下半年楼市预测：租赁市场仍是热点，抢人大战愈演愈烈！

7月楼市在淡静中开启了2017年的下半场。但房地产市场成交虽淡，可是，围绕它的政策，却是一个比一个重磅。

政策解读之一：7月跟租赁相关的政策，下发了9个

在这个月的17号，广州市政府发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》。政策规定，“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。”

紧接其后的20号，住建部等9部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，政策规定，“选取部分人口净流入的大中城市开展住房租赁试点工作，第一批入选的城市共有12个，广州、深圳两个一线城市位列其中。”7月份统计的33个政策中，有9个政策直接或间接地涉及了租赁市场的内容，这和上半年频频收紧购房政策的导向略有差异。

其中，同为一线城市的上海，还借此机会，在其最近发布的“住宅十三五规划”里，增加了支持租赁市场发展、以及对人才的租房购房补贴政策。

与一季度拍地需竞自持的政策相呼应，政府引导租售并举、扶持租赁市场以抑制房价的目的，非常明显。易居中国执行总裁、国内著名房地产专家丁祖昱早前在其开设的公众号上也预测“对于8月份，我认为租赁市场仍然是政策的主要发力点，后续会有更多城市跟进，而类似上海“100%自持”租赁地块的出让或将在其他城市试点”。

政策解读之二：户籍政策松动，抢人机制陆续启动

有人士分析，广州租售同权政策思路的核心思路在于对户籍制度的撬动，租房与购房者享受同等的权力，这无疑会增长大批被户籍所困的外来人口的归属感。人这一对于房地产市场至关紧要的命题，在城市化发展到这一阶段，似乎终于被提上了日程。

梳理二季度政策时，我们所见，深圳、济南、武汉等城市，正在户籍制度上对城市所需的人才打开了大门。

4月10日，《深圳经济特区人才工作条例（草案）》全文刊发。条例进一步放宽了人才落户的条件，其中提出取消高层次人才及其配偶入户的年龄限制。此外，即使高层次人才本人选择不入户，其配偶也可以直接申办入户。

具体而言，35岁以下的全日制大专、45岁以下的全日制本科、45周岁以下的中级专业技术人才、35岁以下在深参保3年以上的紧缺类高级工、40岁以下的紧缺类技师等均可直接引进。

值得注意的是，在人才引进落户之外，深圳最新的《户籍迁入若干规定》新增了“居住+社保”入户的渠道，对持有深圳居住证，且具备合法稳定就业和住所（含租赁）条件的人员，其入户积分主要指标为参加深圳社会养老保险年限和拥有深圳合法产权住房年限（或合法租赁住房）。不必购房才可入户，深圳又率选做了榜样。

其实，武汉、长沙、成都、西安、济南、南京、杭州、郑州、青岛、厦门、天津、重庆等新一线城市、二线城市，在今年都陆续放宽户籍制度，加入了“人才争夺战”。

武汉的“落户新政”自5月22日起实施，包括18项户口迁移政策调整;留在武汉创业就业的大学生，毕业3年内无须买房即可申请落户，博士、硕士可直接落户;一个月后又提出了“支持百万大学生留汉创业就业”。

6月16日，济南市《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见(征求意见稿)》通过济南市政府网公开征求意见。济南取消投资纳税、购买房屋等落户限制，对全市部分区域的人员，以合法稳定就业、合法稳定住所（合法所有权或使用权）为基本条件，优先吸纳我市经济发展急需的高层次人才、技术技能型人才、创新创业人员及有能力在该区域稳定就业生活的人群落户。

长沙则在6月29日发布“人才新政22条”，未来5年将投入百亿以上资金，吸引储备100万名人才;5月8日，西安出台23条力度空前的人才新政，提出“未来五年，预计投入38亿元，引才育才100万名”。江苏省无锡市日前也进一步放宽了重点人群落户条件，对中央要求全面放开放宽的高校毕业生、技术工人、留学归国人员、职业院校毕业生、在市外已安置的转业、退伍军人等重点落户群体，增设落户途径、放宽落户条件。

