房地产行业开发全流程涉税风险解析

张鸿海房地产财税咨询 2021-12-09

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众所周知，房地产行业由于分项目独立经营，投资规模大，开发周期长，涉及税种多，母公司监管及指导不到位，一直被视为涉税风险畸高的行业。如何有效的降低及规避风险，合理合法降低企业经营税负，也一直是广大房地产税务从业人员头痛的问题。

以下内容根据无锡市税务局滨湖区分局资料进行整理，以分享给广大税务从业人员。在此对无锡市滨湖分局的辛勤劳动表示感谢。

按无锡市滨湖分局的梳理，房地产行业开发全流程分为：登记设立环节、取得土地使用权环节、开发建设环节、预售签约环节、完工交付环节、土增清算环节和注销环节等7个关键环节。

环节之一--登记设立环节

涉税事项

基础信息登记，如一般纳税人资格申请、账簿设置；办公场所使用涉及的房产税；发放工资等；

涉税种类

印花税、土房两税、个税和企业所得税；

简要分析

1）增值税一般纳税人资格申请

年销售额超过500万，应申请一般纳税人。这一点非常重要，将影响企业日常经营的方方面面，如计税方法的确定、发票的开具和取得要求、合同签订条款的影响、预收款和主营业务收入的核算以及未来土地成本是否可在增值税前扣除的问题等等；

2）账簿设置的规定

新企业成立，应自领取营业执照或发生纳税义务之日起15日内设置账簿，并在次月开始申报缴纳记载资金账簿（以实收资本和资本公积两项金额的合计值为计税依据）的印花税。其他营业账簿按件贴花。

3）办公场所涉及的土房两税

自有房产或无租使用其他单位的房产、土地等，应按规定缴纳土房两税。

4）员工信息建档

应及时完成员工个人信息建档，以便用于发放员工工资当月进行个人所得税代缴。

5）企业所得税处理

关于企业所得税主要涉及两项风险：企业筹建期的确定和发生的广宣费的扣除。根据政策规定，企业筹建期间发生的业务招待费，可按发生额的60%计入筹办费，并选择在开始生产经营当年一次性扣除或者分3年摊销；发生的广宣费可按实际发生额计入筹办费。关于筹建期以什么标志作为结束，各地有不同规定，如有的地方以取得第一笔收入作为筹建期的结束，也有的地方以取得营业执照作为筹建期的结束。如企业自行不能确定，需取得其主管税局的确认。

环节之二--取得土地使用权环节

涉税事项

通过出让、转让等方式取得国有土地使用权，签订出让/转让合同及办理权属证明等；

涉税种类

印花税、土地使用税、契税

简要分析

1）取得土地使用权的收据和发票的问题

收据和发票的取得，涉及增值税是否能差额计税的问题。企业向政府及土地管理部门支付的土地价款，需取得省级及以上财政部门监制的票据，才能在计算增值税销售额时扣除当期销售的房产所对应的土地价款；

企业非从政府及土地管理部门取得的土地，应该取得增值税专用发票或普通发票。这样，对于所得税，可作为税前扣除凭证；对于增值税，可以计入当期销项税额（专票）；对于土增税，清算时可计入扣除项目。

如此可见，一纸发票的取得，在后续涉税操作上产生多大的影响。

2）印花税计税依据的确定

取得土地使用权会涉及合同签订，因此会涉及产权转移书据印花税。印花税的计税依据，应以成交价格为准。也就是说，不是单单的土地出让价款，还应包含为取得土地价款而产生的其他支出。这一点与契税的规定是比较类似的。

3）土地使用税缴纳时间的确认

关于土地使用税，需要明确2点：合同有约定交付土地时间的，从合同交付时间次月起开始缴纳土地使用税；如合同未约定土地的交付时间，则应该从合同签订时间的次月起开始缴纳土地使用税。

4）契税计税依据的确认

取得土地后，办理土地权属登记之前，需要首先缴纳契税。与印花税的计税依据类似，契税的计税依据不仅仅指土地出让金，其成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。这里涉及的是一个很大的风险点，为此总局联合财政部还专门出具了2004年134号文进行明确。

