广州不服“被低估”，今年怒增近300万方mall

城由市而兴起，商业繁华离不开城市兴盛。本系列，以城市视角，呈现商业存/增量、商圈更迭、商场调改等多维数据及鲜活案例，挖掘城市商业潜力。

此篇为，2021年度广州零售商业市场回顾&展望。

封面及头图丨时代芳华里·CR8

内文图片来源丨项目方

撰写丨熊舒苗 陈羲龙 卢致珍 李玉玲   

编辑丨付庆荣   视觉设计丨Amy

2021年，广州市社会消费品零售总额首次突破万亿元大关，达10122.56亿元，同比增长9.8%，两年平均增长2.9%（数据来源：广州统计局）。

市场向阳，可广州新增的Mall却“急刹车”，2021年新增供应为5年最低。

具体看，2017~2020年，广州购物中心体量增量逐年攀升，并于疫情肆虐的2020年达到高点，为145万㎡。然而，行至后疫情时代的2021年新增供应几近腰斩。

2021年，广州新入市项目11个（商业建筑面积：3万㎡以上），总体量88万m²，为近5年的最低值。新增供应主要集中在广州外围城区，花都区、增城区、番禺区分别有3个、2个、1个购物中心入市。

上述新增项目主要由广州本土企业投资开发，涉及上市公司包括永旺、雅居乐、越秀地产、合生创展等。

代表项目如：

永旺梦乐城广州新塘，体量23.4万㎡，为2021年广州新开业购物中心之最；

广州美林M•LIVE天地（二期），与已开业的一期共享客流，加上山姆会员店的入驻，开业即火，入选《赢商网2021年Q3季度热搜购物中心榜》。

与此同时，市场加速洗牌。传统商圈区位优势式微，老旧百货关注度下降、租金上涨、改造难度大，撤场成了无奈之选。广州王府井百货、摩登百货海购店、东山百货花地湾店……陪伴广州市民多年的老牌百货，陆续发出歇业通知。

本研究将从商圈、项目、品牌视角，复盘2021年广州购物中心行业发展情况，展望2022年趋势。

◎广州近20年商业演变图  数据来源/赢商大数据  统计时间/截止2021.12.31

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2021年

广州商业市场回顾

“城市更新”进行时，核心商圈焕新颜

历史悠久的广州老城，加速城市更新，传统旧商圈保留岭南特色的同时，以新商业形态焕新而出，典型代表如北京路商圈、上下九商圈。

而千禧年前后繁荣起来的成熟商圈，则以新项目入市、旧物业易主改造、品牌调整等形式新生，满足消费者新需求，典型代表如天河北商圈、天河路商圈。

2021年，借势“大湾区哥哥”之热，位于越秀区的东山口商圈“意外”走红，再度回归大众视野。

据赢商网《“失去”王府井的广州东山口，却引来了大批年轻人》报道，尽管王府井百货撤场，但东山口商圈因自带烟火气和人文底蕴的商业氛围，已成为广州“网红店”最为密集的地方之一，引无数年轻人朝拜打卡。

◎东山口--大车碌咖啡店  图片来源/赢商网

地处王者集结的天河区，天河北商圈却一直游离在聚光灯之外，圈内上一个新开项目是东方宝泰购物广场（2009年开业）。2021年，随着两个新项目先后入市——广州ICC 环贸天地、广州ycc!天宜，重新闪亮。

前者艺术基因浓厚，以“国际品牌首店+高规格店铺”为中轴商务生活圈注入时尚格调，入选《赢商网2021年Q3季度热搜购物中心榜》；

后者“爆改”宜家旧址、集结首店潮牌，为广州首个策展型mall。两个项目重磅来袭，提升整个商圈年轻化、时尚化商业氛围。

◎广州ICC 环贸天地

◎广州ycc!天宜

而拥有“华南第一商圈”称号的天河路商圈，龙头之位不可撼动，圈内mall“稳”中求新是立足之道，典型动作更多在于吸纳首店、服务创新等。

2021年全年，天河路商圈共吸纳78家首店，其中华南首店级别以上的有30家，不少还是国外品牌中国首店。如：

广州天环Parc Central引进STUDIOUS TOKYO广州首店；广州天河城引进Tim Hortons华南首店、Peet’s Coffee皮爷咖啡广州首店。

