全票通过！广州黄埔这个旧村改造实施方案来了！
近日，@幸福新南湾 发布了一则消息显示，南湾旧村改造实施方案）（片区策划）股东代表表决通过率100%。
值得注意的是，前段时间，黄埔区加快了旧改实施方案的审批，包括双沙村、洋田村、珠江村、文冲东、五福堂、刘村华甫-荷村、南湾村等。
其中，南湾村新版控规出炉之后，反遭部分村民不满，并发起了诉求书。
11月初，南湾旧村改造项目（黄埔区AP0906、AP0907、AP0909规划管理单元）控制性详细规划调整对外公示。按照最新控规，南湾旧村改造总建设量由56.45万m²调整至147.47万m²，足足增加了91.02万m²。
新增的建设规模，绝大部分来源于住宅用地，居住用地容积率指标由原来的1.5调整至4.6-5.3。
按照新版控规，南湾村将从原本破旧的小村庄，摇身一变为规划居住3万人的小城镇，但容积率一下子增加了三倍有多，这让部分村民不能接受。
据现行的《广州市黄埔中心区控制性详细规划》显示，南湾旧改范围涉及AP0906、AP0907、AP0909三个规划管理单元，规划范围共266.7公顷，涉及以上三个区域规划单元调整，其中本次控规调整范围为南湾旧改的范围，用地面积为57.48公顷。
原规划（改造前规划）
容积率1.5怎么来的？
原规划（改造前规划）调整范围
南湾原规划（改造前规划）是很早以前据广州市的总体发展规划而编制的；按照农村集体发展需要做的规划，规划目标是村镇发展区和工业区；即以工业用地、村经济发展用地为主，村生活用地（居住用地）为辅，2000年左右广州市总体规划确定农村村民住宅建筑层数不超过四层，所以居住区容积率在1.5以下。
村民住宅未拆迁之前的现状为1~7层，实际的容积率超过2.3。已建成的工业区实际的容积率约为1.0，扣除经营性场地后改造前的平均容积率刚好也约为1.5。
随着广州城市发展、时代进步、国家大湾区的总体规划，南湾按照农村发展模式做的规划已经严重不符合城市发展需要，不符合南湾广大村民的实际利益。
现在南湾抓住政府旧改的契机实施改造，提升城市格局，实现产业升级，改善民生和居住环境，完善配套功能，所以必需对原规划（改造前规划）进行调整。
改造后容积率比
原来提高的原因
一、原规划（改造前规划）配套不完善
1、改造前公共配套仅有：12班小学、1个幼儿园、几个公厕、1个社会公交站（BRT）等。
2、改造前没有市政道路，仅有弯弯曲曲的村道；南湾支涌也是断头涌。
二、改造后规划，是严格按照《广州市城乡规划技术规定》的标准执行，完善城中村公共设施的短板，主要为：
1、增加大量为村民服务的公共配套，将近百处：54班小学、48班完全中学、110kV变电站、社区卫生服务中心、养老院、多处公交首未站、环卫停车场、肉菜市场、42班幼儿园、多处居委会、托儿所、物业管理、派出所、社区养老机构、公共图书馆分馆、文化站、社区少年宫、健身游园等，占地约120亩。
2、改造后扩宽并拉直道路，打通与周边的市政路的连接；新开挖河道，将南湾支涌向西连通南海神庙，沿河沿路增加大量绿化，占地约100亩。
3、为了留住乡愁，提升社区配套，铸造南湾水乡名片，高规格规划建设文旅小镇，占地约150亩。
4、因油管和油库安全控制，导致旧改用地边线需退缩78.5~150米，所以受影响的土地约130亩。
为了升级配套、提升大家生活的便捷和舒适性，提高集体收入，以上配套设施占地约500亩，故单地块容积率需要提高。
三、复建安置补偿情况
1、现状4层以下私宅，改造后权益面积补至4层：如原1层房子面积60㎡，补偿总面积将达到240㎡；
2、证载空地也有补偿面积；
3、村民的临迁费、旧村的拆迁费、复建区的建设费、市政的建设费用等等要全部折算成开发商的融资面积。
改造前现状住宅经测量的合法建筑面积约为28.5万㎡，集体物业建筑面积约15.8万㎡。
改造后复建总量86.34万㎡，其中：复建住宅43.98万㎡,公配6.13万㎡，集体物业33.35万㎡，以及联发厂和南石市直管公房。
改造后住宅增加约15.48万㎡，公配增加约6.1万㎡，集体物业增加约17.55万㎡，共计约39.13万㎡。
四、所有的复建建设费用由开发商负责
投资，政府核定成本后折成融资面积以平衡开发成本，以保障复建房的改造建设顺利完成。
