环沪这个城市，房价转折来临

文/迁延

“双方擦身而过，看到对方，都觉得看到了不可理喻的傻帽”。

前两天在长三角的一次房产媒体聚会上，一位同行的这番话令众人忍俊不禁。

这话说的是2016-2017时期，房产投资路线的分歧。那时，一派鼓吹“降维”，以一二线换仓三四线，一套换几套。一派主张“升维”，要趁机出掉套三四线的去抢占一二线，几套只换一套。

两种投资方向可谓完完全全的南辕北辙。道不同不相为谋，谁也不服谁，但时间终究会给出答案。

如今看来，大多数的三四线，只有新房市场能看，房产投资易进难出。二手欠缺流动性的情况下，实际涨幅远无法兑现，且上涨的内在动力显著不如一二线，也就导致房产价值难以持久。

不过“降维打击”也并非完全不可取，只是需要有一个重要前提，能够在上百个三四线城市中大浪淘沙出正确的标的。

比如，选中了嘉兴。

1

逆流而上的房价

自打2016年以来，嘉兴的房产市场仿佛吃了蓝色小药丸，房价一路亢奋上涨。

咱们作一组直观的比较，就不难理解建哥的得意，选取同处于华东地区的上海、杭州、嘉兴，三种不同层级的城市代言。

城市	2016.01-2020.10
嘉兴	70%
杭州	59%
上海	43%

数据来源：安居客

2016年1月至2020年10月，嘉兴整个区域平均涨幅70%。各区县中，嘉兴下辖的“八线”嘉善涨幅85%，平湖涨幅83%，皆超过嘉兴本级市区82%的涨幅。

同样的时间周期，同处于长三角地区，省会杭州，整体涨幅59%，经济中心上海，整体涨幅43%。

三个城市近在咫尺，又分属一二三线，层级最低的嘉兴的房价增值却明显高出一筹。

最让人惊讶的并不是嘉兴房价涨幅逆袭，而是作为人口不算多、GDP不算高的三线城市，嘉兴的房价却有着延绵不断的上涨持续性。

即便2020年的新冠爆发，宏观经济哀鸿一片，也没能阻挡嘉兴房产市场逆流而上的脚步。

嘉兴市本级今年的首次土拍，便让房企和购房者不得不重新认知整个市本级的房产定价体系。

经过131轮竞价鏖战，阳光城以10040元/平米+竞配建7100平米将位于国际商务区金融板块的焦点地块收入囊中，宣告国商板块的地面价冲万成功。

该地块仅一路之隔的悦珑庭，半年前拿地价为7980元/㎡，算起来不过短短的半年光景，地价涨幅近4成。

首次土拍的盛况，可谓给因疫情阴霾下的房产市场，注入了一剂超强效的兴奋剂。

随后，嘉兴市区每次土拍都触发了最高限价，连续五次土拍居然连续五次熔断。这5宗涉宅地，平均楼面价9832元/米，刷新历史新高，如果计算上配建的成本，平均楼面价实际达到11663元/平米。

整个上半年 ，“五拍五熔”气势如虹，嘉兴土地市场似乎梦回2017年的巅峰时刻。

土拍地价的躁动，很快传导至住房市场，新房二手房集体回暖，第一季度疫情市场普遍停摆，但据中国指数研究院发布的报告称，第二季度全国100个城市嘉兴住房涨幅两次荣登全国第二。

上游土拍高热传导，导致下游的住房销售市场热力四射，反过来，下游的市场热度又让上游的开发商信心高涨不惜成本的拿地，土拍继续高热。这也就不难理解在下半年首月的7月份，嘉兴第六次土拍为何又毫无悬念的“照旧”熔断。

顶着全球蔓延的疫情，嘉兴最先恢复的当属土地市场，土拍发力推着房价奋进，就这么一举迈入2万+的时代。

2

房价凭何涨五年

市场只会以真金白银投票，从没有无缘无故的恨与爱。嘉兴能够高质持久的房价增长当然有其核心的价值所在。

拥有华东地区最佳的区位优势，前接上海，后靠杭州，几乎处于“旧版”长三角的几何中心，但嘉兴却在很长一段时间是黄金地区房产市场的“灯下黑”。

GDP总量居全省十一城中第五位，城镇居民人均可支配收入连续八年居全省的第四位，而房价常年在倒数前三徘徊。

房价来源：安居客

直至2016年，嘉兴方才迎来本轮房价引爆的良机。上海突然以限5年社保的高压限购政策“排挤”刚需，再以认房认贷的杀招冻结了改善群体。大量的需求无处安放，向外溢出，对于环沪第一圈的苏州昆山、嘉兴嘉善房产市场，幸福突如其来。

单单是上海外溢客群“输入性房产通胀”，并不足以支撑嘉兴房价持续近5年的奔跑。火上浇油的是不断的政策利好释放，如上海服务示范区、长三角一体化先行示范区、沪嘉城际轨道等，嘉兴的内部需求醒悟过来为房价的奔跑持续接力。

