现阶段，我看好这三类房子
前两天参加凤凰房产的一个节目录制，主持人问我现阶段看好哪类物业，我当时给出了三个建议。
一类是环大都市行政交界区域，现在国家搞都市圈，鼓励大城市向周边小城市输送资源，行政交界区域的可变性强，化学反应剧烈。前两年的燕郊，今年东莞和惠州市场的表现，相信大家已经领教到了。
最近一年我们看到，北上广深都在“建圈”，北京、深圳的地铁已确认跨城，环京、临深可谓大利好。广佛则更进一步，要在行政交界处搞融合试验区，开创了全国双子城的首例。
无论是买房还是买股，“可变性”都是非常重要的指标。有关都市圈的分析可点击这篇文章《北上广深各自建了一个“圈”》。
第二类是有IP的产业聚落，松山湖从区位上讲就是个山旮旯地方，为什么房价成为东莞之最？有产业，就可以一俊遮百丑，什么都能忍。同样的现象，也出现在科学城、知识城、光明科学城等产业聚落。
易居研究院有份数据就显示，互联网概念区的房子，升值幅度接近市场平均的2倍。以阿里巴巴所在的未来科技城为例，6年内均价从1.7万涨到3.6万，而市中心的上城区则从4.5万上涨至7万，上涨幅度只有55%，远逊于未来科技城。
还有一类是轨道物业，本文想重点说说这个，现在大家都知道轨道物业值钱，但其实，市场一开始不是这样的。
01
我举个例子，大约六七年前，我就在南沙买过房子，当时南沙已经有地铁4号线了，但奇怪的是，地铁房在价格上并不算突出。
南沙当时卖得最贵的不是地铁房，而是进港大道（相当于南沙的深南大道）沿线那些花园式大盘。
地铁房甚至比这些房子还要便宜一点点，因为地铁站旁边的一般都是紧凑型小区，没有大花园，而且四号线是走高架的，噪音对周边住宅有干扰，所以当时地铁房反而不太好卖。
现在回过头来看，那可能是南沙开发商最好的黄金时代，因为地段不是那么重要，你只要把产品做好，就不愁卖。
这么多年过去，再回过头来看南沙市场，我发现一切都变了。
当年那些轰隆隆的地铁房，反而成为南沙二手市场最靓的仔，而远离地铁的那些花园洋房，则要冷清得多。走近一看，建筑折旧明显，花园年久失修，美人迟暮啊。
过去7年，南沙发生了什么？我认为一个重要的节点是自贸区获批，这个节点让南沙发生了一个本质性的变化。
自贸区之前，南沙就是个卫星城，和主城区的联系很弱。所以，在南沙购房的客群主要是本地工薪族。仅广汽、广船两个大厂在南沙就有好几万员工，这些客群就在南沙就业，对地铁的需求不高。
另一部分人是市区过来的购置第二居所的客群，他们从水泥森林般的市区而来，对地铁房的兴趣也不大，好山好水的花园洋房才是他们的心头好。
然而，自贸区获批之后，南沙就不是个卫星城了，而要搞城市副中心，而且还是广州唯一副中心，这就要求南沙和主城区发生密切联系。于是，大量在市区工作的人跑来购置第一居所，甚至还有不少人，晚上住在市区白天去南沙上班。
这波客群和六七年前的那波人完全不同，他们每天都要往返市区的，交通成为他们最最最看重的东西。所以，地铁房虽然密度高、外观丑、噪音大，但架不住人家往返市区方便啊。
像南沙这样的例子还有很多。番禺也一样，比如星河湾就曾是口碑非常好的社区，价格一度是番禺二手市场是领军者，但自从7号线开通之后，这个体系变了，品质如星河湾，也跑输那些靠地铁的普通小区。
以下是广佛地铁沿线楼盘10年价格变迁，忘了是从哪个媒体上看到的，数据不一定完全准确，但与实际情况相差不大。
一言以蔽之，地铁就是郊区的灵魂，其价格体系完全是地铁构建的。学校、自然环境、产品虽然也会影响价格，但远远没有地铁的影响力大。
只可惜，这年头靠地铁的项目，开发商往往不会认真做产品，而认真做产品的，往往地块又很偏。如果二者兼得，价格又会高到卖不动。
02
但是请注意，以上有个限定词是“郊区”，因为市区的情况可能不一样。
举个例子，假如政府宣布在汇悦台门口或者二沙岛上修个地铁大站，估计迎来的不是掌声，而是横幅和抗议。
前两个月不就有这个事儿吗？汇悦台300多位业主，联名写公开信，抵制家门口的一条跨江隧道（规划中）。抗议的不仅仅是这条隧道，冼村路那条隧道同样引起当地业主的抗议。
试想一下，如果这两条跨江隧道修在金沙洲或者芳村，估计当地居民要放鞭炮“喜迎房价上涨”了，因为他们“出岛”太难了。
所以，最关键的不是地铁，而是你的房子缺什么？
住在郊区的人，好山好水的房子遍地都是，他们缺的是地铁，所以郊区楼盘的广告词是“地铁一响、黄金万两”。
但住在市区的人，每天穿梭于人潮人涌中，对地铁站避之不及，他们缺的是公园、绿地和安静，所以市区楼盘的广告词是“每个人心中都有一片瓦尔登湖”。
即使是在郊区，地铁也不是稳操胜券的。如果地铁越修越多，地铁房就变得不稀缺了，那购房者会追求其他的东西，开发商就会开启“学区竞赛”、“产业竞赛”、“圈层竞赛”。
从今年的市场来看，南沙市场最强势的不是地铁房，而是那些有产业IP的房子。而科学城的学区房也比地铁房更能涨了，因为相比地铁和产业，科学城更缺的是好学校。
所以，重点不是地铁、学区、产品，而是你的房子缺什么。
缺什么，涨什么，任何市场都这样。
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