长沙商业高光：“热门指数”全国前十，五一商圈日均客流超50万人丨城市商业报告

赢商云智库 2023-12-25

The following article is from 赢商网华中站 Author 郭书妤

回看2022城市商业答卷，标杆mall的韧性生长闪闪发光。头顶光环，它们将亮相5月的广州，在第18届中国商业地产节【中国城市商业馆】大放异彩。

此为，长沙篇。

封面及头图来源丨摄图网

撰写丨郭书妤

视觉设计丨一卡拉

1月29日，长沙以“全面贯彻党的二十大精神，奋力实施‘强省会’战略，加快推进长沙高质量发展”为主题召开大会，在推进经济高质量发展十大行动中提出发起营商环境领跑行动。

刚刚过去的兔年春节，长沙登陆全国最热门到达城市前十名，重点零售、餐饮企业累计实现销售25.18亿元，黄兴南路商业步行街、五一商圈均累计客流超百万人，在全国商圈中排名前列。不凡表现实现良好开局。

据最新一组数据，2022年1-11月实现社会消费品零售总额593.4亿元，同比增长3.3%。

开局关乎全局，政策扶持、亮眼业绩将2023的长沙商业推向了一个新的高度。回顾2022年长沙商业市场，赢商网将以商圈、项目、品牌等多个视角，复盘长沙商业发展情况，展望2023年趋势。

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长沙商业市场回顾

存量/增量：存量全国十四，增量处于全国第七

注：统计范围：全国368个城市（不含港澳台）管辖行政区内，商业建筑面积3万方及以上的已开业购物中心

据赢商大数据显示，2022年长沙商业市场购物中心的存量已达到837.85万㎡，位列全国第十四位，华中区域排名仅次于武汉。体量增量上，2022年共计新增78.48万㎡，排名前十，表现活跃。

聚焦长沙近5年商业体量的增量变化，2018年，长沙商业高速爆发，年新增商业体量达到158.3万㎡。其中，长沙IFS落成，415个品牌开出，引领长沙商业升级，2019年至2020年，长沙商业新增体量急速下滑，2021年开业项目及体量实现逆势上涨，2022年新增体量虽然折半，对比其它城市依旧属于湖南省领头羊地位。（商业建筑面积：3万㎡以上）。

新开业项目中，长沙共计开出10个商业项目，新增体量78.48万㎡，南城新地标步步高星城天地，长沙万科第一座TOD商业金色梦想·万科里，万达商管长沙城市公司焕新启幕的两座万达广场等，它们的开业不断为长沙市场注入新鲜活力。

步步高星城天地属长沙市重点建设项目，雨花区现代服务业发展重点项目。商业体量达20万㎡，体量为2022年已开业之最，引进超100家的全国首店、华中首店、长沙首店及步步高首次合作品牌，全方位满足消费者购物体验。

长沙金色梦想万科里约5万㎡，瞄准产业青年及年轻家庭客群，项目开业首日，众多品牌开创片区内销售新高，拿下优秀的销售数据。

万达商管（长沙）公司换新后的长沙银盆岭万达广场及长沙杜鹃万达广场，加速点亮万达在湖南的拓展版图，为长沙河西商圈的崛起焕新了新的动力。

在筹开增量上，长沙势头更足。据赢商大数据不完全统计，未来三年，长沙新增商业面积将达到217.4万方，其中涵盖了龙湖的新姚天街、芙蓉天街、开福天街，以及长沙永旺梦乐城、长沙万象城等多个项目，众多大佬纷纷涌入长沙商业市场，助攻长沙商业市场更加“燃”、足够“炸”。

商圈发展：核心商圈高光常在次级商圈组合发力

据长沙商务局，2022年，在商贸流通设施优化升级方面，长沙商圈和大型商业综合体数量（60个）较2012年翻了一番，百强市场数量名列全国第3。

从商圈来看，长沙市级商圈仍然是以五一商圈为中心，包含了长沙开福万达广场、长沙海信广场、长沙中心印象城等项目。据赢商大数据（截至2022年7月1日），五一商圈日均客流量达到惊人的50万人，在10大商业准一线城市中，实属TOP1。

