一线城市CBD空心化？大企业纷纷到郊区当楼主
近日，华为拿下广州白云区华侨糖厂地块，将在这里打造广州研发中心。一时间，有关“下一个松山湖”的畅想出现在各大媒体上。
看到这里，我首先想到的一个问题是，华为为啥不去高大上的珠江新城、金融城呢？以华为的实力，CBD任何一栋楼都租得起，也买得起。
可他们为什么不去呢？其实，华为不仅没有选择广州CBD，也没有选择深圳CBD，当巨头们纷纷扎营福田CBD和深圳湾时，华为却选择了遥远的东莞松山湖。
01
大企业纷纷到郊区当楼主？
其实，这种现象很常见，华为并非孤例。
不知道大家有注意到发现一个现象，近年来，北上广深等大城市中心城区的大企业，这几年纷纷从CBD撤离，反而跑到去郊区拿地盖楼。
比如这两年的广州，就有雪松控股（广州第一大民企、世界500强企业）从珠江新城搬到了近郊的科学城，网易（广州第一大互联网公司）从市中心的侨鑫国际、科韵路搬到了东郊的小新塘，欢聚时代（广州第二大互联网公司）也从天河搬到了番禺万博，在那里盖了新总部。
更典型的例子是北京，大约从2016年开始，中关村（五道口）的互联网巨头们就陆续往后厂村路搬了，这条马路在哪里？听名字就知道很村了，它是北六环西二旗的一条“乡村公路”。
因为互联网巨头的陆续迁出，曾被调侃为宇宙中心的五道口几乎要从中国互联网的版图上消失了，据说只有搜狐总部仍然坚守在那里，但原因有一点荒诞，因为互联网巨头中只有搜狐在五道口有楼。
以广州琶洲为例，截至2019年3月，总面积仅1.6万平方公理的琶洲西区，已至少汇聚21位企业楼主，包括腾讯、阿里巴巴、唯品会、小米、科大讯飞等多家大企业。
当然，琶洲在广州不能算郊区，但天河智慧城、科学城、知识城就是典型的郊区型总部经济区了。
02
企业买楼，到底为了啥？
传统意义上，企业自己买地盖楼，是一件非常重资产的事情，所有很多企业，特别是外企更喜欢租楼，以前的互联网公司也大多是租楼。
那么问题来了，现在的大企业为什么不愿当租客而要当房东呢？
第一个原因是地价便宜，现在很多地方给大企业的土地往往都是定向转让，而且基本都是底价成交，远低于市场价。
今年6月，字节跳动就在深圳湾拿下一宗商业用地，建筑面积为6.26万平方米，以底价10.82亿元成交，楼面价约为1.73万元每平方米。在深圳湾这种地段，一万多的价格当然是非常便宜的。
广州琶洲的那些互联网总部，当初拿地价也大多在1.3万-1.8万元/平方米之间，同样低于市场价。2018年6月，互联网大厂网易以底价8.18亿元、楼面价7780元/㎡拍下天河区智慧城一地块。
前两天华为在广州白云区拿下的华侨糖厂地块，楼面价大约2000元每平米。
可见，只要大企业愿意来，各地政府给出的诚意是非常足的。
第二个原因我认为是土地升值，现在写字楼的租金越来越高，买地盖楼可以抵抗房价、租金快速上涨的风险。
我们先对比下住宅和写字楼的租金收入就明白了。
在广州市区，住宅的租金大约为50-100元每平米每月。而同等地段的写字楼，月租金可以达到150-300元每平米，大约是住宅租金的3到5倍。
所以，写字楼的租售比是远高于住宅的，如果买写字楼自用或者收租，都是一笔不错的生意，更何况大企业的拿地价都很便宜。
很多企业也担心，以后城市中心的地价会更贵，办公成本会越来越高。
世邦魏理仕研究报告显示，全球最昂贵的十大写字楼市场中，亚洲占六席。其中，香港中环连续四年位列全球最贵顶级写字楼榜首，每平方英尺的年租金高达322美元，较第2位的伦敦西区的租金高出近45%。
目前，香港中环的IFC月租金最高接近2000港元每平米，整栋大楼年租金收入接近100亿港元，是全球租金最贵的写字楼之一。
没有最贵，只有更贵。
2017年，恒基兆业地产公司拍下中环美利道商业用地，成交价232.8亿港元。新华社报告称，该地块预计可建４０多层高的甲级商业大厦。有测量师估计，楼面地价约为2.79万-4.46万港元每平方米。
