浅谈房地产企业存在的税收管理问题及对策

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浅谈房地产企业存在的税收管理问题及对策

  导语：

随着我国房地产行业的蓬勃发展，目前房地产业已跻身于国民经济的重要支柱行业之内。房地产的税收收入，尤其是企业所得税收入也随着房地产市场的快速发展而逐年增加，成为了国家和地方税收收入的重要组成部分。通过提高税收征管质量使房地产企业所得税收入达到应收尽收，从而更好地服务社会主义经济发展，成为当前重大的现实问题。

根据中华人民共和国国家统计局国民经济行业分类，房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动，以及其他房地产业。

本文调研对象为第一类一一房地产开发经营。房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

本文，我们将分别为大家讲述房地产企业税收管理存在的问题及加强房地产企业税收管理对策。

 一、房地产企业税收管理存在的问题 

1、利用资本性支出随意调节当期利润现象普遍存在。

划分资本性支出与收益性支出原则是指会计核算应严格区分收益性支出、资本性支出的界限，以正确计算各期损益。凡支出的效益仅基于本会计期间(或一个营业周期)的，应当作为收益性支出；凡支出的效益及于几个会计期间（或几个营业周期）的，应当作为资本性支出。只有正确划分收益性支出与资本性支出的界限，才能真实反映企业的财务状况，正确计算企业当期的经营成果。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十八条规定：“企业发生的支出应当区分收益性支出和资本性支出。收益性支出在发生当期直接扣除；资本性支出应当分期扣除或计入有关资本成本，不得在发生当期直接扣除。”

（1）分期支付土地出让金的利息未作为资本性支出

在对房地产开发企业的调研过程中发现，企业与国土资源部门签订的《国有土地出让合同》中经常有这样的约定：如果企业选择分期支付土地出让金，对于分期支付的部分按照银行同期贷款利率支付利息。根据合同约定，房地产企业因分期支付土地出让金而支付给土地出人的利息，属于分期取得土地使用权约定的支付价款的一部分，会计上应计入“取得土地使用权支付的金额”，属于房地产企业的资本性支出。但是，房地产企业经常把“分期支付出让金而产生的利息”，作为调节利润的工具。如果当期预售房款很高，毛利额的调整完后应纳税所得额很高的话，有的房地产企业会把“分期支付出让金而产生的利息”调整计入当期“财务费用”，从而达到当期少交企业所得税的目的。

（2）房地产开发过程中开发项目的融资顾问费未作为资本性支出

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发{2009}31号）第二十一条第一项规定：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按会计准则的规定进行归集和分配，其中财务性质的借款费用，可直接在税前扣除。

《企业会计准则第17号----借款费用》规定，企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本，其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：

（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产负荷资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

（2）借款费用已经发生；

（3）为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

第三十七条  企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十七条规定：企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。

根据上述规定，房地产开发企业借款费用资本化开始的时间，应当是在取得开发项目开始，截止时间应当在开发项目竣工验收日。

综上所述，在房地产开发过程中，开发项目的融资顾问费应该予以资本化，而不能计入当期财务费用。

      二、加强房地产企业税收管理对策

      1、区分税源大小，实行分类管理

      对重点税源企业加强监管，定期对其经营数据和信息进行核查。同时要了解与重点税源企业有合作的企业，将其作为重点监察对象。

     2、建立税源台账，实行项目管理

   （1）可以为从事房地产开发的各个企业建立相应的独立的档案，记录开发的具体过程，跟踪记录开发的具体项目，充分了解每一个房地产开发项目的详细信息。税务机关可以对档案详细整理，定期补充，有序排列。

   （2）在房地产企业所得税后续管理中，也要对基本的数据及时进行补充，充分使用税收征收与管理的电脑软件对房地产企业所得税进行管理。

      3、加强税源监控，实行过程管理

    （1）加强税源监控的首要环节是做好房地产企业户籍管理；

    （2）要充分利用好三证合一的优势，实现工商管理与税务管理的硬性双向制约，减少房地产企业漏征漏管现象的发生；

     （3）要时刻对房地产企业的经济活动进行监管，规范房地产企业的档案登记，关注房地产企业的实际开发成本、实际销售进度以及实际收款情况，掌控房地产企业的经营流程，以便于部门管理人员核实该企业的缴税情况。

       4、开展纳税综合评估

      充分利用执法360系统、金三查询、预警系统等平台提供的信息，对房地产企业实施全方位、全过程监控，第一时间掌控纳税企业的生产经营变化，动态评估房地产企业综合税负。

      房地产业的快速发展带来税收增长，税收总收入比例逐年增加，对地方财政做出了重要贡献，因此，加强和规范房地产企业的征税管理是很重要。随着房地产业的发展，销售周期长，项目成本，会计特点复杂，导致税收管理困难，因此，为提高对房地产企业的管理服务水平，税务机关应加强对房地产企业的税收征管。

——文章整理自：天赋大业

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