环节之三--开发建设环节

涉税事项

合同的签订、发票的取得、开发过程中成本费用的归集等；

涉税种类

印花税、增值税、土增税、企业所得税；

简要分析

★增值税

1）开发过程中各项发票的取得影响增值税进项税额的抵扣

营改增之前，主要是增值税专用发票上注明的进项税额是可以从当期的销项税额中进行抵扣的（农产品收购发票是例外规定）。营改增之后，部分普通发票的进项税额也加入了抵扣行列，如高速公路通行费发票和旅客运输服务个人发票等。
除了正确掌握各项抵扣规则外，房地产开发企业尤其要对不能抵扣的进项税额做到心中有数，以规避涉税风险。◆ 融资过程中产生的向贷款方支付的与贷款直接相关的手续费、顾问费、咨询费等增值税专用发票中注明的进项税额，不得抵扣；◆ 涉及到一般计税、简易计税和不征增值税业务并存时，无法准确划分具体用途的进项税额，不得完全抵扣，只能按比例计算抵扣；◆ 如有用于集体福利、个人消费的购进货物、服务和劳务等进项税额，不得抵扣。

2）发票取得的注意事项◆ 接受建筑服务、运输服务及承租不动产时，取得的增值税扣税凭证备注栏应注明建筑服务发生地县市区的名称及项目名称；◆ 购买园林绿化产品如苗木、草皮等，需要取得农产品收购或销售发票，方能按买价及扣除率计算进项税额。
3）阶段性免税事项
◆ 财税【2019】20号文规定，在2019年2月至2020年12月31日期间，企业集团及内部的资金无偿借贷行为免征增值税。

★企业所得税1）计税成本核算程序
◆ 当期实际发生的各项支出，应按其性质、经济用途和发生的地点、时间进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用；
◆ 对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等应合理划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理归集、分配到已完工成本对象、未完工成本对象和未建成本对象三者之中；
◆ 对前期已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予以扣除；
◆ 对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。◆ 对本期未完工和尚未建造的成本对象应负担的成本费用，应分别建立明细台账，待开发产品完工后再予结算。
2）成本分配方法的确定◆ 土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确实需要使用其他分配方法的，应征得主管税务机关同意；
◆ 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分摊；
◆ 借款费用属于共同成本，应按直接成本法或预算造价法进行分配；
◆ 其他成本对象的分配方法可以由企业自行确定。
3）企业利息支出核算方法的确定◆ 企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以由使用借款的企业合理分摊利息费用及在所得税前扣除；◆ 企业在税前扣除的利息支出，需符合资本弱化的规定，即关联企业债资比。其中，金融企业债资比为5:1，其他企业债资比为2:1。4）企业内部收取的管理费、品牌使用费的处理◆ 内部发生品牌管理费支出，除双方签订的协议外，还需准备关于支付品牌使用费的支付理由、支付标准等相关证明材料备查；企业不得以品牌使用费的名义列支内部管理费。
★土地增值税

1）清算单位的确定

◆ 以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。对于经批准分期开发的额项目，以分期项目为单位进行清算；开发周期较长的项目，企业可自行分期确定清算单位，同时需要报主管税务机关备案；

◆ 土地增值税清算单位的状态变为预售登记后，对每一笔预收款，企业需要办理土地增值税预缴申报；

2）成本、费用的合理归集

◆ 开发建设阶段发生的成本、费用应首先在不同开发分期、不同清算项目及清算单位之间合理归集，未来在交房阶段需要按照土地占地面积、商品房的建筑面积和可售面积间进行合理分摊。

