上海商业热“炸”了：K11、华润忙着抢地，23个新mall神仙打架丨城市商业报告

和贺文赢商云智库 2023-12-25

回看2022城市商业答卷，标杆mall的韧性生长闪闪发光。头顶光环，它们将亮相5月的广州，在第18届中国商业地产节【中国城市商业馆】大放异彩。

此为，上海篇。

封面及头图来源丨摄图网

撰写丨和贺文

视觉设计丨一卡拉

两个多月暂停营业的“至暗时刻”，并未阻挡上海实体商业的步伐。消费层面，上海的表现依旧亮眼：2022年，上海社会消费品零售总额1.64万亿元，继续居中心城市首位。

这一年，尽管新增商业量骤减，创新、个性的商业内容却从未缺席。无论是“松弛感”商业的比拼，还是高端商业之间的新竞争，亦或是海派文化与商业的相融，均在上海市场展现得淋漓尽致。

全国疫情防控放开后，上海的节日消费热情更盛。

据消费市场大数据实验室（上海）监测显示，节日期间（2023年1月20日至26日）7天，上海全市线下消费支付金额323亿元（数据来源：线下支付端消费金额，含零售、餐饮和住宿业消费额），环比节前增速明显提升11.8个百分点。赢商大数据监测则显示，上海2023年春节客流与2022年基本持平。

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2022年上海商业市场回顾

购物中心存量/增量：现有存量超2600万㎡，新开8个购物中心

魔都上海，从来都是中国商业的高光舞台。

据赢商大数据城市商业发展一级指标及商业指数，上海的商业活跃度居五大城市（北京、上海、重庆、广州、天津）之首。2012年—2022年十年间，上海购物中心（≥3万㎡）存量由552.74万㎡增至2665.6万㎡，年均增量超200万㎡。

新增商业方面，2022年上海仅开业8个购物中心，为近十年最低。原计划去年开业的上海东渡蛙城、蟠龙天地、信泰中心、LOVE@大都会、海梦一方、PARK1287等商业项目，延期至今年开业。

新开的8个商业项目，分别由万科（上海）商用置业有限公司、龙湖商业、中南商用、华润万象生活、招商蛇口、合生商业、旭辉商业运营，为市场所瞩目。

上海天空万科广场是万科在上海落地的首个TOD商业体，率先于2022年9月30日亮相。其打造的室外广场、休闲街区、沉浸式休闲美食空间、屋顶花园等多元、鲜明的主题消费场景，满足了人们对于自然、生态生活的向往。

品牌组合上，上海天空万科广场引进全国首店LOS PACOS、全国首家造梦盒子家庭音乐剧场、区域首店奈尔宝家庭中心、弹力猩球超级运动中心区域首店、盒马鲜生青浦首店、W FITNESS威尔仕健身区域首店等高达75%的区域首店、占比80%的天空定制店，焕新西上海消费。开业三天，项目总客流32万，总销售额2520万元。

此后，上海首座万象天地——苏河湾万象天地，携6万方开放式商业空间、4.2万方城市中心绿地及140多个特色品牌启幕，将时尚生活氛围拉满。

以“首店经济”助力苏河湾功能区向更有商业价值的战略重点区域迈进，上海苏河湾万象天地集结了BIBILEESTUDIO、INXX CONCEPT STAGE、Unawares.、THISNORTHAT、RuirUirul、24ans、Hashtag、PRO101等众多全国首店、上海首家、区域首店，占比高达70%。文保建筑“天后宫”、石库门里弄建筑“慎余里”，及「迈上！」及「大象亲子乐团」两件大型公共艺术装置，助其热度不断，成为网红打卡圣地。

年末，合生商业全新高端产品线MOHO携四大原创IP（美妆新零售IP——MOHO BEAUTÉ、美食IP——MOHO MARCHÉ、潮流文化IP——IDÉE LABO有想法的潮玩实验室、MOHO的虚拟偶像——超写实数字人MOMO）登台亮相，并引进佰映三克映画全国首店、LE TEMPLER LUXX、MUJI無印良品、竞硕沉浸式互动剧场全国首店、HOW叁全国首店、TSUTAYA BOOKSTORE华东首店等一大批超凡品牌，为南京西路“后花园”注入商业活力。

尺度宜人的建筑体量划分下，“红色建筑”——中共中央秘书处机关旧址、红砖庭院、复古钟楼、复古电梯厅等尽显海派文化的魅力。

增量之外，上海购物中心在日常运营中展现出商业的韧性。

赢商大数据显示，受疫情影响，上海购物中心1-7月平均日均客流呈现负增长状态，8月开始呈现正增长，12月受疫情影响再度下降。

出租率方面，相较于2019-2021年（不含2020年第一季度），2022年上海购物中心平均出租率有所下降，第三季度降至86.6%，不过，从第四季度数据来看，呈现增长趋势。

商圈发展：市级商圈持续扩大，新兴城区成为商业热土

早在2014年，上海已规划了15个市级商业中心（《上海市商业网点布局规划（2014-2020）》），构建综合性商业功能区。8年之后，上海又于2022年初公示《上海市商业空间布局专项规划（2021-2035年）》草案。

根据公示内容，上海将形成“4+X+2”（4级商业中心体系、X个特色商业功能区、2个配套支撑体系）的商业空间体系，其中市级商业中心、地区级商业中心的数量分别达到29个、45个。目前，上海市共有19个市级商圈，远期规划10个市级商圈。

◎上海市商业空间布局专项规划（2021-2035年）市级商业中心规划布局图（主城区范围内）

◎上海市商业空间布局专项规划（2021-2035年）地区级商业中心规划布局图

据赢商网不完全统计，已开业和未来两年筹开业的416个项目（含独立百货），286个项目在商圈内，其中，163个项目位于市级商圈（含远期），占总体的39.18%，市级商圈的购物中心更加集中。

