7月广州高端物业成交价仅为北上深的1/3！4大一线城市高端项目一览！

三季度伊始，目前7月已交出成绩单。

近日，易居研究院公布了二季度一线城市豪宅市场的季度报告，2017年受累于整体楼市的低迷，4个一线城市先后出台了楼市调控政策，并不断升级加码，再加上银行房贷利率折扣取消甚至上浮，豪宅市场也出现了降温，导致了一线城市豪宅及高端住宅市场进入了“速冻状态”，那么广州的高端住宅市场又是怎么样呢？

目前，国内对高端住宅还没有明确定义。为剔除价格变动因素造成统计口径的偏差，本报告设定了一个动态标准，设定成交均价是当月该城市一手住宅（含别墅，下同）网签均价的2倍以上，以此作为高端住宅标准。

据统计，7月广州一手住宅（含别墅）网签均价为16507元/平方米，因此，7月的高端标准线划定为网签均价超过33014元/平方米的一手住宅产品。

具体情况是怎样？我们一起来看看：

7月广州高端住宅成交量创新低

我们先来看看四个一线城市7月的成交情况：

克而瑞数据显示，4个一线城市中，高端住宅成交最多的是上海，成交套数为287套，占比也是最高，占住宅成交总数的5.12%；排在第二的是广州，高端住宅成交套数为61套，占住宅成交总数的1.38%；排在第三的则是北京，高端住宅成交套数为18套，占住宅成交总数的0.86%；排在最后的则是深圳，高端住宅成交套数为10套，占住宅成交总数的0.57%。

从数据上看，广州的高端住宅占比在一线城市中并不算少，甚至超越了北京和深圳。那么广州的高端住宅的整体成交走势又是怎么样的呢？

我们再来回顾一下近1年广州高端住宅的成交情况：

从近1年广州高端住宅（含别墅）的成交量走势可以看出，高端住宅的成交数量持续波动走低，从去年的7月份到现在，共出现了2个小峰值，分别是2016年10月的627套，以及2017年3月的604套。总体上看，2017年以来，广州的高端住宅成交均不理想，受“317”以及“330”新政的影响，今年3月高端住宅的成交量有所上升，但好景不长，从5月开始则呈阶梯状下滑，直到目前7月的61套。

那么广州高端住宅成交量为何持续走低？

近年广州的调控政策不断加码，受市场的影响，高端住宅成交也受到了不同程度的抑制。由于受到调控新政的影响，广州部分楼盘的首付也跟着改变，首套房、二套房的首付比例同时提高，再加上“317新政”规定了广州“认房又认贷”，使得广州高端住宅市场当中首次置业客群、改善型客群以及投资型客群均受到波及。特别是高端置业客群，受制于增加首付的资金压力，购买高端住宅的意愿也有所降低，造成在售高端住宅的销量持续放缓。

广州高端住宅门槛仅为北京上海深圳的1/3

说到价格，广州受网签均价的影响，高端住宅的标准相对来说是一线城市中最低的，目前只有33014元/平米，而其他三个一线城市的标准线则是广州的3倍以上！

严格上来说，我们所设定的高端住宅的门槛为当月该城市一手住宅（含别墅，下同）网签均价的2倍以上，也就是说高端住宅的门槛价格是根据当月的网签数据决定的。所以走势也该城市的网签价格走势一样，但是我们可以从4个一线城市中做比较，看看广州高端住宅门槛低的原因。

下面我们来回顾一下2017年四个一线城市高端住宅门槛的价格走势：

从数据可以看出，今年1月到7月，上海和广州的走势变化不大，只有深圳和北京的走势趋势有所波动。深圳和北京领涨是最明显的，在今年4月份，深圳和北京均出现了一个小峰值，5月微跌后持续呈上涨趋势。

从结构变化上看，今年1月-6月，四个一线城市之间高端住宅（含别墅）的排名均没改变，但是在今年7月份，深圳依旧坚挺，广州依旧低落，只有北京和上海的位置有所互换的。也正是由于这种情况，导致广州与北京之间的差距有所增大，而和上海之前的差距则有所缩小。