梅溪湖、洋湖商圈在长沙城市商业的西拓发展中地位难以撼动，从梅溪湖畔的环湖时代到中轴时代，大型商业有金茂览秀城、中建梅澜坊、步步高梅西新天地等；后期备受期待的招商花园城，总建面超14万㎡。

市府滨江板块厚积勃发，在建的有万象城，市府北观沙岭城市更新片区，将新建长沙第二座招商花园城综合体，保利天禧山姆会员店已开业，引入了华中首个时光汇商业。

五一商圈作为无可撼动的龙头，将规划打造国际商业消费形象窗口，进一步提升商业服务水平国际影响力。南部融城、洋湖、梅溪湖二期、滨江市府、高铁西城、马栏山等板块的商业空间和商务空间重叠，使其长沙未来的商业发展更具想象空间。

存量调改：上半年品牌开关店达到1.12％，成绩斐然

据赢商网2022上半年监测的12城中，长沙上半年开关店比12城最高，达到1.12，位居首位，新开店1159家，新关店1036家。由此可见长沙商圈的消费活跃度亦然。

具体来看，业态占比上，各大购物中心新开品牌中零售和餐饮依然是重心。二级业态上，零售集中在服饰和时尚生活方面，餐饮以休闲餐饮和中式餐饮为主。

2020年疫情后，商业消费市场迎来巨大变化和挑战，在复杂多变的商业环境中，购物中心实施调改政策，持续提升核心竞争力和抗风险能力。

2022年，凯德广场·雨花亭发布改造计划，在整体布局、动线优化、视觉体验上加大调改力度，品牌升级方面，将备受年轻人喜爱的30多个时尚潮牌和网红品牌引入，并在中心区域开辟了新的营销活动推广区，不定期打造多样化的主题IP活动，吸引年轻客群的深度参与，加深彼此间的黏性互动。

北辰三角洲大悦城，占地14万㎡，2021年，项目亮相长沙，携手众多“首店”“首展”“独家”刷屏长沙，现象级热度至今让星城人记忆犹新。

2022年，北辰三角洲大悦城从品牌、营销理念、商业模式、建筑设计等多个层面进行升级焕新，吸引多家首店入驻，如覔书店、太食獸、阿波罗尼亚、茅台冰淇淋等华中首店、美妆品牌CHANEL、Dior、兰蔻、YSL等湖南首家专卖店、不断为长沙消费者带来全新的潮流、人文、生活体验。

首店经济：引进品牌首店116家，城市首店占比超40%

首店经济一直是为实施扩大内需,推动消费品质提升的重要抓手，引入首进品牌已成为购物中心发展的共识，作为“娱乐之都”的长沙，更是不断涌现着蓬勃的发展态势，辐射力及影响力节节攀升。

2022年，长沙共计开出116家品牌首店，入驻26个购物中心及集中式商业街区，城市首店的占比超过40%。大量首店为长沙市场经济持续加码。

其中，步步高星城天地以44家首店品牌位居榜首，湖南首家VIA DANTE、湖南首家Tim Hortons金枫店、湖南首家LAVAZZA等品牌齐聚亮相，全方位满足消费者购物消费体验。

2022年新进长沙首店中，零售业态首店数量占比约45%，餐饮业态首店占比约37%。零售仍是不少商场的引流利器。

餐饮细分业态中，茶饮咖啡势头不减，代数学家algebraist、M Stand湖南首店进驻步步高星城天地，本土咖啡品牌小咖主携手长沙国金街开出全国首店，8月茶颜悦色推出独立运营的咖啡品牌——“鸳央咖啡”于8月10日5店同开；天草麻奶及来恰茶集结长沙北辰三角洲大悦城。各大品牌“你追我赶”进入长沙，拓展势头迅猛。

