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文 | 克而瑞地新引力
租赁住宅研究团队
2019 年长租公寓进入洗牌阶段。一方面，政策持续关注住房租赁市场，由中央到地方全面整顿，集体土地入市、商改租、税率下调等政策利好市场发展；另一方面，业内并购频现，中小公寓资金困难，头部企业受资本青睐，其中青客公寓成为中国长租公寓第一股。时至年末，克而瑞租赁团队梳理了长租公寓行业年度十大事件，将进行全面分析。
上海出租个人房屋的税收政策于今年 1 月有所调整，月租金收入（不含税）在 10 万元以下的，按照 3.5% 的税率征税；月租金收入（不含税）在 10 万元以上的，按照 5% 的税率征税。而此前的规定为，月租金收入（不含税）在 3 万元以下的，按照 3.5% 的税率征税；月租金收入（不含税）在 3 万元以上的，按照 5% 的税率征税。
除上海外，2019 年各省市纷纷下调个人房屋出租税率：- 北京个人出租住房税率减半，月租金 10 万以下征 2.5% ；
- 广州市个人出租住宅月租金未达 2000 元的，综合征收率由 4% 降为 2% ；
- 合肥市将对个人出租住房 3 年内按综合征收率 0% 征收，3 年后按综合征收率 1% 征收。
个人房屋出租税率的下调，一方面可促进个人房屋交易，推动住房租赁市场发展；另一方面，有利于提高租赁房源备案率，加强租赁市场管理。爱屋吉屋官网、APP 于今年 2 月停止运营。爱屋吉屋成立于 2014 年 3 月，在上海房市份额曾一度上冲进前三，直逼中原与链家。五年过去，爱屋吉屋以停运退场。 除巨头房产中介停运外，2019 年还有多家长租公寓倒闭，累计全国已有 30 多家中小规模公寓出局，行业洗牌进行中。
爱屋吉屋自创立起就以互联网企业自居，通过不断的烧钱赚客户来快速抢占市场份额，主张消除中介，取消线下门店。但事实证明此套模式对于低频、非标、高额的房产交易并不适用。同时，多家长租公寓企业因为「高买低卖」、盲目扩张等问题导致资金链断裂，以破产跑路收尾。公寓行业仍需要保持初心，服务大众，谨慎前行。
5 月 29 日，企业员工住宿服务平台安歆集团宣布战略并购如家旗下的长租公寓品牌逗号公寓。逗号公寓的现有项目会改造为员工公寓进入安歆体系，并购完成后，安歆的房源将突破 10 万张床位。当前业内普遍认为蓝领公寓以床位为单位出租，盈利能力高于白领公寓。但安歆公寓透露，通过两类产品半年的运营对比发现，虽然蓝领公寓营收略高于白领公寓，但因为管理更复杂、家居造价更高，也会产生高成本。因而在运营能力达标的情况下，白领与蓝领公寓盈利能力相当，仍具发展空间。据了解，在逗号公寓被并入安歆体系两月后，即转亏为盈，员工流失率几近为零。7月，深圳万科对外发布声明，租赁住宅业务是万科的核心业务之一，公司将坚定不移地推进该项业务长期健康稳健发展。在「万村计划」推进过程中，确实遇到了一些实际的困难，综合推进过程中的客观情况，拟对现有房源结构进行部分调整和优化，相关工作正在有序推进中。 「万村计划」曾被万科寄予厚望，但实施操作过程中遇到种种困难，包括收房成本高、租金回流少、收益率走低、竞争众多、改造工程难以标准化等各类问题，结构优化调整是情理之中。除万科外，京基、佳兆业也在参与城中村旧改项目。同时，城中村整治会造成一定的租金上浮，租客群体迭代。改造前，租客多为附近工厂工人或其他低收入者，而改造后的租客中，很大一部分是年轻小白领和小家庭，他们可以承受略高的房租，租约的流动性高，多根据个人工作、生活等情况变动。
7 月 16 日，广州市规划和自然资源局和广州市住房和城乡建设局联合印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》。《意见》提出，广州市内符合权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、完善配套、技术标准等七大要求的非住宅存量用房，可向有关部门申请改造租赁住房。早在 2016 年 6 月，国务院发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，鼓励商业地产开发商将商业用房改为租赁住房。深圳、上海、广州于2017 年就出台相关政策明确可以「商改租」，今年 7 月，广州率先出台商改租的实施细则。「商改租」主要是为了解决存量商业用房，将其改造为出租房，一方面利于缓解租赁房源短缺，另一方面也可合理利用有效资源。但目前来看，该政策在一、二线租赁需求较为旺盛的城市更有效果，对三、四线城市影响不大。8 月 26 日，全国人大常委会审议通过了关于土地管理法、城市房地产管理法的修正案，破除集体经营性建设用地进入市场的法律障碍，改革土地征收相关制度。