黄埔全新盘房价5万+？噱头！实际均价4万+！去化率仅4成！

科学城一个预热了很久，几乎每个月都说要开盘的黄埔区府全新盘——大壮名城终于在10月27日开盘了。

这个项目刚一开盘就被推上风口浪尖，自带“科学城房价破5万”，“猪饲料一般的楼盘名”等话题引起热议。那么该楼盘首开时去化究竟如何？房价是否真的顶破5万？是否值得购买？

让我们先来看看这个楼盘的具体情况：

大壮名城为暹岗村旧改项目，位于黄埔区开泰大道科丰路口，处于黄埔区府中心位置，所在板块为科学城板块。拥有着科学城的产业与萝岗区府配套的大壮名城，无疑是拥有“硬实力的”。

不仅拥有得天独厚的区位条件，其交通方面也是其卖点之一。大壮周边有三条地铁线、三个地铁站，分别是已建成的6号线暹岗站和苏元站，6号线苏元站会与在建21号线苏元站换乘，还有在建的7号线二期的科丰路站。不过需要注意的是，目前除却6号线已通车，21号线预计年底开通，而7号线则是预计2023年开通。

这也不难解释为什么这个楼盘会引起那么多关注，价格是一方面，良好的硬件也是一方面。

具体来说一下大壮名城的配套，首先大壮既然位于萝岗中心，那么配套自然也不差。

万达广场实拍图

距离大壮400米处，就有万达广场。隔壁就是大壮国际广场，此外科学城还有优托邦和高德汇。商业配套不可谓不“豪华”。

医疗方面，项目一公里内有中山三院岭南医院，大病小病都可以及时解决。

而大壮的另一大卖点，则是其教育资源。大壮整体规划1所九年一贯制学校、1所小学和2所幼儿园。并且华南师范大学附属黄埔实验学校以及华南师范大学附属黄埔实验学校幼儿园确定落户项目，预计2021年秋季开始招生，预计学位有5000个。

那么大壮在打造产品方面，又如何呢？

目前大壮计划对外销售的是一期，是下图中A1-11共11栋住宅楼。一期右边则是复建区。

项目南面为开泰大道，主干道A6-A11这一侧的房子可能会受到噪音干扰，同时，也能享受到无遮挡的南风。需要注意的是，A6/A7栋正对着的为菜市场和垃圾站，低层或会受到一定的影响，包括噪音和气味。而该项目的低价单位或许就是这栋楼的单位。

而A1栋的位置无疑是最好的，应该也是“楼王”，位于小区的中间位置，前后都望园林，居住舒适性和享受感很强。

而大壮于10月27日首开推出的A6/A7栋，位于小区西南角，两条道路交叉口，不近地铁，且近垃圾站与肉菜市场。会有噪音、气味等不利因素影响。但该楼盘开盘仍然高于同板块楼盘近5000元/平的价格，从中也可以看出大壮对于市场的野心。

A6/A7栋为总层高均为33层，三梯六户，户型包括74㎡二房、93-104㎡三房以及120㎡四房。

74㎡两房一卫

74㎡两房户型，比较适合手头预算不多的购房者，其位于7栋的北面，望园林,且无道路噪音和垃圾站、肉菜市场异味干扰，有大阳台，南北对流。

93㎡三房两卫

93㎡三房户型，南北通透，主卧朝南，横厅设计。其中一次卧门直对洗手间门，可直接望到洗手间镜子；与6栋相连，隐私性较差。

104㎡三房二卫

104㎡三房二卫的户型比较方正，南北对流，主卧带独立卫浴。

120㎡四房二卫

120㎡四房的户型南北通透，三卧室朝南；拥有6米大阳台；但过道过于狭长，红框内区域完全可纳入主卧范围。

纵观以上户型，除了一些小瑕疵以外，可以说没有太大的硬伤，并且每个户型都设置大尺寸景观阳台。大壮在产品打造方面可以算得上合格。

最后来说一下价格，可以说任何一个楼盘或者房源，最终买与不买，最后的决定因素就是“价格”。抛开极个别的破5万单位与低于4万单位（有些以此为噱头宣传科学城房价破5万...），大壮名城首开全盘均价为4.6万/平，远高于其吹风价4.2万/平，虽然当天到场人数有500人，筹量260个左右。但据克而瑞监测，整体实际去化率只有4成，其中卖得较好的单位为104㎡的三房。

那么那些购买了大壮名城和放弃购买大壮名城的人，都是为什么呢？小编试着总结了几个原因。

项目优势：

1、区位条件好，萝岗区府，配套齐全。

2、交通硬件好，三地铁交汇，得天独厚。

3、教育资源好，华附名校光环加身。

项目劣势：

1、最致命的还是其价格，远高于板块内楼盘的价格（科城山庄均价4.1万/平、保利罗兰国际均价4万/平），对于大部分购买者来说，超出心理预期。不仅如此，这个单价，放眼市区东圃板块、广钢新城内均有价格同等水平项目在售。

黄埔区府二手房价格

报价来源：链家

2、大壮名城的开发商缺乏开发经验也是购房者担忧的一个点，实际上大壮名城是来自潮汕的企业大壮集团联合暹岗社区经济联合社公共开发的项目。而大壮集团除了暹岗村旧改项目，只有汕头的一个酒店项目和一个文旅项目，以及在广州的大壮国际广场，缺乏开发经验。

3、物业管理问题，大壮名城引入国际五大行之一的高力国际物业来为楼盘服务，不过高力国际物业此前主要是以商业地产物业服务为主，在国内不以住宅物业管理闻名。并且据了解，此前同板块的新福港鼎峰曾经引进高力国际物业，后来结束了合作。

总结以上，可以看到，大壮名城对于萝岗刚需自住群体的吸引力，其实还是较大的，毕竟区府新盘+地铁环绕+华附的硬件条件在，但对于并不拘泥于科学城板块的客户来说，这个价格其实可以直接在市区的东圃、广钢新城等板块物色房源了。

文章来源：克而瑞广州区域

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