飙泪了、止跌回涨！广州一手均价首破4字头！

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

早上9点30分，国家统计局公布了1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，统计到1月份，70城一手住宅和二手住宅销售价格环比上涨或降幅收窄，环比下降城市个数减少；

而与去年同期相比，70城一手住宅和二手住宅销售价格同比涨幅总体回落，同比下降城市个数增加。

其中，广州市一手住宅销售价格环比停止下降，已由之前的-0.6%转为上涨0.5%；二手住宅虽依然为环比下降，但降幅收窄至0.2%。

一二手楼盘销售价格趋于平稳，又预示着什么信息呢？专家对此有哪些见解呢？

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓1月包括广州在内的一线城市新房价格均环比上涨，反映了去年四季度以来信贷等政策边际放松的正向效应正在释放，此外房企在去年末以价换量的冲刺之后，楼盘折扣回收也是价格指数回升的重要原因。相对而言，二手房在新房促销的冲击下处于弱势，信号传递有滞后性，因此环比未能转正也不难理解。值得注意的是，尽管价格指数有转好的迹象，但是1月份广州新房和二手房的成交量分别只有5822套和6984套，同比分别下降54.9%和 53.5%，2月上半月新房网签更是只有1260套，显示广州楼市成交量还处于低位修复的拉锯之中，放言就此进入上涨周期还是过于乐观了。

房贷利率下行

除此之外，同一时间，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年2月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

值得一提的是，自中国人民银行公布降准、MLF下降以及降息等一系列操作后，广州大部分银行表示额度充裕，房贷利率也在持续降低，放款速度也快了（阅读上周文章，获取广州各行利率）。

虽说，2月21日的5年期以上LPR并没有下调，不过，上周五国家发展改革委等部门在《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》的通知印发中，强调了2022年继续推动金融系统减费让利，落实好贷款市场报价利率（LPR）下行、支农支小再贷款利率下调，推动实际贷款利率在前期大幅降低基础上继续下行。

也就是说，在额度充裕的前提下，房贷利率有望继续下行。

一手房均价破4.2万/㎡

将视线回归到网签成交市场上：

克而瑞市场监测到，上一年年末随着楼市回暖信号释放，加上高价盘的取证批准，最终优质项目抢开抢签助推单月成交均价飞涨。

而开年1月，则由于春节假期的淡季影响，整体来看1月份多为刚需网签以及优惠促销房低价的成交，全市成交均价回落至3.5万元/㎡；进入2月份上半月，尽管网签不多，但在高价盘的网签下，成交均价径直挑飞，到达了4.2万元/㎡。

剖析成交网签单价段的占比，如图所示，虽超8万+/㎡的房源仅成交了11套，但4万元-8万元/㎡高价段成交了576套，占比45.7%，接近一半比例。

显而易见，3字头以下的房源成交比上个月减少了15%市占率，与此同时高价房源的占比走高，带动均价上涨。

要注意的是，这个月不少高端盘（豪宅项目）都传出讯息；

其中侨鑫·保利·汇景台项目周末首开，该项目于2020年6月由侨鑫+保利联合体获得地块，彼时实际楼面价达41329元/㎡，据克而瑞分析师监测统计，本次首推172-238㎡四至五房共73套，报价在12-13.7万/㎡（精装），由于首推的1、2、3号楼栋日照有遮挡，首开去化一般约55%。

另外，位于东圃板块的合景臻颐府也已拿到了预售证，了解到该项目于近日开启内部认购，首开2栋、3栋、14栋，吹风价12-14万/㎡，验资1000万看样板间。

与2月份高端盘争相亮相、形成鲜明对比的是去年下半年的时候，是另一番完全不同的景象。

 当时，项目备案价过高，基本就是预售证不批或延期批准，原本不少项目捂盘惜售，但由于回款压力，最终也被迫低头；譬如招商保利·海珠天珺最早传出吹风10万+/㎡，最终在年末以低至8.4万元每平米开售。

过了个年，对于高端盘也就是豪宅市场来说，形势已经天翻地覆。

白云番禺二手均价下跌

二手房方面，广州自执行二手房交易参考价机制后，二手市场热度骤降、归于平淡。

如图所示，在去年9月起，二手房成交套数多数在六千套左右波动；年末12月以及新年1月的小幅冲量很大程度上是由于信贷市场放松、房贷批款加速，使得以房换房的业主集中网签。

克而瑞数据显示，2022年1月，广州二手房成交套数达到6984套，同比下降53.53%（同期1月有1.5万套网签），环比微升0.92%。

而从二手房成交均价看，相对平稳，1月份二手均价为31544元/㎡，同比下跌3.04%，环比下跌1.08%。

具体到各个行政区域分析，1月份，天河、越秀两区二手房均价较高，均破5字头，其中天河区二手均价达到56737元/㎡，同比下跌1.45%，环比下跌3.63%；越秀区1月份二手均价为51429元/㎡，同比上涨4.85%，环比上涨10.42%。

同环比均跌的仅有白云、番禺两区；白云区1月份二手成交均价30384元/㎡，同比下跌1.71%、环比下跌7.84%；番禺区二手均价24273元/㎡，同比下跌13.95%、环比下跌4.42%。

图片来源：CRIC湾区投策系统

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文章来源：克而瑞广佛区域

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