最高法判决：不动产登记资料不能通过政务信息公开方式查询

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最高人民法院行政裁定书

（2018）最高法行申10285号

李美玲、冯颜宾经贸行政管理(内贸、外贸)再审审查与审判监督行政裁定书

本院认为：再审申请人申请公开两项信息：“对经开区商英街88号大宇颐园小区未验收交付使用的房屋，组织有关部门和单位进行验收情况及当前遇到的问题和下一步处理解决的措施”和“郑州经济技术开发区房产管理处于2004年9月8日办理的如下抵押登记‘郑经房（2004）他字第342号房屋他项权利证’预告登记信息”。关于申请公开的第一项信息，由于郑州经济技术开发区管理委员会并未组织有关部门和单位对大宇颐园小区进行验收，再审申请人申请公开的“验收情况”并不存在。再审申请人认为，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条关于“违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收”的规定，再审被申请人应当履行相应的法定职责，但该事项并非政府信息公开诉讼所应解决的争议，再审申请人可以另寻其他途径解决。关于申请公开的第二项信息，房屋抵押登记信息属于不动产登记信息，本院在（2017）最高法行申1169号行政裁定中已经指出，“因不动产登记信息涉及特定的权利人或利害关系人，为平衡个人隐私与公众知情权，国家从法律、法规、规章等层面对不动产登记信息查询作出了专门规定。”“当事人如需获取相应的不动产登记信息，应根据上述法律、法规和规章的规定予以查询办理，而不应通过申请政府信息公开的方式。”故河南省高级人民法院对此作出的认定并无不当。

评析

01

一、不能通过政务信息公开途径查询不动产登记资料。

关于不动产登记信息能否适用《政府信息公开条例》，通过申请信息公开的方式取得，社会上存在很多误解，之前也收到过许多通过信息公开方式要求查询不动产登记信息的申请。按照国务院信息公开办、最高法院办公厅给原国土资源部办公厅的复函，不动产登记资料查询，与户籍信息查询、工商登记资料查询一样，属于特定行政管理领域的业务查询事项，其法律依据、办理程序、法律后果等与《政府信息公开条例》所调整的政府信息公开行为存在根本性的差别，应当按照《物权法》以及《不动产登记暂行条例》等规定办理。

二、根据需要，不动产登记资料查询有不同权限

当时《不动产登记资料查询暂行办法》还没出台。2018年3月该办法出台后，对不动产登记资料查询规定了三种权限：（一）不动产登记簿上记载的权利人可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料。

（二）因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产或不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁而构成利害关系的利害关系人可以申请查询有利害关系的不动产登记结果。

（三）其他人员可以查询不动产的自然状况；不动产是否存在共有情形；不动产是否存在抵押权登记、预告登记或者异议登记情形；不动产是否存在查封登记或者其他限制处分的情形。这是为了交易安全的需求，也是物权公示作用的体现。只有交易双方可以很方便的查询与不动产有关的权利限制、负担（抵押、查封和证书真假）等信息，才能保护交易第三人的利益，降低社会的交易成本。我曾经遇到过有人拿了三本房产证来查询真假，结果都是假的情况。公安机关对制作伪造不动产权证书的打击力度需要加大，目前很多地方反映登记窗口工作人员发现申请人持虚假材料申请登记，移送公安机关后都没有立案，只好列入黑名单，按法定最长期限办理。

这里要注意，权利人姓名等登记结果信息属于个人隐私，只有权利人及利害关系人可以查询。其他人员只能为了交易安全查询与不动产价值有关的信息。

律师受当事人委托申请查询不动产登记资料的，其权限也不能超过受托人的权限，但可以增加查询内容：申请验证所提供的被查询不动产权利主体名称与登记簿的记载是否一致；不动产的共有形式；要求办理查封登记或者限制处分机关的名称。律师可以申请人民法院的调查令申请查询不动产登记资料，其权限类似法院查询。有地方判决律师可以自由查询不动产登记资料，最高法院判决明确了“当事人如需获取相应的不动产登记信息，应根据上述法律、法规和规章的规定予以查询办理，而不应通过申请政府信息公开的方式。”

三、不动产登记自助查询服务开通啦。目前福州、厦门、南平等地已推出网上查询服务，申请人可以通过刷脸等方式登录“e福州”、“闽政通”等APP自助查询名下不动产信息，并开具电子证明，也可根据不动产权证号查询。福州市23个社区街道等办理点通过自助查询机、自助申报机、自助导办机等各类不动产自助终端查询不动产登记信息，并可查询连续抵押、曾用名等。其中市不动产登记和交易中心本部、市市民服务中心、仓山区行政服务中心和马尾区行政服务中心等7个自助点24小时开放服务。群众可持二代身份证原件就近选择，自助办理，无需排队取号即可在短时间内快速便捷地完成查询和打印不动产登记信息的流程。

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