★其他税费

1）印花税

◆ 如涉及补交土地出让金，书立、领受应税凭证应申报产权转移书据印花税；

◆ 与银行等金融机构签订借款合同，应申报借款合同印花税；

◆ 签订购销、工程承包、财产租赁、技术服务等合同，也应按相应规定缴纳印花税。

2）契税

◆ 如涉及补交土地出让金，则需同步补缴契税。

3）环保税

◆ 房地产开发企业应向施工项目所在地主管税务机关申报缴纳施工扬尘环境保护税。

环节之四--预售签约环节

涉税事项

收取订金、签订购房合同、预收房款、开展营销活动、样板房、售楼处投入使用等等；

涉税种类

印花税、增值税、附加税费、土增税、土房两税、企业所得税和个人所得税

简要分析

1）印花税

◆ 预售环节将签订商品房买卖合同，应按合同金额的0.05%申报缴纳产权转移书据印花税；

◆ 部分地区可能涉及核定征收方式缴纳印花税，需关注地方性政策。

2）增值税

◆ 预售环节房屋预收款，应在收到预收款时按照3%的预征率在次月申报期内预缴增值税；

◆ 涉及到诚意金、认筹金、订金等尽管在政策上已经明确为不属于预收款的款项，不需预缴增值税，但仍有部分区域强制要求预缴增值税，这种情况需与当地主管税务机关沟通；

◆ 收取预收款应开具增值税普通发票，在增值税开票系统中使用“未发生销售行为的不征税项目”下的602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码，税率为“不征税”。

3）附加税费

◆ 预缴增值税时需要同时缴纳各项附加税费。

4）土地增值税

◆ 我们一般不会忘记产生预收款时预缴土增税，但往往不记得取得《房屋预售许可证》后应向项目所在地主管税务机关申报办理预售/销售登记。纳税人应在取得预售/销售相关批准文件次月15日内，按清算单位进行预售/销售信息报告填报《房地产开发项目预（销）售信息报告（变更）表》。

◆ 纳税人取得预收款，应于月/季度终了后15日内，按月/季填报预缴申报表并预缴税款；

5）房产税

◆ 售楼处、样板房、办公场所投入使用次月应开始申报缴纳房产税；

◆ 已经建成的地下停车场所也应按规定申报缴纳房产税；

◆ 计算房产原值的时候，相关的土地成本、建造成本、装修费用等应按规定计入房产原值。

6）企业所得税

◆ 企业销售未完工产品取得收入，应首先按预计计税毛利率分季/月计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，申报缴纳企业所得税；

◆ 企业应严格区分利息的费用化和资本化。为建造开发产品借入资金，发生的借款、筹资费用，应予资本化却直接计入当期财务费用的，会造成当期应纳税所得税减少，未来可能产生相应涉税风险。

7）个人所得税

◆ 房产销售过程中开展的各类促销活动、商务活动中随机赠送给客户的赠品、礼品应由房产销售企业代扣代缴个人所得税；

◆ 有个人代理销售房屋的，房产销售企业在支付佣金或手续费时应代扣代缴个人所得税。

环节之五--完工交付环节

涉税事项

结算计税成本、开具发票、土地分割、销售完工产品；

涉税种类

增值税（含附加）、土增税、印花税、企业所得税；

简要分析

★增值税

1）纳税义务发生时间：
房屋销售合同约定交房时间与发票开具时间孰早；2）土地价款的扣除只有适用一般计税方法时才可扣除，简易计税方法不允许扣除，同时，扣除土地价款需出具合法有效凭证；3）房屋未销售之前先行出租的，需按照不动产租赁税目缴纳增值税；4）增值税发票开具应留意备注栏的填写，各地税局对备注栏都有相应规定，详细情况需咨询当地主管税务机关；5）面积补差款应视同销售收入的增加，并入销售收入缴纳增值税；6）发生非货币性资产交换，以及将开发产品用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、职工福利或者利润分配等用途的，都应视同销售缴纳增值税；

7）自2019年4月1日起，地产企业可享受增值税期末留抵退税制度，如何快速、有计划的拿到可享受的留抵退税，可查阅笔者往期文章《地产企业可以申请第一笔增值税留抵退税了，你的企业申请到了吗？》

★企业所得税
1）开发产品完工的标志

竣工证明材料已报房产管理部门备案；
开发产品已经投入使用；
开发产品已经取得产权证明。

2）根据国税发（2009）31号文，如果不是提前开票，一般应以合同约定的完工交房时间作为收入的实现，同时应及时结转其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额。实际毛利与预计毛利的差额，计入当年应纳税所得额；3）除正常的收入确认和代收收入外，企业所得税也存在视同销售收入，对存在将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、对外投资、分配、抵债等非货币性资产交换行为的，应同时确认销售收入，同时也可以结转销售成本；4）出包工程可预提，是指未办理最终结算从而未能取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额部分可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；出包工程结算完毕之后不得再进行预提；5）企业与关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或支付价款，否则税务机关有权进行合理调整；6）开发产品转为自用的，实际使用时间累计未超过12个月又出售的，不得税前扣除折旧费用；7）开发成本对象的合理确定和成本归集是重点。按国税发（2009）31号文，成本对象的确定原则包括可否销售、功能区分、定价差异、成本差异、权益区分等；企业需在开工之前按上述原则确定成本对象并报主管税务机关备案。如需更改，应征得主管税务机关同意；8）成本分摊方法应符合规定。如土地成本应按占地面积法进行分摊，单独成本对象按建筑面积法进行分摊等实务中有争议，如同一项目中不同类型房地产土地成本按建筑面积法分摊或者先按占地面积，再按建筑面积分摊都有业内人士认为是不合理的，因此需与主管税务机关达成共识。★其他税种
1）土地增值税

