买商品住房面积在150平方米以上才允许落户，使得厦门楼市由此掀起了大户型开发的热潮，小户型持续处于被挤压的状态，岛内房屋总价居高不下。
第二个因素是厦门的汇聚效应。在厦门购房群体中，泉州、漳州、龙岩、三明、莆田等周边县市为购房大军主力，而这些县市，民营经济很发达，所以，在福建整体经济向好的情况下，厦门楼市会获得越来越多福建人的看好。
第三个因素是政府刻意压低土地出让面积，有严重的捂地情节。八卦女找到近五年（2011-2015）厦门住宅用地成交数据：
2011年厦门住宅用地成交总面积约98万平方米
2012年厦门住宅用地成交总面积约116万平方米
2013年厦门住宅用地成交总面积约61万平方米
2014年厦门住宅用地成交总面积约55万平方米
2015年厦门住宅用地成交总面积约62万平方米
按照土地的平均容积率2.0-2.2计算，最近5年（2011-2015）厦门住宅用地一共成交约392万平米，那么可供上市的存住宅销售面积，大约为800万平米左右。而最近5年（2011-2015）厦门住宅销售面积是：
2011年厦门住宅成交面积约235万平方米
2012年厦门住宅成交面积约453万平方米
2013年厦门住宅成交面积约453万平方米
2014年厦门住宅成交面积约313万平方米
2015年厦门住宅成交面积约353万平方米
最近5年（2011-2015）厦门住宅成交面积一共约1807万平方米，而由土地出让的存货面积仅为800万平米，这意味着最近5年厦门住宅用地供应的缺口高达1000万㎡！
从人口流入的角度来看，也印证了星子对厦门惜地出让的看法。厦门从2000年到2016年共流入人口180万人，按照户均人口数量2.58人/户，相当于厦门16年间增加了70万个家庭，与此同时，厦门新增住宅面积约为3000万平米，以户均100平米计算，仅可容纳30万个新增家庭。这多出来的40万个家庭，便是推动厦门楼市上涨的刚需。
由此，正是因为这房产的供应缺口，使得厦门房价在2016年终获爆发，涨幅位居全球第二。
△全国主要城市2015-2016年土地出让面积（星子独家整理，转载请注明），厦门的土地出让面积与深圳齐平，而青岛的土地出让面积则是厦门的数倍。厦门和东莞是全国仅有的2个除北上广深之外近5年平均供销比小于1的城市，供应严重短缺。
那么，为什么厦门的土地出让如此“吝啬”，甚至于向深圳看齐呢？
地产八卦女认为，厦门可能是唯一一个坚持了厦门市规划局局长赵燕菁的“土地财政思想”的城市。正是这种土地财政思路，使得厦门成为一个房价畸高的城市。
赵燕菁局长自2004年-2015年一直任职厦门市规划局，在他看来：“过去二十年，中国经济的高速发展很大程度上就是建立在土地财政基础上的。某种意义上讲，土地财政乃是中国经济发展模式的核心竞争力！放弃土地财政模式无异于自毁长城。”所以根据赵燕菁的逻辑，建立在土地国有基础上的“最大优势”是基于一级土地市场垄断的土地财政制度，土地需要经营，土地出让也需谨慎。
在这一思想的影响下，特别是在厦门与深圳处于同一地位，但厦门经济实力明显低于深圳的环境下，厦门急需利用土地财政建设厦门，以实现像深圳那样的超常规发展。毕竟厦门=经济特区+计划单列市+副省级城市+自贸区，全国唯一和她有同一级别身份的只有深圳，而在五个经济特区中，海南有泡沫，汕头始终没发展起来，比较成功的仅有深圳、珠海、厦门。
但是，从地理上面看，厦门与台湾并不接壤，没有深圳那样环抱香港的条件。而且，厦门、泉州、福州等县市是站成一排面向台湾的，不像深圳那样一开始就是带头大哥站在最前面，后面才是东莞、佛山、广州。而且，厦门面对的是台中，而非更发达的台北和高雄。
这种天然的对外开放的劣势，使得经济特区的优势几乎无存。并且，厦门是全国副省级城市中面积最小，人口最少的一个城市，没有经济腹地，不像广州深圳，能够带动附近的东莞、佛山承揽劳动密集型工业发挥经济协同作用，反而与临近的漳州、隔壁的泉州和福州等相互竞争。如厦门将安踏、七匹狼、九牧王、361、紫金矿业等泉州、漳州、晋江等地的企业总部挖到观音山总部群，福州积极筹划建设“海峡金融街”，泉州自建全国最大的台商投资区，直接与厦门的会展北片区、海沧区台商投资区“抢生意”。