配合天河区提出的智慧商圈消费服务系统建设，广州正佳广场、广州太古汇分别开发建设“正佳广场网络协同和数据智能平台”“AI CRM 业务中台”等智慧商场项目。

存量Mall品牌“换血”，老商场加码硬件

2021年，广州诸多项目均进行了不同程度的品牌及物业焕新，这也是新兴商业趋势与消费潮流的直观体现。

• 高档Mall深化定位，试水新业态、挖掘年轻客群

2021年，广州中档/大众化购物中心焕新品牌数量较多，如广州正佳广场、广州百信广场等，庞大的商业空间容纳度较高，能够创造更丰富的消费体验；广州凯德广场·云尚、广州凯德乐峰广场依托凯德集团的运营生态，实现了品牌大换血。

而高档/中高档购物中心，焕新品牌数量相对较少，但品牌级次较高，有助于深化项目定位；同时，亦出现面向多元客群的新业态，带来更大的消费增长空间。

广州太古汇继续深化“高奢”定位，持续引入FRED斐登广州首店、Blancpain宝珀广州首家精品店、Pomellato宝曼兰朵华南首店，全面落成珠宝腕表专区；同时迎合年轻潮人打卡偏好，引进潮牌JUICE华南首店、Golden Goose广州首店以及宋·SONG Cafe、machi machi华南首店、gaga广州旗舰店等人气餐饮品牌。

◎广州太古汇--珠宝腕表专区

广州K11在“文化零售”基础上，通过引入GUCCI限时快闪店首次试水奢侈品业态，在B1层打造以“知识性美妆护肤”概念为主的Beauty Ally专区，计划引入更多年轻人喜欢的国际知名潮流美妆及护肤品牌。不仅如此，还将汇集更多国际一线品牌、新锐设计师品牌及潮牌，逐步推进各楼层的业态及品牌调整，吸引多元圈层的消费者。

◎广州K11--GUCCI限时店

• 老商场硬件升级，空间体验焕然一新

“历史悠久”的老商场，与周边客群有着强情感连结。要持续稳固这种先天优势，品牌调整不可或缺。据赢商云智库统计，品牌调整数量超过100家的购物中心中，开业年限10年以上的最多。

于老商场而言，物业条件的优化升级亦势在必行，否则难以适应消费者日益升级的体验需求。

历经二十年岁月风雨的广州中华广场，积极寻求突破，于2021年7月全面升级。内部空间设计打破了传统商场明确划分层次功能空间的设计，以珍贵的宝石作为设计灵感，融入流线型中庭线条、“飘窗”式弧形露台、彩虹扶梯以及自然绿植，场景美观大气，将内部空间完全打开，视野更加开阔明亮。

◎中华广场升级后

2013年开业的广州凯德乐峰广场，自2017年由凯德集团收购运营以来，焕新升级动作不断。2021年项目迎合夜经济和场景体验趋势，联合艺术家打造的外墙焕新工程，于12月完工。1000㎡星空灯饰背景墙尤如一幅巨型灯画，大面积的蓝色星空灯饰与独角兽图案梦幻交织，星空广场、网红灯墙、月夜楼梯等灯光艺术造型幻化成夜间的亮丽风景，也成为充满艺术气息的城市级网红打卡点。

◎凯德乐峰广场外墙

品牌调整稍显保守，首店数量同比上升90%

据赢商大数据监测，2021年广州58个5万㎡以上购物中心开关店比1.04，呈小幅上行趋势，新关店2400多家，新开店2500多家，品牌调整数量位居全国前列。

而对比全国24城开关店比整体水平（1.14），广州购物中心稍显保守。

具体来看：

• 餐饮、生活服务积极扩张，优于24城水平；

• 零售、儿童亲子呈收缩态势，且低于24城水平。

而据赢商云智库不完全统计，2021年广州37家购物中心新开业的品牌首店达213家（首店级别为城市首店及以上），同比2020的上升90%。其中：

• 餐饮首店83家，占比近四成，其中不乏自带流量的新创品牌，高人气咖啡、烘焙品牌。包括谢谢锅全国首店、太二前传全国首店、M stand华南首店、Lavazza拉瓦萨咖啡广州首店、麥吉machi machi华南首店、陈香贵华南首店、LeTAO广州首店等。

• 零售首店87家，占四成。新能源汽车表现活跃，以承租能力强成为商场招商拓展的新标配，典型首店如比亚迪华南最大店、广汽埃安全国首店、极氪华南首店等；专业运动品牌迪桑特、护肤品牌娇韵诗等亦开出首店。

