敲黑板！天津中心城区要变样
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官方发布！中心城区最新规划，天津还要大变样！
买房除了李嘉诚的“地段论”之外，城市规划也是一大考虑因素。假若提前了解了规划，可以做到先下手为强，对房产也会起到点石成金的作用。
近日，小编从天津规划局网站获悉，天津中心城区又出来个大规划——《天津市中心城区开放空间系统城市设计》方案，规划范围涵盖外环线、外环绿化带所围合的区域（含“鸭梨变土豆”区域），用地面积约433平方公里。
根据方案，天津将建设国际一流品质，具有天津历史、自然、人文鲜明特色的城市开放空间系统。总体结构为：五河联八脉，编织蓝脉绿网；四环十四射，奠定空间骨架；多园通街衢，彰显名城风貌；生态十一园，延续津沽记忆。
本次规划研究重点为独立占地的水系、公园、广场、街道等开放空间，对照现状，小编发现未来中心城区将有以下几大变化：
1五河联八脉，滨水开放空间范围扩大
天津因河而兴、以河闻名，但目前来看仅海河两岸形成高品质、具有天津鲜明特色的开放空间，其他河流两岸地区有待改造。
新规划中，除了“母亲河”海河之外，南运河、北运河、新开河、子牙河也被列入主线，形成“一主两副”城市级公共中心，并联通外环河、丰产河、月牙河、复兴河、卫津河、津河、长泰河、先锋河、子牙河引河八条二级河道，打造滨水开放空间。
其中，以海河为主，城市公共职能向海河集聚，其周边地区以欧式特色风貌为主，以砖红、暖黄为主导。重点发展大悲院商贸中心、古文化街商贸中心、津湾商务中心、小白楼商务中心、南站商务中心、新八大里陈塘庄科技商务区、天钢柳林商务中心、柳林总部基地。
“两副”为南运河、北运河地区和新开河、子牙河地区。南运河、北运河地区以现代特色风貌为主，以暖黄、亮灰为主导，集聚形成大运河传统文化展示中心，重点发展南运河民间艺术中心、运河商业中心、大运河传统文化中心、天穆回族文化中心。
新开河、子牙河地区以现代特色风貌为主，以暖黄、亮灰为主导，集聚各区级文体中心、产业中心和商业休闲中心，重点发展红桥文化体育中心、红桥行政中心、西站商务中心、新开河创新示范区、宜兴埠总部经济商业休闲中心、建昌道商业休闲中心、北部新区高新科技研发中心。
2完善交通，构建“四环十四射”道路骨架
便捷的交通对于房价的拉升作用毋庸置疑。但目前天津大部分道路的品质还不够，尺度不宜人。此次规划，天津将利用“四环十四射”的道路骨架，串联城市级公共中心、产业中心、商业中心及城市公园，构建中心城区主要城市道路空间骨架。
“四环”，即内环线、中环线、快速路环线、外环线等四条环形主干道与快速环线，其中，内环线与中环线以生活功能为主，兼具交通、商业、景观功能，快速路与外环线以交通功能为主。
“十四射”，即西青道、芥园西道、复康路、卫津南路、解放南路、大沽南路、津滨大道、卫国道、金钟河大街、志成路、津蓟路、津围路、京津城际、京津路。依托这十四条入市门户道路，塑造迎宾门户节点。
3改良生态，新建多个公园和广场
根据方案，天津规划15个滨河公园广场与跨河桥梁，作为眺望城市天际线的观景点；并规划构建城市视线廊道系统，重点控制17条视线廊道；此外，还规划建设十一处以河湖湿地为主题的城市生态公园，改善汇水条件、增强沽上美景的同时，带动存量土地开发价值。
新建公园
根据规划图所示，天津将在南运河南岸新建南运河公园，在金侨公园壹号南侧复建水西庄公园，在南口路附近建新开河公园，在昆仑路以西、真理道以北、满江道以南建设月牙河公园（临近路劲太阳城），在外环河周边新建水厂公园，在北辰规划建设文体公园、北辰中心公园等。
新建广场
对比规划图与现状发现，天津将在海河东路以南新建天钢广场，在天房美棠旁边规划有陈塘庄广场，在老八大里区域规划有绿轴广场，在宜兴埠规划建宜兴埠广场，在侯台规划新建侯台广场，在子牙河北侧、西站广场对面新建商务中心广场，在长虹公园对面、慧翔职专附近规划新建西营门广场，并规划建设商业型街道，涉及到的区域如天津油管厂、林业工具厂、郁美净集团等面临拆迁。
