为什么南京的地价猛跌5000元/平？ 这些板块风险飙升

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为什么南京的地价猛跌5000元/平？这些板块风险飙升

原创 2017-11-01 文心 365楼市

昨天江宁青龙山国际新城的土地拍出了新低价格，1.4万元/平方米放在10年多前，那是南京顶级学区房仙霞公寓的价格。这一次比区域最高楼面价1.9万元/平方米，足足少了5000元，于是各种疑问抛出来：

连马鞍山的开发商按耐不住问：到底什么原因，是限价还是真的遇冷？

青龙山国际新城的业主心里拔凉，午饭都没心情吃好，房价会不会要降，是不是买亏了？

处在水深火热的淳化板块开发商担忧着千万别拍淳化的地啊。

吃瓜群众在叫好：地价猛降，这个标题好……【昨天土拍回顾：猛跌！刚刚南京两地块1.4万元/平成交较最高价直降5千元/平】

一个地价挑动着所有人的神经，全民买房觉醒的时代，人们都希望有人能预判房价涨还是跌，这房子到底还能不能买，最好精确地告诉他，这个板块未来能不能再涨10000元/平米。在几乎所有人都看涨的时候，需要清醒和风险警示。

地价下降的火苗

（2016年9月20日南京的土拍全部达到最高限价）

下图是今年8月至今土地拍卖的情况：

整个土地市场已经没有去年那样的疯狂，大势已经变天。这一次地价为什么直降5000元/平方米？说到底还是资金问题。

我的一位专门负责房地产开发投资的高管朋友帮我算了笔账：现房销售最快需要28个月才能开卖，而以前预售时代，抢枪工期，6—8个月就能卖房，开始资金回笼，现房销售让很多民营房企必须精打细算，谨慎拿地。

银行贷款呢？我的一位银行支行行长朋友说，目前对开发商的土地抵押或者在建工程抵押，首先要看项目以及可行性研究报告，而且贷款期限一般在一年到三年。

另一个很重要的原因，现在开发商拿地，已经禁止前期融资，也就是拿地前银行给房企配资去拿地，拿到土地后再转成开发贷款。没有那么任性可以有资金去拿地了。

在资金有限情况下，拿地就需要围猎更好的地块，机会成本太高，于是开发商拿地更加稳健理性了。

今天凌晨，昨天拿下那幅青龙山便宜地块朗诗集团，董事长田明发了一条微信朋友圈：“一拿地，市场人士纷纷议论：土地市场降温了！”顺带加了捂脸的表情。

朗诗近年来向轻资产运营转型，擅长合作开发，比如在河西南的朗诗熙华府。个中延伸就不在话下了。

简单来说：原来开发商可以向银行借钱拿地，现在行不通了；原来没有现房销售的限制条件，只要能拿下地，哪怕价格高点，期房销售可以快速回笼资金；还有很重要的一点，年关近了，各项工程款要结了，工人们拿钱要回家过年了，各家都必须做好现金流准备。

这下闹明白了吧？

这些板块风险飙升地段地段还是地段

地价降了，房价是不是也会降？这一次地价降了5000元，青龙山板块购房者预期肯定有影响，至少那里原来的投资客得考虑，误在手上更长的时间，才能涨上去再卖了。

哪些板块风险高？

我认为那些未经二手房交易检验的板块都是风险相对较高的板块。

部分板块，开发商拿地后逐期开发，而且后面开发的房子价格越卖高，并且把交付的时间设定很长，几乎是这个楼盘可以接近清盘的时候再交付。给购房者的感觉是：哇，现在房子卖多少多少，升值了哎。那都是浮盈，没有变成钱揣进口袋的都是扯淡。

还有开发商在一个区域已经有很多地，故意在区域内拿小幅地块，抬高地价，抬高区域价格心理预期。

现在还没有次新房经过二手房交易检验的区域：江宁淳化板块、江宁青龙山国际新城、青龙地铁小镇……（欢迎评论区补充）

最后讲个故事：昨天我去河西南看一家公寓盘，这家楼盘置业顾问从河西板块的规划、发展历程、高净值人群的资产配置说得头头是道。她原先在城东卖房：最近她的老客户，以前坚决买城东，环境好，住着舒适，但现在再怎么喜欢城东，也经不住现实考验：公司搬到河西，每天开会迟到。河西的产业集聚效应，高端居住圈层效应，不可逆转。

她说：地段地段还是地段，我要买房一定买河西南。

我认为，她说的是对的。

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