这样的城市格局，使得厦门即使取得了非常成功的经济规划，也无法继续向前推进发展，与珠江水系串联起来的珠三角城市群不可同日而语（更不用说长三角）。福建的层层山岭，将厦门与内陆地区分隔开来，厦门空有天然良港，却无足够的经济腹地，厦门原本拥有的电子、石化、机械三大支柱产业，因此始终没有清晰的产业发展方向，既没有像青岛的海尔、青啤那样可发展成为行业里的巨头，也没有像邻居泉州那样由庞大民营企业形成的产业集群。即便曾经最具代表性的厦华电子，也在2014年初黯然停牌，沦为一个“壳”公司。
最终，厦门只能依靠旅游业和房地产“双核驱动”。
以2016年为例，当时厦门拥有390万人口，GDP3700亿，城区建成面积320平方公里（厦门总面积1700平方公里），人均可支配收入39000元；深圳拥有1200万人口，GDP19000亿，城区建成面积为900平方公里（深圳总面积2000平方公里），人均可支配收入46000元......在经济实力远没有达到深圳一线水平的时候，厦门房价已经赶超深圳，最终形成“一线的房价，二线的经济，三线的收入”的厦门样本。
2017，厦门、青岛的房价趋势
那么，厦门房价在2017年还会继续涨吗？
我认为，鉴于厦门土地放量的稀缺，2018年年初地铁1号线开通，且限购措施可能取消，房价下跌的阴霾不会持久，是不争的事实。
到2020年，厦门翔安新机场启用，厦门将成为少数拥有双机场的城市，届时，厦门将会形成以翔安和岛内的双核心格局，厦门岛外市级中心（东坑湾）、翔安新城、马銮湾成为真正的厦门城市副中心。而目前暂时的限购措施，仅是在国家政策下的缓步手段，特别是2015、2016拍出的多个地王项目将会在三年内变现，厦门房价仍有不小的上涨空间。甚至，在10年后岛内的房价有可能与香港岛接近，因为无论是国家给予厦门的经济特区的身份，还是天生的岛屿优势，它与香港是有些类似的。
△1号线预计2018年年初通车运营；2号线预计2019年7月试运行；3、4号线预计2020年12月试运行；6号线预计2021年11月试运行。
但是，继续增高的房价给厦门的发展蒙上了很高的阴影。尽管高房价并不构成阻挡城市发展的因素，但是低工资却是城市发展的致命软肋。在厦门房价已经高居一线，但居民收入又裹足不前的情况下，许多人会选择离开厦门。厦门很有可能成为第一座因为高房价、低工资而失去高素质劳动力的城市，这对厦门的产业升级带来严峻挑战。(这也是我常说的“京沪诅咒”效应，即其他城市房价到达北上广深水平之后，人员和资金会被迫流向北上广深）
此外，厦门的房价涨跌还有一个很大的风险——两岸关系。在当前台海关系仍显平稳的局势下，厦门依靠福州、平潭三角自贸区可能会过得很好，一旦生变，厦门房价必将受到严重影响。同理，如果未来两岸关系进展顺利，厦门就是整个华南除广深之外最安全的一块沿海投资地、中国和台湾两地富裕阶层人士的专属自留地，厦门经济也会大踏步赶上。
△厦门上车盘价格已高达140万以上。（所谓上车盘就是90平米以内，是首次置业，比如北京市区的上车盘价格在334万，周边的廊坊79万、保定49万；深圳市区的上车盘价格358万，而周边的东莞104万、66万，在都市圈置业的市场机会还非常大）。
至于青岛，个人认为，青岛是山东，应该说是连云港以北的北方，除北京和天津外最有活力、经济结构最健康的城市，城区面积小，产业也比较完善（青岛不仅有着海尔、海信、青啤一系列国际知名品牌，还有波尼亚、澳柯玛、青食、双星等一系列地区性知名品牌。
青岛作为副省级城市及计划单列市拥有极大的财政自主权，此外青岛港还是国内第四大港口，紧邻日本、韩国，与二者外贸关系紧密），2016年的房价是少数几个没有暴涨的二线城市，地铁也在完善（2016年12月18日开通3号线），也在兴建第二个机场——青岛胶东国际机场，房子只要在市区买到点上，不在库存高企的郊区买，投资还是有大量升值空间的。
不知道你有什么感受，留言里说说吧！
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