完工交付阶段尚不一定完全满足土地增值税清算条件，在未进行土增清算之前，仍应对每一笔销售收入预缴土地增值税，企业不能自行测算应缴土增税可能低于已经预缴的土增税而停止预缴土增税。

2）土地使用税

开发项目完工后，土地管理部门验收、分割权证，完工产品交付业主，交付部分的土地使用税纳税义务终止。企业应据此重新核定土地使用税计税依据，避免产生多缴税的情况。

3）房产税

房产交付后，房屋出租，应缴纳房产税；
房产未交付前，临时使用的售楼处、样板房、办公场所可能存在估值。完工交付后，使用估值的房产应及时调整计税原值，并正确申报缴纳房产税。

4）印花税完工交付阶段可能涉及两种印花税缴纳场景：

销售房产，按产权转移书据税目根据合同金额的0.05%计算申报缴纳印花税；
出租房产，按财产租赁合同税目根据合同金额的0.1%计算申报缴纳印花税。

环节之六--土增清算环节

涉税事项

次清算的事项梳理、尾盘申报；

涉税种类

土地增值税；

简要分析

1）土增清算条件

土增清算条件可分为两类：应清算和通知清算。应清算，是指满足以下四个条件的，应在满足条件之日起90日内办理清算。这四个条件是：

开发项目全部竣工，完成销售的；
整体转让未竣工决算项目的；
直接转让土地使用权的；
办理注销登记的。

通知清算，是指满足一定条件后，尽管企业尚未达到应清算条件，但税局可通知企业办理土增清算了。税局可通知的条件是：

销售面积已达到可售建筑面积的85%，或者虽未达到85%但剩余部分已经出租或自用的；
取得销售或预售许可证满三年仍未销售完毕的；
出现各地市税局可特殊规定的其他情况的。

2）清算单位的确定

以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。对于经批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算；开发周期较长的的项目，企业可自行分期确定清算单位，同时需要报主管税务机关备案；
土地增值税清算单位的状态变为预售登记后，对每一笔预收款，企业需要办理土地增值税预缴申报；

3）收入项目的梳理

若取得货币收入之外的其他收入，如实物收入、视同销售收入等，需一起并入清算项目的收入额；
关于收入的确定，一般以全额开具的发票作为收入的确认，未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收入进行确认。因房屋面积确认发生的补、退房款相应调整收入确认。
纳税人因转让房产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款利息及其他性质的经济收益，均应确认为房产转让收入。但因购买方违约，导致房产未能转让所收取的违约金，不属于该套房产的转让收入，而是作为纳税人的营业外收入，只需缴纳企业所得税。

4）成本、费用的归集及扣除项目的梳理

取得土地使用权所支付的金额：需关注支付的价款和取得使用权过程中发生的手续费是否取得符合税法规定的有效凭证；是否存在土地闲置费、土地出让金的滞纳金计入了土地成本；以及融资支付土地使用权价款所产生的利息费用不应计入开发成本，而应调整至开发费用；
房地产开发成本：需关注各项成本记录是否正确，是否存在将开发费用计入到开发成本从而多计加计扣除的情况；关注是否存在三项预提成本，仅企业所得税可根据国税发（2009）31号文扣除预提成本，土地增值税不允许扣除项目中加入预提成本；
房地产开发费用：直接按照熟知的以5%和10%两个比例进行开发费用的扣除，不考虑借款利息的资本化问题；
共同成本费用的分摊：若存在多个地产项目共同承担成本费用的情况，需检查共同费用是否按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他税局认可的方法进行分摊，然后再计入当期清算项目的扣除金额；
税金及加计扣除：可扣除的税金，需取得相关完税凭证；加计扣除项目，则需关注是否存在违反加计扣除的情况，如未开发即转让土地使用权的，不允许加计扣除；

