代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
距离9月26日-27日，广州第二轮集中土拍，进入了倒计时1天！了解到，第二轮土拍将进入分批次，在两天的9点、12点、15点，共计6场的集中竞拍。截至今日发稿时间的17点30分，小编监测到目前48宗地块中，仅有5宗地块有出价，分别为荔湾1宗、南沙1宗、白云2宗以及增城1宗，且均仅有1个报价。
在三道红线、投销比不超40%，以及要求拿地必须使用自有资金等监管下，不少开发商直摇头，拿地节奏开始放缓，审慎的心态相继出现。大概率，第二轮不会再出现首次集中供地的空前盛况了。当然，就目前仅5宗地块有报价，不代表其它地块开发商没有意向。已有媒体爆料称，截止到昨天，48宗地块之中已经有30宗有意向企业报名，另有18宗地块无人报名，其中增城22宗地中有12宗地块暂时留白。对于本次“画风新颖、竞拍规则苛刻”的第二轮，我们邀请了克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓老师，作出专业点评！专家观点
相对首轮集中供地，二轮集中供地的行业大环境发生了深刻的变化！
从土拍政策来看，二轮供地围绕“稳地价”的调控目标，新增了诸如限溢价、限马甲、限房价等多个土拍新政，基本杜绝了高价地产生的土壤；
从商品房市场来看，在持续的政策加码之下，三季度以来全国商品房交易量持续下降，市场已然进入新一轮的下行周期；
从企业来看，有别于首轮供地资金弹药充足，二轮供地企业资金面普遍偏紧，个别企业负面信息的发酵，亦让企业对现金流格外紧张，花钱意愿降低。
综上所述，我们就不难理解为何此前多个城市的二次供地出让结果遇冷，所以对广州即将进行的二次供地出让结果我们也不能过分乐观。不过，尽管大环境挑战较多，对于有拿地预算的实力房企而言，二次供地亦不失为一个布局热点城市的机会，可以用更小的竞争代价进入，而相对合理的土拍规则亦预留了一定的项目盈利空间。广州房地产市场的基本面是健康的，一年3000多亿的销售金额体量也是对企业有足够的吸引力的，这个时候行业要有足够的信心。
另外，小编整理了对二批关注度较高的市场热点，围绕市场环境和土拍规则作出了如下的系列问答，往下翻阅，揭秘广州第二轮供地的“未卜先知”。第二轮供地中，对于48宗地块均有限制对应的溢价，限溢价率在9%-15%，显然这已经是诞生高楼板价宅地的最大阻碍。另外，如图所示，除越秀区、天河区外，在挂牌的9大区域中，未扣配建的起拍楼板价较往年偏低。
克而瑞找出了2020-2021年各区域的宅地平均成交楼面价作为对比，譬如二批供应大户的增城区，自2020年起，截至今日，成交出让了38宗宅地，平均成交楼面价9496元/㎡（未扣配建），而挂牌的22宗有13宗低于此成交楼板价；甚至霸榜广州宅地成交楼面价TOP10，有四席的海珠区，本次该区两宗宅地的起拍楼面价分别为39199.97元/㎡、20083.33元/㎡；而该区的成交平均值为35310元/㎡，可见海珠区本次出现高价成交的几率颇低。
不仅如此，在二轮综合竞拍玩法下，地王的可能性微乎其微。据克而瑞统计，广州二轮集中供地整体规则：本轮土拍规则大幅调整，在“限地价+竞自持+摇号”基础上，广州土拍增加限房价、限销售对象、禁马甲、限资金来源、限资质、一次性书面报价等出让方式，土地市场调控进一步升级。
统计到，在广州第二轮供地中，来自黄埔区科学城2宗宅地、南沙区6宗宅地，均限制了建成后的新房销售价格，以及销售对象50%首套家庭（或个人）；并且，2宗海珠区宅地也作出了对口销售对象的限制。
小编在早前有推算了南沙区的限售价的参考标准：参照该区今年1-8月的新房成交结构，限售价范围内的新房成交网签套数为最高，换而言之，售价几乎代表了目前的周边新房成交价格市场。但要注意的是，这是2021年的市场价格，按照常规流程，宅地最早也将在年底或明年逐渐入市，最大程度上降低了新房上涨速率。也就是说，将在2022年，买到2021年价格的“实惠”新房，这个标语确实足以吸引大批购房者。对比来看，南沙区的首套家庭（或个人）压力会小些，黄埔区次之，海珠区则表示“鸭梨山大”。
如图所示，小编采取了今年1-9月的新房成交市场为参考依据（口径：普通住宅+别墅），截至9月15日，仅两个板块的首付款在百万以上：
黄埔知识城板块的新房套均价为282万元，首付7成为197万元，首付3成为84万元；南沙南板块的新房套均价为211万元，首付7成为148万元，首付3成为63万元。竞自持的几率较低，不排除热门地块会有开发商“热血沸腾”，在到底最高地价后，开始竞自持面积。但目前规定了最高限自持面积比例为50%，可以以肯定的口吻说，不会出现如此高比例的自持。克而瑞广州研究组，曾对热门地块的竞自持环节作出推算，以海珠区江泰路地块为例子，假设达到了最高地价258550万元：零自持面积，则可售面积有近5.25万平，可售楼面价约为49242元/㎡，彼时地楼比达到0.49；而在自持10%的情况下，可售楼面价54714万/㎡，接近了海珠地王（5.5万/㎡）；更别说，自持50%，可售楼面价9.8万/㎡，直接顶破天花板。据不完全统计，截至22日，即二轮地块竞买申请时间点，合计有58组开发商报名，其中28宗有意向度，以番禺区大石两宗宅地的意向度最高。
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