实探：8万+买进曾经的“深圳中心”，机会还是挑战？
8万+的价格，你会买进罗湖吗？
出品 / 深圳乐居 ID: szhouse
作者 / 千堆雪
2020年罗湖区GDP排名全市第六，比不过科技为主的南山，也敌不过金融中心福田，甚至还被龙华反超。
曾经的“深圳中心”罗湖，现在靠着学位和旧改支撑。在发展成熟的罗湖，学校的数量和质量排名各区前列，许多家长对深圳中学等名校趋之若鹜。
同时，罗湖可利用的土地资源有限，主要靠旧改来完成城市更新，片区目前布局着华润湖贝村、京基蔡屋围等众多旧改项目。旧改后的罗湖，会发生什么样的变化？
在新房供应方面，截至目前，今年仅有4个住宅项目入市。越是成熟的区域，入市新房越少，这是客观情况。
翠园华府即便有名校加持，但周边都是老破的二手房，居住环境一般，购房者不埋单也在意料之中。同样都是8万+，你会选择买宝安尖岗山，还是罗湖的楼盘？
罗湖的几大旧改项目，如独树村旧改、水贝村旧改、木头龙旧改传来近期入市的消息，乐居实探罗湖五大新盘！8万+进场罗湖，值得吗？
京基水贝城市广场
京基水贝城市广场原为水贝村城市更新项目，是一个涵盖住宅、公寓、商业、写字楼为一体的综合体。
项目分为三期开发，一期京基水贝洪湖苑已于去年售罄，备案均价约9.8万/㎡。二期京基水贝时代广场是70年产权的公寓产品，可售房源约为590套，户型建面约45-70㎡，推出时间待定。
三期京基水贝城市广场已获批预售，均价约8.68万/㎡，推出441套89-205㎡2-5住宅，将于本月9日选房，毛坯交付。
京基水贝城市广场位于罗湖发展较为成熟的片区，周边轨道交通密集，临近3号线和7号线。距离项目最近的是3号线水贝站，约有350米，洪湖站、田贝站也在直线距离700米范围内。
在教育上，项目自身规划有一所社区幼儿园。除此之外，1公里范围内还有多所公立学校，如翠竹外国语实验学校、东湖小学、水田小学等（具体以政府相关教育部门公告为准）。
京基水贝城市广场规划9.5万㎡的大体量商业，足够满足业主日常的购物。项目不远处还有IBC MALL，直线距离3公里范围内还有喜荟城购物中心、华润万象汇（深圳布吉店）等商场。
独树阳光里
独树阳光里位于罗湖水贝-布心片区，原为独树村旧改项目，2012年被列入《深圳市城市更新单元第五批计划》，直到2019年才取得建设工程规划许可证。项目分为两个地块开发。
项目占地1.4万㎡，建筑面积约12.9万㎡，容积率9.2，共规划6栋建筑，为28-47层建筑，集住宅、商业、办公与商务公寓的小型综合体项目，最高的建筑高度达168米。其中，2#的商业、3#的小户型住宅作为回迁部分，仅有1#是可出售的商品房。
将推售涵盖建面约73-158㎡二至四房，共计约700套住宅，具体位于1栋A/B/C座，两梯五户，预计2023年底交楼，毛坯交付。
项目共有600个车位，光是商业住宅部分，车位配比就不足1:1，整个小区还有公寓、回迁房等几百住户共享车位，车位严重不足，后期停车问题很紧张。
（乐居拍摄于今年8月）
容积率过高，项目的楼间距会相对偏小，无法保障采光和隐私，后期会影响业主的生活体验。加之项目占地面积较小，集中了四种不同的产品，想必日后小区住宅的居住体验不容乐观，物业的管理难度也较大。
在交通上，独树阳光里距离3号线水贝站不到600米，步行约8分钟至地铁站。此外，项目还临近文锦北路，这条道路在周末、节假日的时候，车流量都较大。
在教育上，项目直线距离1公里范围内有多所学校，如松泉中学、松泉实验学校、东昌小学等。在发展成熟的罗湖区，片区内学校众多，但教育质量也会存在一定的差异。
在商业上，独树阳光里规划有2.6万商业，步行约500米还可到达IBC MALL。除此之外，项目周边的几个小区的底商，能满足业主日常的生活采购。
项目附近街道容貌较为老旧，但生活氛围也还算浓厚。
目前已开放展示中心和样板间，置业顾问开始释放资料准备信息，预计近期入市。
项目不远处的翠园华府，上个月仅有59批购房者登记。两个项目基本共享商业、交通，并且翠园华府还有名校加持，独树阳光里又会去化几成呢？
益田御龙天地
深圳第一批八大旧改项目之一、旧改谈判拉锯战长达十余年的益田御龙天地，终于传来近期入市的消息。
