实探福田顶级学区房：有业主返价，降价抛售别想！

二手房参考价出台后

老牌教育强区福田

学位房成交情况如何？

买卖双方的心态变化如何？

出品/深圳乐居   ID/szhouse作者/千堆雪

学位房，是家长圈中永不过时的话题之一。

优质学位房房源较为稀缺，且价格奇贵，不少家长倾尽全家之力，只为孩子换一张学位房的“车票”。

春节前深圳公布二手房参考价，3595个小区被“明码标价”。

对于普通小区来说，可能参考价与实际挂盘价格相差不大。但是对于优质学位房来说，其价格可能被“大打折扣”。

此次，乐居实探各片区的二手房真实市场，看看随着新政的到来，二手房市场成交情况如何？业主和购房者的心态产生了什么变化？

第三站，乐居来到了福田区。

福田作为深圳的老牌教育强区，其教育实力自然不容小觑。

深圳实验学校中学部、深圳明德实验学校、深圳高级中学（集团）南校区等都是福田区的“金字招牌”，每年考进深圳四大、八大的学生不计其数。

2020年福田区新改扩建19所中小学，新增学位超2万座，解决了困扰多年的学位缺口问题；新增11所幼儿园、2970座学位。红岭教育集团、荔园教育集团、区实验教育集团协同发展。

未来2021年，福田区预计新增3所幼儿园、新增学位990座；新改扩建11个中小学校，新增学位6300座。

福田区初中梯队分布

01第一梯队

深圳实验学校中学部、深圳明德实验学校、深高南

02第二梯队

侨香外国语学校、福田外国语、石厦学校

03第三梯队

新洲中学、莲花中学北校区

（以上排名仅供参考）

深圳高级中学（集团）南校区

作为深圳四大名校之一——深圳高级中学的初中部，深圳高级中学（集团）南校区（以下简称“深高南”）自然也受到家长们的关注和青睐。

学校临近7号线农林站，周边配套较为成熟。

深高南的学区划分范围为滨河大道以北-香蜜湖路以西-侨香路至北环大道以南-广深高速以东。

学校对应的学位房较多，有香格丽苑、香珠花园、竹园小区、香山美树等小区。

小李是深高南附近的中介，她表示：“这片区的学位房价格在12万/㎡—20万+/㎡，总价400万—2000万的房源都有。”

小李所在的中介门店在二手房指导价新政出来之前，平均一个月能成交一套学位房。“很多购房者来这边买房都是一次性付款。”

“指导价出来后，二手房成交量没有以前那么好，购房者都去打新了。我们公司是一套学位房都没成交。”

“业主现在挂盘的房源不多，价格上没有变化，既没加价，也没降价，来咨询的购房者也比较少。”现在小李的门店主要是做租单业务了。

在小李看来，目前二手房市场就是“冰冻”的状态，买卖双方的观望情绪特别浓。

“反正你也不卖，我也不买，业主和购房者双方陷入博弈和僵持。”

“业主现在不管什么指导价，到合适的价格就卖；不到价格，不卖也没事。除非有些业主资金断裂，可能会低价抛售二手房，但也不一定是按照指导价卖。”

小李认为二手房指导价有一定的稳定作用，他用“疯狂”两字形容之前的二手房市场。“以前有些业主会在签约时坐地起价，现在好很多了。”

竹园小区楼龄超20年

有购房者看中学位和拆迁

深高南附近的另外一位中介小陈，带乐居看了竹园小区的二手房。

竹园小区是90年代建成的，楼龄已经超20年，楼栋的外立面已经较为陈旧。小区内生活氛围浓厚，有干洗店、小吃店等基本的生活配套。

据贝壳找房显示，目前竹园小区共有4套挂盘房源，二手房指导价是12.4万/㎡，近3个月暂无成交数据。

小陈带看的是竹园小区一套65.9㎡的三房，业主报价1180万，均价约17.9万/㎡。

实际上该套房源在贝壳上显示的参考价是818万，参考价比业主报价少了362万。

来源：贝壳找房

来源：贝壳找房

 竹园小区内还有很多20多㎡的单间，它们分布在光线较暗的过道两边，一层楼大概有20几户。

这些单间面积小，价格却很高。一套21.5㎡的单间，业主报价560万，均价约26万/㎡。

而据贝壳找房显示，该套房源参考价是267万，参考价比业主报价少了293万，相当于”打了五折”。

来源：贝壳找房

据小陈表示：“深高南附近的二手房前两个月成交好，现在不怎么好卖了。买竹园小区的购房者，一是看中深高南的学位，二是买来投资的。”

竹园小区以后会有拆迁，开发商是卓越，现在签约率已经达到90%多了。

值得一提的是，去年6月，竹园小区因“房产性质导致积分下调事件”陷入风波。不过后面经多次沟通，竹园小区“暂时安全”，仍属一类积分。

深圳明德实验学校

福田区第一梯队的另一所名校——深圳明德实验学校，位于福田区香蜜湖街道。学校周边多为住宅小区，生活氛围较为浓厚。

与深高南相比，深圳明德实验学校的学位房就比较“纯粹”了。熙园、香荟雅苑、香蜜湖豪庭、新天国际名苑均属于深圳明德实验学校的学区范围内。

据深圳明德实验学校附近的中介小王表示：“熙园价格是22万/㎡。香蜜湖豪庭以小户型为主，现在有一套55㎡的两房挂盘，业主报价1390万，价格大概25万/㎡。”

“新天国际名苑164㎡的大户型，总价2690万，价格约16.4万/㎡，这是该小区总价最低的一套，其他户型有卖到17-18万/㎡。”

中介：没有业主愿意按照参考价卖房

根据政府发布的二手房参考价，上述学位房的参考价在11.36-13.1万/㎡，“差不多打了七折，但没有人愿意按照参考价卖房。”小王表示。

小王表示：“现在挂盘的房源不多，每一个小区大概就2、3套二手房是业主想诚心卖的。现在业主卖房，主要是想换房，或者是急需用钱，不然没有人愿意去卖房，主要还是观望市场的情况和政策。”

小王所在的中介店铺，年前二手房成交量很多，“年前成交特别‘疯狂’。新政出来后，二手房成交就淡了很多，可能大家都还在观望。”小王说道。

在二手房价格方面，小王表示：“我没怎么听说香蜜湖业主有降价的，返价的倒是很多。业主现在挂盘价格稍微高一点，买家能接受就成交，不能接受就慢慢卖，降价抛售的情况基本没有。”

二手房市场几乎静止，楼市传统的“金三银四”现象似乎没有如约出现，但小王仍然对深圳楼市抱有信心。

“可能今年会变成‘银三金四’了，因为三月份毕竟受政策的影响，有一些客户还是有顾虑的。政策的窗口期一般是三周，四月份可能成交会‘火’一点。”小王最后说道。

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