其中集体建设用地入市为最大亮点，集体建设用地不会进行商品住宅开发，对发展租赁、商业大有裨益。 允许集体经营性建设用地入市，为城乡一体化发展扫平了制度性障碍，可增加租赁住房供应，推动租售并举制度发展。同时，今年 1 月集体建设用地建设租赁住房试点城市由 13 城增至 18 城，租赁试点范围进一步扩大。但从 2017 年的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》及今年的新《土地管理法》来看，内容均未提及集建地建设租赁住房的具体落地细则，由于农村土地权属复杂、参与主体利益分配困难、改建成本高等问题，实际落地仍需探索。以北京万科为例，两年来其在京先后获取6个集体土地建设租赁住房项目，进展最快的项目也将于明年二季度开业，开发速度较常规地产项目慢。9 月，城家公寓完成近 3 亿美元 A 轮融资，本轮融资由博裕资本领投，云锋基金、华住集团、雅诗阁、建银国际等机构跟投。据悉，本轮融资资金将进一步用于核心城市的物业开发、品牌投入、以及渠道与技术平台开发。2019 年自如、蛋壳、窝趣、魔方及城家五家公寓融得大笔融资共计 18.4 亿美元，安歆公寓也获数亿元人民币投资，头部企业融资额远高于 2018 年公寓行业融资总额。但反观中小公寓运营商，由于抗风险能力较差，资本信心不足，今年来鲜有融资动态。今后的公寓行业两级化将会愈加严重，一方面，实力雄厚、话语权强的头部玩家易获资金支持，通过规模效应提升盈利能力；一方面，仅单栋体量的个人公寓成本容易把控，微型体量玩家更易存活。
9 月 19 日，住房和城乡建设部召开住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会。会议指出要通过专项整治，纠正和查处住房租赁中介机构违法违规行为，坚决取缔一批「黑中介」，在有效遏制住房租赁中介机构乱象的同时，加快长效机制建设，不断优化住房租赁市场环境，让群众租房更安心。 在租赁住房不断发展的同时，虚假房源、中介乱象、数据不透明、监管漏洞等问题也相应而生。为此，2019 年中央及全面推行租赁住房市场监管，地方政府也积极跟进，纷纷出台相关细则，严格审核租赁公司及经纪资质，进一步细化房源、租客的管理，推动租赁市场规范健康发展。目前，北京、郑州、合肥、重庆、成都、厦门、哈尔滨等全国多地都展开了中介专项整治行动，查处并整治多家违规中介机构。11 月 5 日美东时间 17 点整，国内长租公寓品牌青客公寓正式在美国纳斯达克挂牌交易，股票代码「 QK 」。青客公寓为国内首个赴美上市的长租公寓品牌，青客公寓宣布其首次公开募股发行，以每股 17 美元的价格发行 270 万股美国存托股票，上市募资总额约为 4590 万美元。 截至发稿日（美东时间 12 月 26 日），青客收盘报美股 10.16 美元，总市值 4.863 亿美元。另外，10 月 29 日蛋壳提交 IPO 申请。青客的成功上市打破长租公寓行业内十余年的上市空白，但上市后如何持续发展是仍需关注的问题。近两年，一些头部公寓企业不断进行产品的更新迭代、提升精细化智能化的运营效率、探索新的利润增长点，为长租公寓的长期向上发展提供持续的基本面支持。下一阶段，经历了市场的修复和出清过程，整体上长租公寓处于周期筑底、缓慢拉升阶段，逐步向上向好。12 月 25 日，住建部官网公布了 6 部委联合印发的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。其中包含七大重点内容：可供出租的住房，将显著增加；控制房屋租赁行业「杠杆率」，租金贷收入占比不得超过 30%；政府对租赁行业的管控能力，将全面提升；转租住房 10 套（间）以上的单位或个人，要办理市场主体登记；严管房源信息发布；住房租赁合同，也需要网签；明确规定房屋中介机构不得吃差价，续约不收费。 此次《意见》出台对住房租赁市场影响重大。首先，其加快「商改租」、「工改租」进程，增加租赁住房供应；其次，政府加大对租赁市场的管控力度，从租金贷、房源发布、租赁备案、经纪机构行为等多方面管控住房租赁市场。其中设定租金贷收入占比不得超过 30%，对分散式长租公寓影响颇大，据上市公司青客公寓财报显示，目前其租金贷占比高达 65% 。随着行业乱象的频出，2019 年各地方陆续展开相关监管、整治行动，此次《意见》的出台，预示着住房租赁行业由野蛮生长迈入政府强监管时代。长租公寓发展至今，经历过热潮，也遭遇过寒冬。但我们相信，只要秉持着为消费者提供优质居住体验和服务的初心，随着行业的不断成熟、监管机制的不断完善，总有一批坚守者会在市场沉浮中屹立不倒，迎来曙光。声明：文中图片除注明来源外，均源自网络，如涉版权，敬请联系删除。
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