又是金茂！31.5亿拿东丽成林道地块，楼面价2万6哎……

7月份的尾巴~给了土拍，天津中心城区2017重点地块中的东丽成林道地块于今日摘牌——

背景交代：该地块出让土地面积约6万㎡，规划建筑面积约为12万㎡，挂牌总价21.65亿，起始楼面价约18154元/㎡；设最高限价32.475亿，合楼面价上限约27231元/㎡，拍到限价则竞报自持租赁住房建筑面积，自持上限50000㎡。

现场播报：本次出让，据现场了解，本次出让来了金茂、金地、金科、中海、万科、保利6家房企，最终金茂以31.5亿元的总价斩获该地块，合成交楼面价26413元/㎡，溢价率约46%。

这是金茂继河东金茂府、东丽津滨大道地块之后，在津的第三个项目~

▌容积率1.0-2.0，紧邻万科城市之光

该地块编号为津东丽程（挂）2017-092号，位于东丽区程新道南侧、迭山路西侧，其四至为：东至迭山路，南至程州道，西至国山路，北至程新道。

地块东临东部外环线，北部与地铁2号线国山路站直线距离约1.2公里，南侧紧邻万科城市之光，7月薪加推的小高层产品均价约2万6。

该地块出让土地面积59628.8㎡，土地用途为城镇住宅、商服，容积率1.0-2.0（包含商业服务网点建筑面积不小于1080㎡），规划允许的最大建筑面积119257.6㎡，建筑密度不大于20%，绿地率不小于40%，最终建筑高度以机场限高为准。

▌回顾东丽土地出让，发现一个问题…

回顾东丽上几次土拍，2016年8月24日，融创经过几百轮竞拍，共斥资61亿分别高溢价拿下津东丽津（挂）2016-104号和津东丽津（挂）2016-105号地，楼面价约1万9上下，如今融创融园项目已于6月21日首开，均价2万5-2万6。

2017年3月28日，东丽津（挂）2017-021号地块出让，总建面仅约5.4万㎡的地块，首开天房联合体、融创、五矿、万科、保利、中海、融信7家竞争！最终首开天房14.6亿拿地，溢价率约22%，合楼面价2万7。

2017年7月21日，金茂38亿底价摘得津东丽津（挂）2017-015号地，成交楼面价约1万9，值得一提的是，该地块规划总建面近20万平，其中约一半是商业用地。

而今天的成林道地块，最终以31.5亿元的总价成交，合楼面价约2万6。

东丽区招拍挂宅地出让回顾

之前不少粉丝问过：知道楼面价是多少，怎么算未来的房价呢？这个问题有点复杂，但有个简单粗暴的说法是：房价至少是“地价的2倍”，开发商才能赚钱。

这里的地价是土地单价，即我们常说的“楼面价”，计算方法是用“出让土地总价除以该土地允许的最大建筑面积”。所谓“楼面价的2倍”只是笼统说法，实际包含其他各类开发成本。

以今天这块地为例，成交楼面价是26413元/㎡，粗略预估建安费、配套费、管理费、销售费等其他成本费用，则该地块的总成本合计约为37238元/㎡。

“面粉卖过面包价”似乎已是当前土地市场的“新常态”，而东丽热门片区的地价，竟然已经可以赶上一些河东项目的房价了，这个恐怕更让人震惊吧。

当然，在实际情况中，项目定价会受到政策（如当前的限价）和市场因素（如入市的时机）等方面的影响，存在很多不确定性。换言之，地价贵不一定房子卖得贵，地价便宜也不一定房价就便宜。

只不过从产品角度而言，地价成本高，在控制房价的情况下，“减配”的风险也相对较高，对消费者来说不是好事儿。

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（tjfjcpzx）