改造总成本47.9亿：折算融资区建筑总量61.12万㎡，
其中：融资住宅49.69万㎡，公配5.47万㎡，融资商业5.96万㎡
复建和融资总建筑面积为147.47万㎡，较原规划（改造前规划）56.45万㎡，改造后增加91.02万㎡（分别为：复建住宅增量、公共设施增量、集体物业增量、融资面积等），建筑面积增大，容积率必然增高。
改造范围57.48公顷，约862亩，其中约500亩用于：道路、公园绿化、公共设施、文旅小镇。
仅剩下300多亩地用于建设复建住宅、集体物业，融资住宅和商业。
因此在保证各方的利益情况下，土地就这么多，提高容积率是唯一解决办法，不仅南湾是这样，周边几个旧改项目都是类似情况。
特别说明
简而言之：
1、原公配很少，改造后公配齐全；
2、村民住宅和集体物业面积增多；
3、增加改造成本折算的融资面积。
周边村改造情况对比
某村1<<<<
总建筑面积110.01万㎡ ;
调整方案总建筑面积增加92.4万㎡ 。
居住用地容积率为4.50-4.56；
商业服务业设施用地容积率为1.44-8.40。
某村2<<<<
总建筑面积403.76万㎡
调整方案总建筑面积增加269.35万㎡ 。
居住用地容积率约为5.3-6.0；
商业服务业设施用地容积率为4.8-7.0。
某村3<<<<
总建筑量168.61万㎡ 。
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居住用地容积率约为4.8-5.2；
商业服务业设施用地容积率为4.8-9.8。
南湾村<<<<
总建筑面积147.47万㎡ ;
调整方案总建筑面积增加91.02万㎡。
居住用地容积率约为4.6-5.3；
商业服务业设施用地容积率为1.0-8.5。
改造后规划：
1、住宅标准层层高3米，其他村复建住宅层高为2.8~2.9米，为保证南湾居住品质，提高了层高标准；
2、复建住宅高度统计：
（以政府批复为准）
容积率高，自然代表楼层比较高，这是城市的发展趋势，集约土地的必经之路。开发商为了尽快批复南湾实施方案，按政府要求主动减少融资房建筑面积，保证复建房建筑面积。如果大家愿意减少回迁面积，可以降低容积率，降低高度，政府也是鼓励的。
另外为了提升居住品质：要求楼间距要大、底层潮湿不适合居住要架空（底层架空高度约5~6米）、小区中心花园也要大、要配慢跑道、要设儿童乐园、要有老人健身区，要水景、绿化要好等等。
为了平衡和满足各种需求，都会导致楼层变高。
要满足国家消防疏散等强制要求
南湾的设计目标：舒适、合理
改造前：
根据私宅各家面积统计，各家楼梯间+走廊占比约15%~17%。
改造后规划：
首层门厅、楼梯间、电梯井、电梯厅、水电管道井、屋顶机房等计入公摊面积，合计公摊率约18~20%。
其中：首层架空层（除门厅外）、避难层（除梯间外）不计入公摊面积。
复建房公摊率计算方式与广州市商品房的计算标准完全一样。
在户型选择过程中已多次解释公摊，征询文件中注明公摊大概数据。
2021年3月底到2021年6月底。征集村民户型意向选择，征集表提交率约70%。
2022年2月启动最终的户型选择工作，依据已签约的安置补偿协议约定的建筑面积，给每一户签约村民下发盖章版的《户型选择须知》、《南湾复建房安置回迁户型选择表》，确保村民们及时知悉户型选择信息，提交超过99%。
为解决电梯等待时间长
总高度32层以下建筑2部高速电梯
总高度32层以上建筑3部高速电梯，公摊高1~2%
改造前：
窄巷或者握手楼
改造后规划：
主朝向最小约40米，大的超过300米，情况如下（详下页示意图）：
（以政府批复为准）
南湾改造前现状
南湾旧村未拆迁前村里背靠楼、握手楼较多、杂乱无章的电线、狭窄的小道，混乱的面貌让很多租房的年轻人望而却步；空间狭窄、人口密集，“握手楼”空气流通不畅，阴暗潮湿，疫情期间，城中村多次因此形成了气溶胶传播，导致疫情扩散。
居住区内巷道窄小，人车混合，电动车充电更是电线交织拉扯，火灾隐患巨大等等。旧村原内私宅普遍超过3层，4~7层的占到了40%，建筑密度超过40%，除了盆栽几乎没有绿化。
来源：幸福新南湾、乐居城更、城市更新政策库
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