而在市级商圈中，南京东路、南京西路、淮海中路、小陆家嘴-张杨路商圈处于领先地位。尤其是奢侈品牌云集的南京西路商圈，在集结了上海恒隆广场、中信泰富广场、金鹰国际购物广场、静安嘉里中心、兴业太古汇等高端商业后，又于2022年迎来沧文华广场JC PLAZA、张园西区的亮相，为静安、浦东两区之间的“奢侈品版图之争”增添新的筹码。

另一方面，MOHO的开业，预示着南京西路高端商务商业聚集地的最后一道闭环将被完成，周边处于筹备期的多个商业，某种程度上意味着上海市中心商圈的细分化与增加。

放眼至远郊地区，随着嘉定新城、奉贤新城、松江新城、青浦新城、南汇新城五大新城概念落地，上海市级商业中心外拓明显。2022年，上海天空万科广场、金汇天街、奉贤天街开业，再次证明新兴城区已成为增量商业抢夺的热土。

土地市场：拿地不止，嘉里建设、华贸集团、豫园股份等布局新子

寸土寸金的上海市场，入局者接连不断。

2022年初，嘉里建设出手133.29亿元，拿下黄浦区直达豫园地铁站的四幅钻石地块，壮大其在魔都的商业版图；

2月，华贸集团首进上海，35.53亿元夺得北外滩59街坊，将打造北京华贸中心升级版；

3月，K11集团宣布投得上海金桥地铁上盖项目商业部分管理服务的项目，通过轻资产管理的合作模式，将K11 Select首次引入上海；

3月末，上海地产联合体以底价135亿，拿下南外滩巨无霸商办地，这也是董家渡大区域最后一个商办地块；

6月，杨浦滨江出让新地块，紧邻美团2020年拿下的地块，被梦响强音文化传播（上海）有限公司、上海杨浦滨江投资开发有限公司、上海联可深活网络科技有限公司以25.26亿元的价格竞得；

9月，豫园股份携手蚂蚁集团正式成为上海百亿级老城厢地块——福佑地块的最终实施主体，助力“大豫园片区”的构建；

同样是9月，太古地产与上海陆家嘴集团签署前滩21号地块的合作意向书，再度落子前滩；

11月，华润35.26亿摘牌上海前滩三林滨江西区商住地……

品牌开关店：“首店经济”继续火热，多个知名品牌“落幕”

商业的停摆与重启，直接影响着品牌的开关店情况。

据赢商大数据监测，由于疫情影响持续，上海标杆购物中心开关店比在三季度跌至冰点（二季度未纳入监测），仅为0.6，一、四季度的开关店比则分别为0.89、0.98。

品牌新店方面，上海的首店经济持续火热。

据赢商网不完全统计，2022年上海首店总量达到258个（选取标杆购物中心作为样本），包括：Nanushka亚洲首店、AMIRI亚太首店、越南老牌咖啡中原传奇海外首店、AVEDA艾梵达全国首店、MARNI中国首家概念旗舰店、JIL SANDER中国首家旗舰店、Blue Bottle蓝瓶咖啡大陆首店、麦德龙上海首家会员店、瑞士知名家具品牌USM中国首家旗舰店、澳大利亚护肤品牌Aesop伊索中国内地首店、新锐家居生活方式品牌Chapter Home首个线下体验空间等，且三季度开始上海首店规模逐步恢复。

值得一提的是，除了新开商业贡献了不少品牌首店，一些项目的调改，也焕新了上海的首店阵容。如：新晋先锋时装品牌UNSERTEN进驻上海K11开设内地首家品牌直营店；芮欧百货B1层调整后带来了亚太首家PRADA香水店、上海首家Achmique集合店……

有新进，自然也有撤离。从知名烘焙甜品连锁品牌LADY M宣布中国内地门店终止营业，原中国代理商推出新品牌La Repete，到克莉丝汀陷入倒闭风波，再到饰品集合店洋葱仓库全国首店撤离、生活方式集合店一条生活馆关闭LuOne凯德晶萃广场门店、卡乐星关闭上海所有直营门店、宜家首家小型商场店停业、年轻人小众圈层青睐的谷圈衣柜animate闭店、ZARA中国首店宣布停业……无不透露着上海商业竞争之激烈。

第18届中国商业地产节将于5月17-18日在广州南丰朗豪酒店举行，系列主题展——【中国城市商业馆】，打通合作对接“最后一公里”，联动五大国际消费中心城市+19个消费前沿省市，集合全国1000+城市活力商业项目，精准对接2000+全业态品牌资源，助力项目建设专属品牌库，为招商推广提供一站式全方位招商展示平台。

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2023年上海商业市场展望

进入2023年，上海消费复苏明显，购物中心增量也有了新进度。

1月15日，国内首座聚焦次元文化的商业体——百联ZX创趣场惊喜亮相。海外首家万代魂TAMASHII NATIONS旗舰店、中国首家MegaHouse、上海首家万代VR ZONE体验店等大量品牌首店、旗舰店进驻，驱动文化消费，为年轻世代提供线下社交场。

经不完全统计，2023年，上海将迎来23个商业项目的开业（商业建筑面积≥3万㎡），商业总体量约为172.52万㎡。与此同时，翻新改造后的嘉里合集THE LIGHT BOX（嘉里不夜城1期）、香港信德联合陆家嘴集团开发的前滩31、保利商业旗下的桃浦湾TOP ONE等3万㎡以下的特色商业项目，也将于今年亮相。