益田御龙天地位于罗湖区翠竹街道，乐居君实探时，项目已高出地面19层左右。
项目占地6.3万㎡，总建面约74万㎡，涵盖住宅、公寓、商业等业态，停车位共3950个。
住宅户型建面约103-200㎡，约有721套、公寓户型建面约124-295㎡。
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益田御龙天地已在项目对面的智选假日酒店一层开放展示中心，看房需提前预约。
项目在地铁出行方面便利，直线距离1.5公里范围内有4条地铁线、7个站点，方便去往南山、福田、宝安等区域。距离项目最近的是3号线翠竹站，不到300米。
在商业上，益田御龙天地规划有12万㎡的商业，日常购物便捷。除此之外，项目直线距离3公里范围内还有喜荟城购物中心、万象城（罗湖店）、KK MALL京基百纳空间等大型商超。
在学校上，项目教育资源配套充足，不远处就有翠竹外国语学校（一部）在建中。除此之外，翠园中学、螺岭外国语实验学校均在项目直线距离500米范围内。
在二手房参考价方面，益田御龙天地附近的翠华花园7.86万/㎡、合正荣悦府一期、二期均为9.32万/㎡。
东海富汇豪庭
东海富汇豪庭位于罗湖莲塘，是片区内近年来少有的住宅新盘。项目楼栋已基本封顶，预计近期入市。
项目整体规划5栋高层建筑，包含4栋可售商品房和1栋保障性住房，共有911套可售房源，主推70-236㎡的2-6房住宅，交楼时间待定。
在交通上，项目距离2号线莲塘站A出口约500米，地铁出行较为便捷。目前罗湖莲塘片区仅有一条地铁线路，这也是人们日常出行倚赖的轨道交通。
此外，东海富汇豪庭还靠近罗沙路，这是通往市区仅有的一条主干道，该条道路在节假日或者每月初一、十五的时候都有交通堵塞的情况。
有网友就调侃：“节假日的罗沙路基本全红，50%的车是去大梅沙的，49%是去仙湖的，还有1%是被堵得回不了莲塘的。”
不过随着罗沙立交、东环立交的改造推进，春风隧道的动工（计划2023年建成），莲塘的交通瓶颈能得到改善。
在学校上，项目规划有一所36班制的幼儿园，直线距离1公里范围内还有罗湖外国语初中学校、鹏兴实验学校、罗湖莲塘小学。
在商业上，目前莲塘片区暂无大型商超，周边小区的底商、盒马里岁宝、苏鲜生等能满足日常需求。
项目还背靠梧桐山，稍远些还有仙桐体育公园、仙湖植物园，周边景观资源丰富。
罗湖莲塘是深圳发展较早的片区，项目周边以老旧小区为主，住宅楼龄普遍偏长，未来居住体验会受到一定影响。
在价格方面，可参考同片区的东方凤雅名苑，该项目去年开盘，均价约8.5万/㎡。东海富汇豪庭周边二手房有富达花园、金色年华家园等，参考价分别为5.48万/㎡、6.34万/㎡。
东海富汇豪庭尚未开盘，乐居君的朋友圈就已被这个楼盘的信息刷屏，中介都在推荐该楼盘，可见项目的销售压力比较大。
亚太·半山樾府
亚太·半山樾府位于罗湖清水河片区，靠近龙岗布吉，背靠银湖山。
项目总占地面积约1.7万㎡，建筑面积约6万㎡，由2栋塔楼组成，整体体量较小。
亚太·半山樾府总共有180套64-119㎡2-4房住宅，装修交付。地下停车位共276个，梯户比分别2梯5户、2梯4户。
乐居君10月底实探时，楼栋还未脱绿网，展示中心正在装修中。
亚太·半山樾府所处的位置，居住氛围不算浓厚，周边有产业园。项目对面多为汽车商店、待拆迁的农民房，不远处还有垃圾焚烧厂。
在交通上，距离亚太·半山樾府最近的地铁站是3号线草埔站，约有1公里，步行至项目需15分钟左右。项目家门口就是红岗路，工作日上午9点半左右，道路的车流量较大。
在商业上，项目自带有1500㎡的商业。除此之外，项目稍远些还有华润万象汇（布吉店）、IBC MALL，直线距离均在2公里范围外。
在学校上，亚太·半山樾府1公里范围内有5所学校，新华外国语学校、龙园外语实验学校、草埔小学距离较近。
在二手房方面，项目周边有青湖山庄、龙园山庄、金祥都市花园，参考价分别为4.2万/㎡、3.98万/㎡、4万/㎡。
项目与青湖山庄的部分楼栋间距较近，采光和通风会受一定的影响。
目前买进罗湖的机会和挑战都比较明显，你会选择进场吗？
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