关注地新引力并星标，每天轻松看遍地产创新
文 | 克而瑞地新引力
产业地产研究团队
产业园区是我国经济发展的重要载体。随着经济发展和产业升级，新的经济形势对产业园区的建设、运营、管理提出了新挑战。在此背景下，结合新理念新技术的「智慧园区」应运而生。
12 月 18 日，易居克而瑞举办了智慧园区论坛专家闭门会议。会议中「园区」与「智慧」齐飞。行业的领导和专家们就智慧园区的应用场景、发展痛点和发展趋势等议题进行了深入沟通与交流。 智慧园区的本质其实是「智慧化」的产业园区。但是「智慧化」这个词比较难定义。汇智软件总经理顾钢锋总指出：「‘智慧化’和‘信息化’不同，‘信息化’的定义很明确，但‘智慧化’相对比较抽象。上海市经信委用'泛在化、融合化、智敏化'给'智慧化'进行了定义。」「泛在化」是将原来智慧园区中块状的数字化布局进一步提升，解决人与人、人与物、物与物的交互，关键是实现无处不在的智慧互联；「融合化」是指关联性服务的融合将逐步加快。将楼宇门禁、消费、园区出入口、停车系统……智慧园区的内部管理和外部环境等一系列系统融合起来；「智敏化」则是指聪明、敏捷。通过系统将场景串联起来以后，为用户提供更快速、更精准的服务。 早在 2014 年，在工信部的指导下，各行业协会和专家就智慧园区的内容划分成了智慧规划、智慧基础设施、智慧服务、智慧运行、智慧环境、智慧信息资源、智慧园区感知七大维度，并从全国 200 多个先进园区中选取了包括浦东软件园、中关村软件园在内的 10 家园区作为「全国首批智慧园区试点」。2014 年到 2017 年各地区主要是进行试点和摸索，但是近两年智慧园区的发展开始加快，行业规模增速出现了显著的提升。但总体来说，智慧园区的发展仍处于初期阶段。 什么是智慧园区？2019 年 8 月，重庆市发布的《重庆市智慧园区建设总体方案（暂行）》中对智慧园区的定义可供我们参考：「以信息技术为手段、智慧应用为支撑，全面整合园区内外资源，建设基础设施网络化、建设管理精细化、服务功能专业化和产业发展智能化的载体和平台。」 信息孤岛是指各部门/各条线的信息交互不能完全共享和互通，从而形成一个个孤立的信息系统，最终导致「企业/政府付出了大量智慧化建设投入，却没有享受到管理运营效率提升」的问题。由于功能上的不关联、信息上的不共享以及业务流程的不透明，其结果很可能是每个部门都做了智慧化，但整体情况并未改善。 上海浦东软件园汇智软件发展有限公司顾钢锋总表示：「智慧园区当前发展的痛点其实并不是技术问题。技术正以超乎我们想象的速度在发展，制约智慧园区发展的其中一大痛点是人们的意识问题。」很多企业或地方政府有足够的资金，但每个部门或每个条线都在自己投自己那一块。各自为政，互不交圈，自然就产生了信息孤岛。 苏州工业园区测绘地理信息有限公司杨媛总对此表示赞同：「其实不光是智慧园区的建设，智慧方面的审批信息化，也会碰到到数据共通和信息共享的问题。各个部门的沟通协调十分不顺畅，也是导致信息孤岛产生的原因之一。」因为各条线的不互通，反而会给执行人员带来更多的不方便。例如，江苏淮安的某乡镇要建设智慧乡镇，结果出现了一个镇建立了 23 套信息系统和 70 多个 app 的尴尬情形。这种问题的出现导致执行人员不但无法享受智慧化带来的好处，反倒为其所累，降低了工作效率。 小到智慧园区，大到智慧城市，背后反映出来的不是技术问题，更多是人的问题。信息孤岛问题的存在，很大一个原因是人和人，条线与条线之间不愿意共享这些信息和数据，最终出现了「你用你的，我用我的，我不管你，你也别管我，大家互不相干」的结果。 智慧园区一方面加强园区内部的互动沟通和管理能力；另一方面，增强园区各方面的资源整合能力。但是，与政府主导的智慧城市建设不同，智慧园区的建设算的更多是经济账。一个无法回避的问题就是「智慧化带来的效益到底有多少？」提升基础设施运营保障能力、提升园区管理水平和服务能力、提升园区资源利用效率、降低人员投入规模……这些收益如何进行评估和量化？效益和成本之间是否可以平衡？ 金桥万创信息化负责人邵冰总提到：「智慧园区的本质其实代表人们对于这个园区的一个美好愿景，这个愿景就是要以可接受的成本为用户提供更多服务。」这正是目前行业所缺少的，即缺少一个有效的模型，通过该模型计算多大体量的园区、什么租金水平的园区，适合用哪些智慧模块？实现哪些功能？从而达成什么效果？