新能源汽车同样抢滩长沙市场，凯迪拉克、极氮汽车、智己汽车开出湖南首店。

日本家居品牌宜得利、香氛品牌The Beast 野兽派、国货防晒品牌蕉下等提倡生活方式的热门品牌，同样为长沙市场的消费者带来新的生活美学及新鲜体验。

第18届中国商业地产节将于5月17-18日在广州南丰朗豪酒店举行，系列主题展——【中国城市商业馆】，打通合作对接“最后一公里”，联动五大国际消费中心城市+19个消费前沿省市，集合全国1000+城市活力商业项目，精准对接2000+全业态品牌资源，助力项目建设专属品牌库，为招商推广提供一站式全方位招商展示平台。

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2023年长沙商业市场展望

据赢商网不完全统计，2023年长沙筹开6个商业项目（体量大于3万㎡），新增商业体量55万㎡，占湖南省筹开项目总体量的50%。

从各项目的产品打造和头部企业集中度来看，既有华润、龙湖等头部企业在长沙市场保持活跃，也包含五江集团等本土民企代表一展拳脚。

代表项目如龙湖长沙芙蓉天街，项目位于人民东路-芙蓉区隆平板块，19万方城市综合体、12万方自持商业。以“焕生活·新时光”为定位，打造长沙城东家庭欢聚新主场，计划2023年开业。

作为龙湖商业在湖南打造的第二座天街，长沙芙蓉天街的开业为长沙浏阳河东商业市场的利好无限加码。除已落地龙湖长沙洋湖天街、芙蓉天街、开福天街、新姚天街、月亮岛天街（已签约），龙湖与红星实业拟合作天街项目，未来，龙湖将有望在长沙布局六座天街，不断拓展湖南商业板块的市场布局。

河西商圈逐步发力，多板块炫商业繁华

从2023年拟开业项目区域分布看，岳麓区以2个项目拔得头筹，雨花、开福、芙蓉、天心均有1个新项目筹开，均有实力成为长沙商业市场的未来新秀。

长沙大汉友阿INPark将带来全新体验的“策展型”商业，丰富了城市了商业体验模式。

开福区的未来珠江·星环作为珠江商管的商业新秀，将成为长沙城北黄金经济圈的辐射中心。

长沙华润欢乐颂Outlets是华润首个城市奥莱代表作，其建筑设计融合了“岳麓山”之型和“梅溪湖”之韵，建成后，将成为大河西一景。

2022年，长沙市自然资源和规划局公布了《长沙市商业和商务用地布局专项规划（2021-2035）》批前公示。从商业空间结构上，将要构建“一主九副五特”的商业格局。以五一广场为核心商圈，及五个特色商圈以及N个社区商圈，满足市民差异化消费，提升消费幸福感，加之头部企业的助推、本土企业的发力，长沙商业市场格局会再次提升，引领城市经济消费发展。

在最新发布的《2022城市商业力排行榜》中，长沙以城市的商业基础、商业规模以及商业活跃度等综合表现力，在300余个城市中脱颖而出，排名13位，成为上升幅度最大的城市。

城市排名的跨级换位，见证着长沙2022年商业市场的发展劲力不俗，在厚积薄发中实现了跨越式的商业化进程：作为网红城市，一直在用时尚、潮流、情怀等标签为自己赢得众多消费者的关注。城市通过自身的红利，让持续的流量触达到商业发展的各个维度，让城市商业具备了更加活跃的生存能力。

长沙城市商业格局，从单一中心向多中心发展的趋势如今俨然呈现；向南大力发展湘府消费中心及周边商圈已明确。在所有的“新一线”城市里，长沙是最具有娱乐精神和流量感的城市。其优异表现使其在华中区域的地位无可撼动。

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