如果说上海外溢购买力只负责嘉兴地产市场的故事开篇，那么嘉兴作为“长三角的雄安”的概念一出炉，就彻底把嘉兴地区有持续增长预期，从逻辑上彻底说圆了。

房产市场的火热还要归功于地方暧昧的调控手段。

相比“房住不炒”主基调出台，苏州直接一个限购令顺带着把郊县一起封锁，而在上海+环沪基本限购的局面下，嘉兴来了个一捅就破”泡沫纸”级别的限购，就此成为承载环沪地区投资需求的主力。

嘉兴一边限购一边留了条“缝隙”，外地人还是可以买一套，如果外地炒家想要重仓，可转门槛相对不高的嘉兴户口，从此不再受限购约束，随意释放购买力。

在多数的三四线城市，新房价格高于二手，在嘉兴却能有另一番景象。

地方调控限制开发商开盘价，直接造就了一二手房价倒挂的现象，新房一难买，又涌入二手房市场。限价的统计数字呈现出嘉兴房价的总体平稳，根本没有完全反映出市场的躁动，当然，这就不用继续追加调控。

内外叠加的购买需求是火，“浙江省全面接轨上海示范区”概念炒作是油、“假限购”等暧昧调控是风。

嘉兴的房价就这么一烧，烧到了2019年。

而2020年嘉兴房产市场盛况得单拎出来说一说。

上半年土地成交面积总计达22.41万方，几乎是2019同期的一半。土地限量供应，而且市区国际商务区、科技城等重磅地块集中，想不熔断都难。

上游地价定价体系刷出新高，“副作用”显而易见，下游住房销售抑制不住的躁动。

不客气的说，是幕后那双手把今年嘉兴房产市场的繁荣安排的明明白白

3

转折点来临

嘉兴火热的房产市场正在面临转折，当前的房产均价比账面的数字更高，曾经的房产性价比优势逐步丧失。

房价统计数据很难准确表现出当地实际的市场价格情况。

比如，中国指数研究院给出的嘉兴新建住房均价大约是12500元/平米，实际上根本不止这个数，因为中指院并不会把嘉兴新房市场的潜规则也计算进去。

嘉兴全城的新建楼盘，不分高低贵贱，无论区位便利与否，基本都要捆绑车位，更离谱的是不乏开发商强制搭售两个车位，车位价格非常标准化，30万元一个。

这无形给真实的房价增加了每平米近1500-2000元的成本价，因此，嘉兴的新房均价实际14000元/平米起步。

挖真实均价是为作公平的横向比较。换句话说，如果嘉兴房价实际是14000元/平米，与台州、绍兴同一段位，超过金华、湖州，嘉兴这几年的涨幅大，有着自身房价基数较低极具诱惑力的原因，当嘉兴不再是性价比极具优势的“价格洼地”，外部需求不再旺盛。

从长远计，嘉兴和嘉善的房价最佳对标城市应该是苏州和昆山。

苏州和昆山的现在是嘉兴和嘉善的未来，只不过嘉兴还处于把编织的融沪故事着手实施的阶段，而苏州和昆山已经实质性的融入上海。

体量相差太大苏州与嘉兴无法对照，我们通过二者的郊县昆山和嘉善的对比，也能一窥嘉善为代表的嘉兴房产市场的状况。

上海已成熟的城区偏北，更靠向苏州昆山一侧，如今地铁已通上海的昆山，均价不过是16500元/平米，而地铁停留在纸面上的嘉善房价，已然12500元/平米，这还是没计入捆绑车位的均价。

预期规划、政策推手，也无法短期抹平现实的差距，嘉兴地区房价增长已经到达了需要警惕的高度，

而从供需看，也并不乐观。去年嘉兴常住人口净增长7.4万，能在杭宁苏甬一众二线强手的包围中取得如此成就实属不易，但并没有消化掉逐渐增加的供给。

嘉兴两年限售政策，首批限售从去年开始解禁，有投资房源开始出货，二手待售量攀升也很正常，好在限售推迟了二手房源的入市时间，不会让二手房源集中爆发。

但自2020年以来，嘉兴楼市的二手待售库存量还是肉眼可见的逐渐走高， 8月份二手房源达到3.7万套，到9月份的3.8万套，到10月份的3.9万套，待售库存持续上涨，直逼4万套大关，这还是仅在链家一个平台上的可售二手房数量。

房价上涨的时候，待售二手房数量是减少的，嘉兴的房价与待售二手房却同步上涨。这表明很多房东对于楼市后续并没有多少信心，只是想借着这次涨价良机赶紧出货。

作为浙江融沪的桥头堡，嘉兴并不用过度担心，但在火热市场的转折来临后，房产市场的潮起潮落，谁也逃不了。

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