那么为何广州的高端住宅门槛一直不高？

其实从数据可以看出，一方面，广州的房价一直以来都要比其他3个一线城市低，所以高端住宅的门槛理所当然就低了。

另一方面，从目前的情况来看，由于广州一直出台严格的调控政策，限购限签，所以近年广州高端住宅的成交量持续减少，但是均价却呈现进一步的上涨态势，形成了较为明显的量价背离，促使从而导致房价一直保持较低位。

7月一线城市高端住宅成交情况

看了那么多，相信大家最关注的还是各个城市的高端住宅的成交情况。那么4个一线城市7月份高端住宅的成交情况是怎么样呢？我们一起来看看！

北京

7月北京高端住宅标准线划定为网签均价超过96924元/平方米的一手住宅产品。经统计共有7个楼盘，其中有6个楼盘成交在3套及以下。

在成交量排名中，朝阳区的首开国风尚樾以7套成交量位列第一位；排在第二位的是海淀区的琨御府，成交3套；第三位的则有3个项目，分别是海淀区的万柳书院和金地华著，以及东城区的使馆壹号院，均成交2套。成交超过5套的高端住宅楼盘仅1个。

而成交均价排名中，第一名是海淀区的万柳书院，网签均价146205元/平米；第二名是海淀区的金地华著，网签均价为141880元/平米；第三名则是东城区的使馆壹号院，网签均价为118807元/平米。

上海

7月上海高端住宅标准线划定为网签均价超过92378元/平方米的一手住宅产品。经统计共有35个楼盘，其中有16个楼盘成交在3套及以下。

在成交量排名中，虹口区的瑞安瑞虹新城以51套成交量位列第一位；排在第二位的是浦东区的仁恒公园世纪和浦东星河湾，均成交34套；第三位则是大华锦绣华城，成交25套。成交超过5套的高端住宅楼盘共15个。

而成交均价排名中，第一名是浦东区的尚东柏悦府，网签均价238535元/平米；第二名是浦东区的合生东郊别墅，网签均价为172912元/平米；第三名则是黄浦区的华润外滩九里，网签均价为162061元/平米。

广州

7月广州高端住宅标准线划定为网签均价超过33014元/平方米的一手住宅产品。经统计共有61个楼盘，其中有40个楼盘成交在3套及以下，这些成交量极少的项目大部分都是尾盘。

在成交量排名中，天河区的龙湖首开天宸原著以23套成交量位列第一位；第二位也是天河区的华润天合，成交12套；第三位则有两个项目为信达&金茂天河金茂广场和金地天河公馆，均成交10套。成交超过5套的高端住宅楼盘共18个。

而成交均价排名中，前三甲均为天河区的项目，第一名是尚东柏悦府，网签均价115260元/平米；第二名是侨鑫汇悦台，网签均价为114632元/平米；第三名则是龙湖首开天宸原著，网签均价为67877元/平米。

深圳

7月深圳高端住宅标准线划定为网签均价超过118134元/平方米的一手住宅产品。经统计共有2个楼盘。

在成交量中，南沙区的华润深圳湾悦府成交了7套，海上世界双玺花园成交了3套。

而成交均价中，南沙区的华润深圳湾悦府网签均价为171447元/平米，海上世界双玺花园成交均价为132424元/㎡。

由此看来，深圳成为了7月份一线城市中高端住宅项目成交最少的城市。

注：以上数据均为网签数据，由于限购限签以及部分项目有“两个合同”，实际价格要比网签价格上浮40-50%。

结语

一线城市楼市豪宅化

纵观2017年上半年广州楼市，在房价持续上涨的大背景下，高端住宅项目的数量迅速增长，广州楼市也逐渐显现“高端化”的现象。高端住宅市场的崛起，标志着我国房地产市场的日渐成熟，曾经仅仅出现在高端住宅项目中的智能技术、低碳技术、绿色生态等配置，现在越来越多地应用到一些普通商品住宅项目中，从而提高人民的居住条件。高端住宅项目并不违背政府“租售并举”的政策，相反，其与租赁市场相互补充，兼顾了高端需求和低端需求。

预计2017年下半年一线城市高端住宅市场量缩价稳

由于受到严厉的调控政策，一线城市正在经历“五限”时代，2017年下半年一线城市楼市将全面进入调整期，商品房成交量将环比下降，高端住宅市场也不例外，成交量萎缩程度甚至会高于普通住宅，但源于高端住宅产品较好的抗跌性，其成交价格将保持基本平稳。

来源：广州CRIC房产测评网

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