通过这个模型将智慧园区的建设可带来诸多好处量化出来。例如：通过智能化的控制使能源使用效率提升，通过软件的算法园区管理流程优化，通过设备监控、路线安排、合理规划提升工作人员劳动效率等效益进行测算，再将量化出来的结果与智慧园区的建设投入进行比较分析。 完整的智慧园区体系架构主要涉及4个层面，下到基础设施层，上到智慧应用层。对于一个几十万方的产业园区而言，完善的智慧化体系建设意味着好几百万的一次性投入以及未来每年开支不小的运营维护成本。亿达软件园李亚鹏总指出：「智慧园区的解决方案是否可持续为园区提供服务？是否有效益是很重要的一个问题。提升体验固然重要，但提升效益才是首位。」如果建立智慧园区架构可以帮助园区减少 20 名基层员工，帮助节约 10% 的能耗，却需要投入巨额的信息化建设费用，并且每年高薪聘请多名技术工作人员进行智慧系统的监测和维护，再结合对现有员工需要投入的再培训成本，综合计算下来，投入产出结果很可能出现失衡。 对一个园区而言，设备设施的智慧化改造相对容易，只要肯砸钱。但很多产业园区忽略了管理体系、管理标准、流程制度的同步升级，最终导致运营结果和用户体验并不理想。云智易副总裁姚泽鑫总表示：「其实最本质的问题不在于设施设备的改造和升级，而是智能化完善后，管理方式是否形成了新的标准化？智慧运维体系是否进行了同步的提升？工作流和管理规范是否有同步提升？」现在有很多项目，上了智慧化的设备，但工作人员的工作方式并没有改善，功能的提升并不能和管理水平的提升划等号。 对此，数浪信息创始人宁晓东总表示：「设施设备升级后，但如果各个系统没有打通，其实并不能提升用户的体验。以门禁系统为例，门禁系统落地后前台最大的工作变成了不断为访客‘开卡’，但门禁、梯控、会议系统如果不联通，效率并不能得到有效提升。」对工作人员而言，其主要工作从为访客「开门」变成了为访客「开卡」，而访客的流程变成了「访客到访→联系相关人员→摄像头记录→身份证&电话号码记录→刷卡进入→等电梯」。设施设备升级了，管理模式并没有升级，相互之间没有联通，给用户体验带来负面影响。不少园区运营者简单认为软件系统和硬件设备升级了，运营效能可以自然而然的提升。这样的观点是错误的。本质上了来说，所有的智慧化改造只是工具，如何用好这些工具最终看的是人。 虽然智慧园区仍面临着一些发展的难点和痛点，但与会嘉宾和专家都对智慧园区的发展趋势持乐观态度。其中一个比较明显的趋势是大家对于智慧园区的认知正在逐步走向理性化。云智易副总裁姚泽鑫总提到：「人们对于智慧园区认知逐渐理性化的一个表现就是大家开始先谈‘园区’，而非先谈‘智慧’。更多关注智慧化是否能够给产业园区带来更多的产品升级。」 据 2019 年 12 月发布的《中国智慧园区标准化白皮书》数据，按园区信息化建设占开发成本的 10%-15% 的比例估算，园区智慧化市场近两年呈现加速增长态势，2019 年全国信息化规模约为 2880 亿元，增速在 7% 以上。
一方面，以华为、阿里、腾讯为代表的智慧技术提供方正在产品标准化的制定上不断发力。各垂直领域也出现了商汤、科大讯飞、海康威视等专业化的软硬件服务公司。技术方面正越来越成熟。另一方面，以产业地产运营商、传统房地产开发商以及部分地方政府为主导的智慧园区投资方也变得越来越理性。总体而言，智慧园区市场大，增速快。尽管华为、阿里等企业有一定规模优势，但其他企业也在努力追赶。国内智慧园区标准体系建设将会逐渐完善，从而规范各企业以标准化和专业的产品来服务用户。国内城市产业发展差异巨大，对园区智慧化的需求必将大不相同。一二线城市的产业园区更希望从顶层设计开始，形成园区整体升级改造解决方案。但是，某些产业基础较弱的城市，园区对智慧化的需求停留在点状，解决某些具体问题。因此，未来智慧园区的客户也将分层。不同的企业满足不同类型的客户需求。
「智慧化」是大势所趋。智慧园区的发展也绝不仅是围绕「智慧」二字，更需回归「园区」本身，为园区的服务做加法，为园区的运营成本做减法，为园区的效益做加法，为园区的管理成本做减法。通过技术倒逼运营者的提升，再通过人来引导和落实技术的进步，当「园区」与「智慧」齐飞，智慧园区的发展方能走得更远，更好。声明：文中图片除注明来源外，均源自网络，如涉版权，敬请联系删除。
微信公众号 地新引力 | 微信号 cricdxyl
合作及业务联系：chenjue@cric.com
欢迎转发