新建大型生态公园
沿着外环线，天津规划建设北辰堆山公园、银河公园、南淀公园、程林公园、柳林公园、新梅江公园、梅江公园、李七庄公园、侯台公园等11个生态公园。
其中，北辰堆山公园位于铁东路与外环北路交口处，占地约67.6万平方米，分为文化演绎区、乐活体验区、滨湖风光区、森林氧吧区四大片区，目前正在施工建设中。
梅江公园一期改造提升接近尾声，二期占地面积26.6万平方米，目前还未开工。
柳林公园位于海河春意桥与吉兆桥之间的海河南岸，是一座狭长形的海河堤岸公园，正在建设。
李七庄公园具体位置已确定，北至宝通路，东至昌凌路，西、南临外环西路，红线保护区域范围48公顷。目前该公园尚在整体规划设计和统筹平衡测算中，具体方案和绿线尚未确定。
侯台公园位于西青区外环西路与西北半环快速路之间，公园可用地面积140.87公顷。其中，园中水体面积44公顷，占全园面积31.3%；陆地面积96.57公顷，相当于两个水上公园的陆地面积之和。目前一期公园内部建设已基本告竣。
注意！这些区域升值潜力最大
纵观整个规划，有些区域被多次“点名”，无论是水系、道路，还是公园、广场等，都有新动作，可以预见，待规划建成后区域身价将大涨。比如：
该区域既是重要的入市口，又建有侯台广场、侯台公园，且公园面积比水上公园还大一倍。另外，根据规划，侯台风景区未来将会建成为一个交通便捷、配套丰富、生态宜居的环内板块，其中有20块住宅用地，除掉目前现有的这些小区，新建住宅约150万平米，按平均100平米/套计算就是15000套住宅，体量相当大。
目前距离最近的新房项目有海益国际中心、先知谷、新津国际、天房天拖、融创中心等，天房天拖三期洋房、小高层产品在售，均价为50000元/平米，主推建筑面积为101平米两室两厅一卫、105平米两室两厅一卫、127平米三室两厅两卫。
该区域位于天津市区西南，临近外环线、卫津南路两大交通骨干道，并规划有地铁、大型生态公园，升值潜力比较大。目前区域内新房项目有万科东第、融侨观澜等。万科东第洋房13、14、24号楼在售，均价35000元/平米；融侨观澜近期加推洋房7、8号楼，7层到顶，户型为132、138平米3室，预计均价35000元/平米。
该区域位于子牙河沿岸，规划有子牙河公园、水西公园，并有地铁1号线、地铁12号线（规划）加持，周边配套成熟。目前区域内新房项目有北岸中心、公元大观、亿城堂庭。北岸中心高层3-6号楼和8号楼在售，主推93-172平米2-4室户型，均价35000元/平米；公元大观一期洋房预计月底开盘，主推128-166平米大户型，预计均价41000元/平米；亿城堂庭公寓1、2号楼在售，面积为58平米，简装修均价24000元/平米，精装修均价26000元/平米。
刘园区域临近外环线、北运河，并有地铁1号线可通达，周边还有刘园苗圃、瑞景公园等，属于生活成熟片区。目前区域内在售新房有天房璟悦府，其三期高层、小高层在售，户型为80-120平米，均价20000-25000元/平米。另外，相距不远的路劲隽澜湾预计11月底开盘，项目洋房6-7层到顶，一梯两户，主推128平米三室，项目高层产品25层到顶，一梯两户，主推85-108平米2-3室。
即津滨大道区域。该区域算是天津东部楼市炙手可热的片区。目前在售新房项目有融创城、融创融园等。融创城融章园、融义园在售，主推产品有小高层、洋房及平墅，小高层均价31000元/平米，洋房均价32000-34000元/平米，平墅均价36000-37000元/平米。融创融园二期高层在售，均价24000-26000元/平米，小高层在售，均价31000元/平米。同时，区域内还有天房津滨大道地块、金茂津滨大道地块待入市。
除此之外，北辰堆山公园地区、银河公园周边地区、南淀公园周边地区、天钢柳林地区等区域发展潜力也比较大，广大购房者可以多多关注，提前下手。
（注：以上信息仅供参考，具体以规划局为准。）
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