5）尾盘销售申报

首次清算时未能销售的房产，日后产生销售的，纳税人应按月清算，办理尾盘清算申报。各地对尾盘申报有相应的申报表，据实填报。发生了多预缴土增税行为的，可在尾盘申报时申请退税。

6）其他关注点

关注普通住宅是否符合免税条件，是否与其他业态类型分开核算，未分开核算的，不得享受免税政策；
是否存在因国家建设需要被征用或收回而享受免税的项目，如存在，需取得相关证明文件等。
各地税局对土增清算有明确的备查资料，应整理造册备查。

环节之七--注销环节

涉税事项

梳理公司存续期间各项涉税事务，去税局办理注销登记；

涉税种类

增值税、土增税、企业所得税和个人所得税；

简要分析

★增值税

缴销增值税发票，注销增值税防伪税控系统；后期如继续涉及发票开具的，应申请由税局代开，并缴纳相应税款；
涉及增值税留抵税额的，需按正常流程办好退税手续后再申请注销；

★土增税

需保证所有尾盘涉及的土增税清算完毕；

★企业所得税

报送截止注销时点的企业所得税年度纳税申报表，完成清算资产、负债的处理及剩余开发产品处置时计税成本的确认；
如涉及预缴了土地增值税导致多缴了企业所得税的，需先办理企业所得税的退税。

★个人所得税

与员工解除劳动合同支付给员工的一次性补偿收入，超过税法规定部分应代扣代缴个人所得税
企业股东为自然人时，最终分配资产中属于股息红利的部分，应申报缴纳个人所得税。

本文转自：明源地产微学苑/作者：张鸿海

特殊经济形势下的房地产开发企业投融资税务规划实战专题班

北京 12月13-14日（2天）

报名咨询：010-80574763 佟军老师

■ 培训对象

各房地产开发企业老板，董事长、总经理与中高层管理人员、财务总监、成本总监、投资总监、财务经理、会计经理、税务经理、资金经理、财务部、审计部等部门相关人员。

■ 专题背景

截至10月底，中国破产房企已达408家，地产贷款增速连续14个月回落，众多房开企业再次迈入生死存亡的关键期：一方面，拿地、融资、税务成本攀升，挤压房企的利润空间；一方面，国家在加速寻找可以替代房地产行业的经济支柱产业。房地产行业再次迎来小房企被并购、大房企谋转型的洗牌时代！

本课程以整体经济寒冬为背景，全面系统地梳理了房地产企业投融资和转型过程中的税务规划，分拿地、运营、融资、退出、转型五个板块，一层层抽丝剥茧，将每个节点的节税技巧和风险控制一网打尽。接地气、重实效，只要学会一招，便可斩获百万投资回报。

■ 主讲专家

李利威，专注股权领域15年，被业内誉为“股权女神”。拥有律师、注册会计师、注册税务师、基金从业资格；服务过的企业包括万科集团、碧桂园、和记黄埔、方兴地产、中房集团、鲁能地产、金融街控股、裕隆集团、联想控股、拉卡拉、神州租车、千年舟集团、青海春天等百余家企业。在全国各地巡讲股权、资本类课程百余场，培训学员万余人；李老师善于用企业家通俗易懂的管理及运营词汇将艰涩难懂的管理、法律、税法词汇口语化，她所设计的投融资方案安全、可靠、简单易行，深受学员喜爱。

■ 主讲内容

第一节：大势观澜—看清趋势，谋定而后动

1．从中国目前的杠杆率看房地产夜壶的命运如何？

2．中美贸易战不同走向对房地产行业的影响几何？

3．盘点2019年前三季度，到底减税几何？房产税的最新动态

4．新周期下，房企资本运作新特点和各节点税收筹划点和风险点盘点

5．碧桂园的启发：控成本、提效率、防风险、谋转型

第二节：拿地环节税收筹划

一．股权架构（谁做拿地主体？谁做投资主体？）

1．全税种测试：企业所得税、土地增值税、增值税、契税、个税

2．多架构考量：

⑴ 自然人直接架构：龙湖地产案例