不仅香港，内地大城市的办公成本也是非常高的。
目前，一线城市CBD的月租金水平大多在200-400元每平方米。北京金融街甲级写字楼的租金更是超过700元每平米，排名中国内地第一。
由于昂贵的租金，越来越多的大企业搬离市区，到郊区拿地高楼，也是理性选择。
就像广州中原项目部总经理黄韬说的，大企业买楼可以一举多得，不仅能自用办公，未来还有机会升值，无论是自持部分还是可租售部分，都会有可观收益。对于上市公司而言，如果房产升值，还有利于做资产评估，增强企业的融资优势。
03
不少上市公司靠卖楼回血
更神奇的是，大企业如果手里有楼，关键时刻还可以卖出回血，有力反哺自身主业。
据中新经纬客户端不完全统计，2019年第四季度，A股市场至少有*ST游久、*ST海马等24家上市公司发布了出售房产的公告。
其中，现名为“ST海马”的海马汽车，卖房动静最大。截至去年11月，该企业拟出售的401套房产卖出了318套，应收账款约1.47亿元，对净利润影响7364万元。最终，卖房让海马结束了连续两年的大幅亏损，2019年实现了8520万元净利润。
中新经纬客户端报道称，在卖房数量上，该企业已经成为去年A股市场的“扛把子”，网友戏言“卖出了开发商的气质”。
尝到了甜头，今年6月，该企业又挂出公告，拟卖出 145 套房产，并向深交所发出了撤销退市警示的申请……
从卖楼中避免退市的还有中房股份。2017年全年，中房地产利润总额为0.08亿元，几近亏损，还是房子力挽狂澜、救中房股份于水火。因为，当年中房靠卖出房产就增加了约 0.37亿元。
按照A股规定，上市公司连续2年净利润为负，就需要被“ST”。如果没有卖房回血，估计很多企业都面临退市了。
再说说今年的事。
疫情黑天鹅突袭，企业资金链承压，纷纷各显神通、吸金回血。其中，韩国知名企业LG选择了卖楼。
2020年4月，LG集团成功将中国总部大楼——LG双子座大厦出售给新加坡一公司，售价约约合人民币80.46亿元。
公开信息显示，LG双子座大厦位于北京市朝阳区建国门外大街，建筑面积约15万平方米，于2005年建成，总投资约合人民币32.8亿元。预估转手后，单论地价，该大厦就能给LG带来约47.66亿元人民币的收入。
LG方面表示，此次出售大厦是为了在全球经济不确定性的情况下，确保资金流动性并为公司的未来增长提供资金。
还有个更幽默的例子，今天的搜狐，三座大厦价值超过了公司市值。
2011年，搜狐市值曾超过270亿元人民币。目前，搜狐的市值已经跌到了44.92亿元人民币。但它在股价鼎盛时期低价置办的三座大楼：搜狐网络大厦、搜狐媒体大厦、搜狐畅游大厦，市场估值已经高达68亿元人民币。
副业比主业还能赚钱，不知道现在的搜狐有没有后悔当初怎么没多买几栋楼。
04
不是每个大企业，都能拿到低价地
需要注意的是，也不是每个企业都条件拿到便宜的地，也不是什么样的地皮都值得拿。
黄韬认为，像华为这种创新类大企业毕竟不多的，他们有实力与地方政府谈条件，以低价拿地。因为华为这种领军企业具有极强的人才凝聚力，可以带动区域就业、消费，贡献可观税收，备受地方政府欢迎。
如果不是代表先进生产力的大企业，再有钱也不一定能拿到低价地。
另外，政府定向出让土地给企业，也不是白给的，很多都会有限定条件。
比如要承诺三年内纳税额、营业额达到多少，而且会要求企业有相当的自持比例和自持年限，不允许把地块轻易出售或者出租，为的就是避免大企业把自己干成开发商。
总的来说，一线城市好地段的写字楼，是非常优质的资产，以后更是。有条件的企业一定要买，可以有效抵抗办公成本上涨的风险，还能实现资产保值。
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