【系列二】分析大温房价趋势--移民涌入对房价的影响

声明：汉加风平台出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同文章观点或证实其描述。来稿照登，文章内容仅供参考。

在上文【系列一】中，我们说明了整个低陆平原地区过去几十年土地供应非常有限，在以亚洲移民为主，包括中国移民不断涌入的冲击下，大温地区房价上涨是供求基本关系的必然结果。 现在我们就看看加拿大是否会继续大力引进移民。据世界银行的资料，2010年加拿大的人口出生率是1.61，这是什么概念？看下图：

上面这张图，假设未来不引进移民的前提下，从2002年~2102年未来的100年后，加拿大各种出生率情况下总人口的变化情况。如果加拿大不引进移民，按现在1.6的生育率，加拿大的人口就会严重减少，并愈发老龄化。 而影响经济的决定性的因素之一是人口基数：因为经济发展三大动力的另外两项科技进步和制度变革都是依附于人、服务于人的。如果不大力引进移民，加拿大的经济就会像一个垂垂老者，只能越来越衰弱。

所以，加拿大必须引入大量引入移民。而且近几十年来，加拿大每年引进的移民数量都要完成25-30万的任务指标-有些年完成情况并不好。下图是来自移民局的加拿大历史上移民数量的汇总：

下面我们再看看大温地区的房价与移民的关系：

资料来源：UBC大学David Ley教授2010年所著《Millionaire Migrants》

上图显示，大温房价走势与流入大温的移民数量相关性高达94%，这才是决定大温房价趋势最基本的因素。道理很容易理解，移民过来的人需要房子居住，这是不折不扣的需求。 过去几十年，大温地区移民大量涌入，人口越来越多，而土地供应没有实质增长，所以土地价格越走越高。这也是为什么过去几十年土地占比高的house价格涨幅大幅领先于土地占比低的townhouse和公寓的原因。

请看下图：

在接下来的一篇文章里，我们将继续探讨移民—人口增长—房价上涨与大温地区经济增长之间的关系，并分析一下BC省政府是否真的想把房价打下来，能不能把房价打下来？敬请期待！ 个人观点，仅供参考，据此投资，风险自负。

作者联系方式：

FRANK ZHU 祝建荣（778-8856599）

延伸阅读（可点击以下蓝字）：

声明：汉加风平台出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同文章观点或证实其描述。文章内容仅供参考。

关于我们  

汉加风平台聚焦于加国政治、财经资讯、社区动态、草根创业。致力揭示事件背后的深度、温度；传递正义、担当；体现社会责任。旗下品牌栏目：《加拿大骗子曝光台》揭露各类大小骗子、骗术；《汉加风系列》为时事评论；《闲闲聊时事》为一周新闻综述；《加国职场》关注留学生就业；《汉加财经》为北美和中国每日财经简讯及《温哥华创业故事》系列、《加国养老》专题。

新闻线索：[e-mail]