租赁政策改革的下一步，必然是户籍制度的改革。广州将如何具体落实这些措施，怎样“抢人”，也将是三季度甚至更长远的将来，房地产业界必须关注的事。

政策解读之三：租售并举、土地竞自持政策之下，一手库存是否会受影响？对房企影响几何？

出台“租购同权”的政策的同时，政府同时配合了土地竞拍自持的政策。这对于一手新房的冲击到底有多大？我们先来看看广州一手住宅的这两年的去化周期再说。

据克而瑞数据显示，在过去两年楼市好转刺激下，广州的住宅市场库存得以大量消化，库存在稳步下降的同时，去化周期也变得越来越短，特别是今天330政策当月，库存量及去化周期更是达到空前的最低位，只余671万平库存，且按6个月的去化率来算，仅够消化5.4个月了。

而这种情况，在新政后，才有所缓解，慢慢地消化周期从5.4个月到6.2个月、6.5个月，再到6月的7.1个月。

下面近一年一手住宅供求的数据：

据克而瑞数据统计，2016年6月-2017年3月，除了去年9月、11月供求比较平稳外，其余各月均呈供不应求的状态，到了330新政发布后，供不应求的情况才慢慢地趋于平稳。

纵然如此，2017年5月（供求比为0.46）还是出现了比较明显供不应求的问题，这主要是由于政府为了稳定楼市，除了限价、限签，还严格控制预售证的发放节奏，供应自然便少了，即使成交量虽然下降了，供不应求的情况依旧存在。

而到了新近的7月，在一系列调控政策的加持下，供求关系开始发生改变，供求比达到了1.74，也就是说供过于求了。

我们都知道，土地出现自持新玩法后，肯定会越来越多的自持物业出现，租房市场将会进一步热门起来，所以说，库存供过于求的现象还得日益加重？这当然还待时间验证，我们拭目以待。

注：2017年7月数据为7月上半月数据

广州于今年4月13日起，开始了包括竞配建、竞自持、摇号等的土地出让新模式，自新玩法出现以来，广州共有3宗土地有自持的情况：

2017年4月25日：黄石西路鱼苗场AB2510019地块被万科以总价23.87亿元+1350平安置房+50%自持成功拿下，折合楼面价29832元/平米！

2017年4月25日：长岭居YH-A4-3地块被万科以总价12.22亿元+竞配建900平+55%自持成功拿下，折合楼面价19862元/平米！

2017年5月4日：荔城街庆丰村A16159地块被闽系知名开发商融信集团以总价11.76亿元+3600平安置房+55%自持成功拿下，折合楼面价15721元/平米！

到目前为止，广州一手市场的去化周期在重重调控政策之下，去化速度还是很快的。土拍规则的改变，明显将减少一手市场的供应，而原本打算购房的人群，是否会转向租赁，这就留待时间给我们答案吧。

而对于自持物业的看法，房企的看法普遍比较正面。近日，开发商中国金茂首席执行官兼执行董事李从瑞在接受采访的时候表示，他们选择了坚持“销售+持有”的经营策略，因为他们认为持有这个环节在未来10年还是有机会的。尽管周转没那么快，但毛利摊到每年来看，它的总体回报是不低的。他的观点，其实代表了很多开发商的看法。

8月租赁市场仍为政策主要发力点，后续会有更多城市跟进

另外，“租购同权”政策，在一手住宅供过于求的情况下发布，反映了官方部门对楼市调控重视，销售上，供求上的压力仍较大，风险城市进一步增加，部分三四线城市由于调控收紧，面临变盘和调整，也会进入到风险城市的行列。整体来看，整个三季度市场变化状况将决定今年下半年房地产市场的走势。

来源：广州CRIC房产测评网

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