房贷利率已经探底，刚需何时买房？

文/子木

昨天一个准备要买房的读者联系我，言语中透露着焦虑。

他说最近的朋友圈，到处都是中介在发布关于“房贷收缩“的信息，说年后利率要大幅上调20BP。

他之前打算年后把房先卖掉，再加上自己的年终奖，换一套学区改善房。但如果利率涨起来，多出的月供成本不知道能否撑得住。

除此之外，近段时间，还有中介在炒作银行即将停贷或者试行摇号获取贷款名额的消息，整个市场暗藏着紧张气息。

对于买房人来讲，房贷利率极其重要，宏观上影响着房价趋势，微观上跟月供成本直接挂钩，所以一定要对其逻辑走势了然于胸。

中介所言到底是不是确有其事，房贷未来的走势到底是如何的？刚需如何作出对策？接下来子木帮大家还原真相。

1

真相与规律

首先可以肯定的是，在楼市传统行情表上，年尾是全年最冷的销售淡季，房子卖不出去，自然需要噱头引起购房者的注意。

卖房子是中介的生意，自然不会放过任何一个营销档口。

例如每年春季过完炒作小阳春，年中炒作毕业季，下半年吹风金九银十，年尾则是银行房贷额度紧张。

期间如果出现什么地铁、货币任何政策利好，必须紧跟大势，只为证明“任何时候都是买房好时机”。

为什么年尾会炒作房贷呢？这跟银行的经营规律有很深的联系。

1、银行年初都有放贷额度规划，一般小阳春和金九银十会消耗大量额度，四季度信贷额度见底，又遇上金九银十累积的客户申请，僧多肉少，自然放贷速度低了很多。

2、很多银行有业绩目标，一般都会冲个“开门红”，也就是将年底的个人放贷挪到明年年初发放，也造成了放贷的延时。

所以年底房贷放款慢，这不是偶然，而是很多银行存在的常规现象，大家不必惊慌。

不过，今年关于银行放贷的舆论炒作的确要明显高于往年，这是需要注意的，基本是9月28号市场传出的监管文件造成的。

2

历史性转折

据《21世纪经济报道》记者表示，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，多行新增涉房贷款占比降至30%以下。

前段时间，这个文件在中介朋友圈里都传疯了，很多人不知道30%是啥意思，还有媒体解读只有30%的购房者才能从银行借得上钱……

其实据一些银行人士所述，因为房地产业整体杠杆较高，今年年初央行就通过“窗口指导”，要求各大行涉房新增贷款比例在30%以下，到了年中大部分商业银行已经符合要求。

在新增的30%占比额度中，一部分是借给房企的，一部分发放给个人的，其中最主要的意图还是配合“三道红线”，压制开发商。

房地产本来就是资金密集型产业，如果强监管+限贷，那么意味着给过去开发商暴利猖獗的时代彻底画了上了句号。

这对市场有一个极大的好处，就是对开发商的自有资金要求较高，烂尾楼的数量肯定要下降。

同时房企如果不想资金链断裂，就必须提高回款能力，遇到行情不好的时候，就只能打折让利了，这跟2015年的市场很相似。

当然30%对个人贷款也有影响，毕竟额度占比少了，银行会优先选择征信比较好的购房者放贷，而对征信差的客户则会相应提高利率加点，来对冲信任风险。

有人说购房者贷不上款了，不至于，商业银行这么多，市场竞争力弱的还会对房贷这种信用风险较低的业务伸出橄榄枝。

3

LPR利好已消失

接下来进入敲黑板环节，聊一下房贷利率走势。我们之前讲过：

房贷利率=LPR利率（5年期以上）+加点。

其中，LPR利率跟经济走势、货币走势有关，而加点则由政策和银行决定。

今年疫情是任何人都无法预料的“黑天鹅”事件，打乱了整体的规划节奏。疫情期间对经济造成了重大的冲击，所以在上半年我们对于房地产还是有一定念想的。

这从LPR利率走势可以看出，从去年出台LPR利率制度后，指数就一路下调，每次LPR利率下调，对市场均有强烈的「乘数效应」，所以每次LPR利率下调，就有银行跟着下调加点。