02- ▽ -
2022年

广州商业市场展望

2022广州近300万㎡新增供应计划入市

2021年广州零售商业版图将持续扩大，有望迎来增量高峰。赢商大数据监测显示，2022年广州共有34个3万㎡以上购物中心计划开业，总体量284万㎡，为全国之最。

纵观2022年新入市项目阵容，不少项目创新度和吸引力十足：

2022年伊始，以“95%出租率、60%首进品牌”开场的时代·芳华里CR8，时代商业为项目加载了创新场景秀场、爆款品牌内容、高能潮艺活动等特性，为都市青年打造“潮艺新聚场”，重新定义城市商业新潮流。

广州设计之都是保利商业华南区域首个产城融合新商业，项目由顶级设计资源——何镜堂院士团队倾力打造美学地标“设计殿堂”、“红点艺术广场”，而购物中心部分时光汇则围绕“城市实验室的未来学”定位规划了星辰街区、日月光、红点广场三大空间板块，打造成湾区内设计产业国际品牌集聚地。

广州星寰国际商业中心为恒基兆业地产集团“星/Lumina”品牌首发作品之一，借“老城市新活力”的城市焕新机遇，沿珠江而建，规划了双子塔办公楼、购物中心及户外休闲广场三大板块，打造集商业、旅游、文化设施、娱乐及休闲于一体的广州地标式大型城市综合体。

益田旅游商业集团携手信达地产和中国金茂首秀之作——广州信达金茂广场，由世界商业设计教父、同时也是日本六本木缔造者的JERDE操刀建筑设计，整体融入绿洲、艺术、生活元素，重构商业空间与人文消费内容的关系，将为国际消费中心城市兑现一座“城市绿洲剧汇”。

广州心悦城·邮轮广场依托南沙国际邮轮母港打造的大型邮轮滨海体验文商旅综合体，将弥补广州邮轮母港商业及海景mall体验空白。

市政规划+新地铁线加持，番禺商业潜力爆发

从区域供应来看，广州城市东进节奏下带动新兴区域商业发展升级加速，番禺区、增城区、花都区等为增量供应大区；中心城区内，则由黄埔区和白云区领衔。

◎2022年广州筹开购物中心区域分布图  数据来源/赢商大数据 制图/蔡宇斌

综合来看，番禺区潜力可期。从地图上可以看出，番禺几乎位于广州南北版图的中心位置，是一个承上启下的“路由器”的作用，要塞之位显而易见。

2021年出台的《广州市服务业发展“十四五”规划》，明确要构建“5+2+4”的国际知名商圈体系。

11个国际知名商圈中，番禺区独占其二，成为最大赢家之一。

长隆—万博商圈，在该体系中地位仅次于天河路—珠江新城。作为番禺经济新中心，旨在建成“华南板块CBD”。经过10多年打造，已基本建成，入驻企业已达1万多家，日均客流量约30万人次，坐拥广州长隆千万级游客流量。

广州南站则是位于粤港澳大湾区城市群核心区和广佛都市圈的地理中心，依托广州南站4条高铁线路、3条城际轨道、4条地铁，可实现1小时通达粤港澳大湾区主要城市，属于交通枢纽型“顶流”。

此外，广州18号线已开通、22号线开通在即，番禺广场站实现3地铁线交汇，连接珠江新城、琶洲、万博、南沙等核心商务区，以及广州南站，有效提升番禺、南沙与中心区的联系，带动沿线区域的人气以及商业发展能级升级。

城市更新、旧改，知名运营商扩张广州版图的主线

从2022筹开项目的开发商/运营商来看，金铂、保利、益田、合景、万科、恒基兆业等积极进入；但整体而言，全国性连锁产品线新项目仍较鲜见，主因一线城市地价高、广州主城区可拓之地稀少。

因此，以城市更新、老旧物业改造之名拿下项目“腾笼换鸟”， 仍将是2022年知名运营商扩张广州版图的主要路径。

从2021年的多条重磅消息可窥知一二：

国庆节后，太古地产宣布已与珠江实业签署合作意向，双方携手在广州荔湾聚龙湾片区打造珠江太古商业项目；

天河区马场地块规划对标北京SKP项目，拟引入SKP进行运营；

增城区荔城街夏街村规划需引进K11集团旗下品牌；

黄埔新溪片区旧改启动，拟兴建广州首座万象城……

随着越来越多的“太古”们进驻，广州将向着建设立足国内、辐射周边、面向全球的一流国际消费中心城市继续迈进。

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