然而LPR（5年期）从最初的4.85%下降到今年4月份的4.65%后，就被锁死了，到现在已经连续7月未动。这是为什么呢？

答案只有一个：房地产对经济的负面作用开始大于正面。

数据显示，二季度央行开始释放货币刺激小微企业经济，疫情逐步消散后，我国工业市场经济开始逐步复苏，目前来看，整体的经济运行的情况和疫情之前差别不大。

而且通过此次疫情，我们发现，房子卖不出去的时候，经济也可以通过实体经济做到有效复苏。“脱钩房地产经济之路”是走得通的。

可以预见的是，经济恢复良好的状态下，5年期以上LPR报价利率下行空间会非常小，未来一段时间内会保持现在的数值低位徘徊。

4

政策面收紧

下面我们再来研究，政策层面对房贷利率的态度。

根据质量守恒定律，物质不会凭空消失，也不会凭空出现。只能由一种形态转移为另外一种形态。

疫情期间央行释放了大量货币用于复苏市场经济，这部分钱最后肯定会流入一部分人的口袋，从而兜兜转转重新回到楼市，这从今年火热的豪宅市场行情可以看出。

这其实也是一颗定时炸弹，很容易带来房价的二次上涨。所以在年中，你会发现政策突然从温和转为收紧，各个城市开始接连遭遇调控措施。

我们看前段时间发布的政策：

1、长春购买第三套及以上商品住房不予发放贷款；

2、沈阳禁止首付贷、提高二套房首付比例（从40%提高至50%）；

3、唐山规定对于改善二套住房申请商贷，首付款比例不低于50%；三套以上停发贷款；

4、东莞公积金贷款额度降低，首套房最高贷款额度由120万元调整为90万元，二套房由80万元调整为50万元。

……

可以看到，在政策面上，当局对全国各个城市房价施行的「露头就打」的严控风格，将也是我国楼市未来的调控主基调。

那么在政策加点上，当局也不再会给购房者让利。

银行同样也是如此。

一来疫情已过，资产荒结束，银行不再可能主动进行资产扩张招揽客户，反而在30%的涉房贷款限制下，对客户的要求变得更高了；二来国内货币政策回归正常，银行没有必要再争取房贷客户了。

所以整体来说，疫情造成的短期利率下调的局面基本已经结束，而当下的房贷利率已经进入底部区间。

5

底部区间

从融360大数据研究院发布的房贷利率走势图来看，全国首套房贷平均利率为5.24%，二套房贷款平均利率为5.55%，与上月持平。

这意味着我国房贷利率市场结束了“9连降”的趋势，进入平行期，接下来全国平均房贷利率会继续持平或者反弹。

数据来源：Wind、开源证券研究所

当然对于购房者来说，还要看各个城市在政策面上，对房地产的考量。

例如10月份，惠州、太原、长春、成都、长沙5地，银行加点都很高，房贷利率环比涨幅都超过5BP。

成都地区持续三连涨，达到5.93%，一跃成为全国房贷利率最高城市（统计41个主要城市），而且未来很长一段时间都难以下调，让利期彻底结束。

而上海以4.69%的首套房平均房贷利率水平，蝉联首套房贷款平均利率最低的城市。

不得不说，上海的利率真的非常低，这对刚需购房需求有一定的刺激作用，数据显示，9月份上海二手房成交量已经达到30000+套，这是2016年以后，整个上海二手房成交最峰值。

据上海中介反映，目前上海商业银行信贷额度耗空，放款非常慢，预计明年房贷利率会抬升。现在上海房价和利率都进入了双底，建议有购房需求的刚需抓紧上车，免得错过这趟红利列车。

接下来房贷利率的上涨趋势很可能在二三线城市中发酵。

如果无法判断自己所在城市的利率水平，就拿平均利率做判断依据，我一般把首套房贷利率为分4个档：

一档：低于5%，房贷红利，可以上车

二档：5～5.24%，合理区域，着重评估房价走势

三档：5.24～6%，谨慎购买，如果房价尚处洼地可以考虑

四档：6%以上，成本太高，不建议上车。

大家可以参考档位划分，结合成交走势，作出自己的上车选择。

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